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Mietkonstrukt/Steuer/Gemeinsame Vermietung


| 30.08.2017 19:06 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Besteuerung einer selbstgenutzten Wohnung eines GBR Gesellschafters


Guten Tag,
Ich bau gerade mit einem
Bekannten im Rahmen einer Bauherrengesellschaft ein Zweifamilienhaus. Eine Wohneinheit werde ich bewohnen. Die andere soll fremdvermietet werden.
Frage: Ist trotz der einen selbst genutzten Wohnung eine gemeinsame Vermietung möglich?Quasi Vermietung durch die GbR.
Wie müsste sich sodann das Steuermodell gestalten?
Ändert sich die Vermietung wenn ggf. an einen Familienangehörigen vermietet wird?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Eine Selbstnutzung der Wohnung der GbR durch einen Gesellschafter ist grundsätzlich möglich. Die Mieteinnahmen aus der zweiten Wohnung kommen dabei der GbR zugute. Der Gesellschafter der die Wohnung der GbR nutzt muss bei einer kostenfreien Nutzung den geldwerten Vorteil versteuern. Im weiteren wird die kostenfreien Nutzung bei der Entnahme der Überschüsse der Gesellschafter berücksichtigt. D.h. der zweite Gesellschafter wird vereinfacht die Mieteinnahmen auch als Entnahme sich auszahlen lassen können.

2. Aus meiner Sicht ist es zur Vermeidung eines zu versteuernden geldwerten Vorteils erforderlich eine Miete für die Nutzung der Wohnung anzusetzen. Dies erleichert dann auch eine Regelung zwischen den Gesellschaftern über die Vornahme und Höhe der Entnahmen.

3. Die Höhe der Miete ist dabei in der Rechtsprechnung nicht einheitlich. Unprobleamtisch ist die ortsübliche Miete, wenn hierdurch die Kosten für die Wohnung der GbR gedeckt sind. D.h. wenn durch die Miete Zinsaufwendungen, Grundsteuer, Versicherung etc. abgedeckt sind.

Problematisch wird es, wenn die ortsübliche Miete die Kosten für die Wohnung nicht abdeckt. Das Finanzgericht Köln erahcjtet den Ansatz einer Kostenmiete für begründet, wenn die ortsübliche Miete die Kosten nicht abdeckt. (FG Köln, Urteil v. 22.1.2015, 10 K 3204/12, Az. beim BFH: I R 12/15). Anderer Auffassung ist das Finanzgericht Baden-Württemberg, welches die marktübliche Miete als ausreichend erachtet. (FG Baden-Württemberg, Urteil v. 5.8.2014, 6 K 24/13, Az. beim BFH: I R 8/15).

4. Aus meiner Sicht sollte eine ortsübliche Miete für die Nutzung der Wohnung durch Sie angesetzt werden. Dies ermöglicht der GbR die anfallenden Kosten für Zinsen, Grundsteuer, Versicherung etc. in vollem Umfang in Abzug von den Einnahmen zu bringen. Weiterhin haben Sie keinen geldwerten Vorteil zu versteuern und müssen in Höhe der Kosten keine Einlagen vornehmen.

5. Schließlich können die Gesellschafter vereinbaren, dass die Überschüsse aus den Mieteinnahmen dann zu gleichen Teilen verteilt werden.

6. Eine Vermietung an Familienangehörige ist gleichermaßen zu beurteilen, wenn eine marktübliche Miethöhe angesetzt wird.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.09.2017 | 18:56

Guten Tag,

zunächst einmal ein großes Dankeschön für die schnelle und kompetente sowie umfangreiche Antwort.
Ich habe jedoch noch ein Nachfrage und zwar wie verhält es sich anlehnend an die Ausgangssituation, wenn die Bauherrengesellschaft (2 natürliche Personen) jeweils einen eigenen Kredit für das Bauvorhaben aufnimmt und beide Kredite unterschiedliche Laufzeiten, unterschiedliche Zinssätze und Tilgungsraten enthält. Die Kredithöhe ist jedoch gleich.
Wie würde dann das Steuermodell aussehen?
Und was passiert zu dem Zeitpunkt wenn eine Person den Kredit bereits getilgt hat, der Kredit jedoch des zweiten "Gesellschafters" jedoch noch läuft?

Ist es für die Bauherrengesellschaft zwingend erforderlich, dass beide Kredite von einem gemeinsamen Konto bezahlt werden?
Wenn eine Wohnung durch einen "Gesellschafter" bewohnt wird, ist diese dann dennoch nach Annahme des Geldwerten Vorteils abschreibefähig?

Ich bedanke mich bereits vorab für ihre fundierte Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2017 | 18:43

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die Rückmeldung.

Die Kreditaufnahme durch die einzelnen Gesellschafter sehe ich nicht als problematisch an. Damit die GbR mit diesen Zahlungen belastet werden kann, ist eine Vereinbarung zwischen GbR und Gesellschaftern erforderlich, dass die Gesellschaft die anfallenden Zins- und Tilgungszahlungen übernimmt. Da die Zahlungen dann durch die Gesellschaft geleistet werden kommt es dann nicht mehr auf die unterschiedliche Laufzeit und Zinshöhe an, da die Gesellschafter im Ergebnis über die GbR gleichermaßen belastet werden. Die Zahlung der Darlehen kann dann entweder direkt von dem Konto der GbR erfolgen oder über das Konto der jeweiligen Gesellschafer, wobei die GbR den jeweiligen Zahlbetrag dem Gesellschafter gutschreibt.

Eine Abschreibung setzt voraus, dass die Wohnung an einen Gesellschafter entgeltlich überlassen wird. Insoweit erachte ich als besser, wenn der Gesellschafter eine Nutzungsentschädigung entrichtet. Möglich ist aber auch, dass die Nutzungsentschädigung unter Anrechnung auf die Entnahmen entrichtet wird.

Ich hoffe dies hilft Ihnen weiter.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.09.2017 | 18:43


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