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Mietkaution/Schönheitsreperatur/nebenkosten

24.08.2008 00:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch


Sehr geehrte Damen und Herren

zunächst einige Vorinformationen zu meinem Fall.

Am 21.11.2007 habe ich meinen Mietvertrag für Geschäftsräume (PRaxisräume) offiziell gekündigt auf den 1.9.2008, nachdem eine mit dem Vermieter abgesprochne Praxisübergabe nicht zustande gekommen war. Da der Vertrag jeweils auf ein Jahr verlängert wird so nicht im März für September gekündigt wird.
Die Miete ist eine Warmmiete wobei 170,-€ monatlich für Nebenkosten angesetzt sind.
Als Kaution waren zu Beginn des Mietverhältnisses 1.9.1999, drei Monatsmieten vereinbart die als Burgschaftskonto bei meiner Hausbank angelegt sind.
Die Praxis wurde zum Jahreswechsel 2007/2008 geschlossen, da ich umgezogen bin.
Der Vermieter bestand trotz nicht benutzen der Räume auf 50% der Nebenkosten ab Februar (davor der volle Betrag.).Um das bislang gute Verhältnis nicht zu belasten habe ich dieses Angebot akzeptiert und es wurde vereinbart, daß falls ein Nachmieter auftritt, der Vertrag vorzeitig beendet würde, was leider nicht der Fall war.

Die Räume wurden Ende Januar vollständig geräumt, und renoviert.
Der Vermieter hat die Räume besichtigt und mündlich sein OK für die Renovierung gegeben.Mein Mann war Zeuge.
Der Strom wurde gemeinsam abgelesen, die Bereitstellungsgebühren weiterhin von mir bezahlt.Die Schlüssel wurden zum Teil zurückgegeben um Besichtigungen beiderseits möglich zu machen .
Nun endet der Vertrag zum 31.8.2008 und ich wollte letzte Woche einen Termin zur endgültigen Schlüsselübergabe ausmachen,als mir die Vermieterin mitteilte < die Räume seien fleckig gestrichen und ich müsse das nochmal tun. Es sei auch nicht eilig und auf die Frage? Warum sie mir das erst jetzt mitteile sagte sie , Sie hätten mir keinen Druckmachen wollen da sie ja wisse wie viel ich um die Ohren habe...> Meine Gutmütigkeit ist zu Ende.

Meine Frage ist nun muß ich die Räume nochmal streichen ,oder kann er dafür die Kaution einfordern, falls ich das nicht tue?

Wann muß die Kaution freigegeben werden und was muss ich tun?

Kann ich die Nebenkosten zurückfordern, wenn ich dafür keine Leistungen entgegengenommen habe,oder mich rückwirkend aus den Vertrag hrausklagen?

Vielen Dank für Ihr Bemühen

Sehr geehrte Fragestellerin,

1.
Ob Sie die Räume nochmnals streichen lassen müssen hängt zum Teil von Ihrem Mietvertrag ab.
Haben Sie sich (nur) verpflichtet Schönheitsreparaturen durchzuführen so haben Sie dies mit der Renovierung im Januar erfüllt. Diese Schönheitsreparaturen wurden, nach Ihrer Schilderung, durch den Vermieter auch abgenommen.
Haben Sie sich jedoch darüber hinaus im Mietvertrag verpflichtet, zum Auszug die Räume zu renovieren, müssen Sie diese Verspflichtung zum Auszug, also zur endgültigen Übergabe der Räume, erfüllen. Da diese Übergabe erst zum 01.09.2008 erfolgen wird, müssten Sie die Räume renoviert übergeben.

Befinden sich die Räume im Zustand einer fachgerechten Renovierung, müssen Sie die Renovierung nicht wiederholen. Sollte dies nicht der Fall sein, müssten Sie die Räume erneut renovieren. Ob sich die Räume im Zustand einer fachgerechten Renovierung befinden, kann von hier nicht beurteilt werden. Hat es durch den Zeitablauf keine Veränderung gegeben können Sie sich auf die Abnahme der Renovierung durch den Vermieter berufen.Allerdings müssten Sie dies beweisen.

2.
Wann die Kaution muss freigegeben werden muss wird von den Gerichten unterschiedlich, je nach Einzelfall beurteilt - idR jedoch 3-6 Monaten nach Mietvertragsende. Der Grund besteht darin, dass dem Vermieter die Möglichkeit gegeben werden muss etwaige Ansprüche gegen den Miter zu prüfen um diese mit der Kaution aufzurechnen.

3.
Hinsichtlich der Nebenkosten kommt es ebenfalls auf Ihren Mietvertrag an. Sind die Nebenkosten pauschal vereinbart worden, ist durch die Vereinbarung der Reduzierung eine Vertragsänderung erfolgt. Bei der Pauschalierung wäre es in diesem Falle geblieben, sodass Sie keinen Anspruch auf Rückzahlung hätten.
Sollten die Nebenkosten jedoch verbrauchsabhängig vereinbart und berechnet worden sein, haben Sie auch für das Jahr 2008 einen Anspruch auf Betriebskostenabrechnung und gegebenenfalls auf anteilige Rückzahlung des zuviel gezahlten Betrages.

4.
Aus einem wirksamen Vertrag kann man sich nicht rückwirkend herausklagen. Sie haben bei einem befristeten Mietvertrag grundsätzlich die Möglichkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung. Dazu bedarf es jedoch eines Grundes, den ich nach Ihrer Schilderung nicht erkennen kann. Eine solche Kündigung ist dann auch nur für die Zukunft möglich.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

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