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Mietkaution verrechnet wegen Verkauf der Immobilie - rechtmäßig?

| 04.03.2014 11:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zur Mietkaution bei Veräußerung der Mieträume.

Hintergrund meiner Frage ist der Verkauf einer Immobilie. Nach dem Verkauf rechnet der alte Eigentümer berechtigterweise noch die Nebenkosten ab, stellt diese jedoch den Mietern nicht in Rechnung, sondern zieht die Nachzahlungen einfach von den hinterlegten Kautionen ab. Dies mit der Folge, dass der neue Eigentümer nur einen Teil der Kautionen erhält. Daher stellen sich jetzt folgende Fragen:

1. Ist die Verrechnung der Nebenkostennachzahlung mit der Kaution rechtmäßig?
2. Falls ja, hat der neue Eigentümer einen Anspruch gegen die Mieter auf Auffüllen des Kautionsguthabens bis auf die im Mietvertrag geschuldete Höhe?

Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Zunächst stellt sich die Frage, ob der alte Eigentümer überhaupt noch BERECHTIGT war, über die Nebenkosten abzurechnen.

Nach § 556 Abs. 3 BGB ist über die Nebenkosten JÄHRLICH abzurechnen, und zwar nach Ablauf der Abrechnungsperiode.

Allein die Veräußerung der vermieteten Immobilie berechtigt den Veräußerer NICHT zu einer Abrechnung vor Ablauf der Abrechnungsperiode.

Vielmehr geht das Recht und die Pflicht zur Abrechnung mit der Veräußerung nach § 566 BGB auf den Erwerber über, welcher dann über über den gesamten Abrechnungszeitraum abrechnen muss.

2.
Wie bereits ausgefühjrt ist das Mietverhältnis nach § 566 BGB auf den Erwerber übergegangen.

Der alte Vermieter ist daher verpflichtet, die Kaution auf den Erwerber zu übertragen.

Während des Mietverhältnisses darf der Vermieter nur auf die Kaution zurückgreifen, wenn seine Forderung entweder unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist oder wenn die Verrechnung auch im Interesse des Mieters liegt (OLG Celle NZM 1998,265;LG Mannheim Wum 1996,269).

Ich nehme eher nicht an, dass diese Vorraussetzungen vorlagen.

2.
Falls vom alten Eigentümer berechtigterweise auf die Mietkaution zugegriffen worden sein sollte, hätte der neue Eigentümer gegen den Mieter einen Anspruch auf Auffüllen der Kaution.

Falls nicht, hätte der neue Eigentümer einen Anspruch gegen den alten Eigentümer.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

Bewertung des Fragestellers 05.03.2014 | 16:21

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FRAGESTELLER 05.03.2014 5/5,0