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Mietkaution problematisch

| 10.06.2014 08:52 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


10:52

Zusammenfassung: Ist bei nicht ordnungsgemäßer Anlage der Mietkaution der Untreuetatbestand, § 266 StGB, erfüllt? Kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete ausüben?

Wir haben vor 2 1/2 Jahren von unserer Vermieterin ein Haus gemietet und 1.500 € Kaution bezahlt. Das Mietverhältnis ist jetzt gekündigt, wir ziehen zum 31. 7. aus. Bei Gelegenheit der Kündigung haben wir nach der Kaution gefragt und gebeten, uns die Anlage und die bislang aufgelaufenen Zinsen nachzuweisen. Nach langem Gedruckse erhalten wir jetzt die Fotokopie eines Sparbuches, auf dem 1.543 € angelegt wurden, und zwar am 21. 5. 14, also diesen Jahres. Noch doller: Das Kautionssparbuch ist auf den Ehemann der Vermieterin ausgestellt, mit dem wir arg im Streit liegen und den wir aus anderen Gründen demnächst wegen Betruges anzuzeigen beabsichtigen. Wir sehen unseren Kautionsrückzahlungsanspruch allein deshalb als gefährdet.
Mit der Junimiete haben wir es deshalb auch nicht so eilig gehabt und wollen für Juni und Juli ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zum Eingang eines Nachweises über die korrekte Anlage der Kaution geltend machen.
Geht das? Und: Hat sich unsere Vermieterin allein schon deshalb strafbar gemacht, weil sie unsere Kaution offenbar über zwei Jahre lang mit dem eigenen Geld vermischt hat, ohne sie anzulegen?
10.06.2014 | 10:13

Antwort

von


(448)
HInter der Twiete 28
22851 Norderstedt
Tel: 040-41186796
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Frage 1:Zurückbehaltungsrecht Miete - Geht das?
Zunächst einmal müssten Sie den Vermieter zum Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage der Kaution aufgefordert haben. Ich verstehe Ihre Angaben so, dass diese Aufforderung erfolgt ist, ein ordnungsgemäßer Nachweis allerdings nicht vorgelegt wurde, sondern nur die Kopie des im Mai diesen Jahres angelegten Sparbuches.
Ob in einem solchen Fall grds. ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Miete besteht, ist umstritten. In Ihrem Fall gehe ich allerdings, da zumindest der Nachweis der Anlage in diesem Jahr erfolgt ist, zunächst nicht davon aus, dass ein Zurückbehaltungsrecht besteht. Anders würde dies aussehen, wenn Sie nachweisen könnten, dass eine Verlustgefahr hinsichtlich der Kaution besteht ( z.B. Insolvenz des Vermieters bzw. in Ihrem Fall des Ehemannes der Vermieterin, auf den das Geld angelegt ist).


Frage 2:Hat sich unsere Vermieterin allein schon deshalb strafbar gemacht, weil sie unsere Kaution offenbar über zwei Jahre lang mit dem eigenen Geld vermischt hat, ohne sie anzulegen?
Möglich wäre eine Strafbarkeit gemäß § 266 StGB (Untreue), da die Kaution scheinbar nicht getrennt vom Eigengut des Vermieters angelegt war.
Für eine solche Strafbarkeit wäre allerdings notwendig, dass den Mieter ein Vermögensnachteil trifft. Dieser könnte dann vorliegen, wenn der Mieter die im § 551 BGB vorgesehene Sicherheit verliert.
Hier hat Ihr Vermieter durch die Nichtanlage der Kaution sicher seine Vermögensbetreuungspflicht verletzt. Dies ist jedoch nicht gleichbedeutend mit dem Entstehen eines Vermögensnachteil, wie in § 266 StGB gefordert.
Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter trotz fehlender getrennter Anlage dann den Untreue-Tatbestand nicht erfüllt, wenn er jederzeit bereit und in der Lage ist, die Kaution zurückzuzahlen. Andererseits sei eine tatbestandserfüllende Vermögensgefährdung dann gegeben, wenn wegen der wirtschaftlichen Situation des Vermieters mit einem Zugriff der Gläubiger zu rechnen ist.
Maßgeblich sind die Vermögensverhältnisse des Vermieters zum Zeitpunkt der Einzahlung der Kaution.
Sie haben nicht dargestellt, ob die wirtschaftliche Lage des Vermieters derart schwierig ist, dass mit einem Zugriff von Gläubigern zu rechnen ist bzw. war.
Insofern ist derzeit eher davon auszugehen, dass eine Untreue im Sinne des § 266 StGB nicht erfüllt ist.


Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Wibke Türk

Rückfrage vom Fragesteller 10.06.2014 | 10:41

Ich darf ergänzen: Unserer Vermieterin gehören mehrere Häuser; ihr Ehemann hat wohl eher gar nichts, hat gerade die eigene Firma liquidiert und "verwaltet" die Häuser seiner Frau etwa im Rahmen eine 450 € Jobs, und zwar eher unprofessionell. Ich vermute - da ich ihn genau kenne - fast, dass die Vermieterin dem vor gut zwei Jahren die Kaution zur Anlage überhgeben hat, dass er das Geld zunächst für sich verwendet und jetzt keine andere Wahl hatte, als es auf sein Sparbuch zu packen. Die Zinsen sind gleich mit in eins angelegt worden, also gerade keine Bankgutschrift am Jahresende und dienen so wohl eher der Tarnung des Vorganges. Ihn will ich auf keinen Fall mit unserem Geld verquickt sehen.

Ändert das etwas?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.06.2014 | 10:52

Die Vermieterin hat die Kaution also weder auf deren Namen noch auf Ihren Namen angelegt, sondern auf den Namen eines Dritten. Dies wird nicht zulässig sein.
Daher können Sie tatsächlich über eine Strafanzeige gegen die Vermieterin nachdenken, da sie das Geld nicht ordnungsgemäß angelegt hat.

Einen Zurückbehaltungsanspruch hinsichtlich der Miete können Sie zunächst gegenüber der Vermieterin unter Umständen unter Verweis auf die bisherige Nichtanlage ( nicht ordnungsgemäße) der Kaution geltend machen, wobei eine wirtschaftliche Schieflage der Vermieterin nicht vorausgesetzt werden kann, insofern grds. wohl auch kein Risiko hinsichtlich der Kautionsrückgabe besteht.

Da Sie bereits gekündigt haben, kann eine Zurückbehaltung der Miete auch zumindest keine kündigungsrechtlichen Konsequenzen haben.

Daher können Sie nochmaligen Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage verlangen und so lange die Miete zurückhalten.

Bewertung des Fragestellers 10.06.2014 | 10:55

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