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Mietkaution einbehalten - Haftbarhalten des ehmaligen Mieter

24.01.2021 08:58 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo,

kurze vorgeschichte - wir haben eine Eigentumswohnung gekauft(Eigentumsübergabe 31.12.) welche zu dem Zeitpunkt noch vermietet war, aber es eine von beidenseiten (Verkäufer und Mieter) unterschriebene Kündigung gibt.

Mieter hat diese am 15.05. unterschrieben, dass er bis spätestens 31.12.n auszieht, daher wurde die ein Monat davor angekündigte Mieterhöhung nicht wirkend gemacht.

Die Mieterin ist nicht zum 31.12. ausgezogen sondern erst zum 16.01.(Samstag). Aber nur weil sie verlangt hat, dass wir ihr beim Umzug helfen sonst zieht sie nicht aus.

Da wir selbst die Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten hatten, haben wir natürlich ihr geholfen bzw den kompletten Umzug gemacht, damit wir die Wohnung für uns noch Renovieren können.

Mieter war eine extremer Raucher wodurch an den Fenstern welche einmal weiß waren nun oben -da immer auf kippe- der Rahmen Bernsteinfarben ist.

Heizkörper sind so verdreckt, dass sich der Dreck schon reingebrannt hat.

Haustüre ist der Rahmen ausgeschlagen weil der Mieter diese immer wieder zugeknallt hatte um die anderen Hausbewohner zu nerven (selbst Polizei war deswegen schon beim Mieter).

Laminat war aufgeplatzt und teilweise nicht mehr zusammen verklickt. In einem Zimmer hat der Mieter Teppichboden auf den Laminat geklebt um einen Schrank darauf zustellen.

Mieter hat Übergabeprotokoll unterzeichnet wo diese Mängel aufgeführt sind.

Nun möchte Mieter die Kaution (860,-EUR) zurück erhalten.

Meine Fragen ist ob diese Schäden zu der Einbehaltung der Kaution hinreichend sind bzw ob wir den ehmaligen Mieter haftbarhalten können, da zb allein die Balkontür ersetzen schon knappn 700,- EUR kostet. Haustüre wird bei ca. 1500 EUR liegen. Und ob die damalige Mieterhöhung noch nachgezahlt werden muss.

24.01.2021 | 10:42

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchende,

lassen Sie micht Ihre Fragen wie folgt beantworten.

Wenn erst am 31.12.2020 Übergabe war, sind Sie noch nicht Eigentümer der Wohnung.
Sie sind erst Eigentümer, wenn Sie im Grundbuch eingetragen sind (873 Abs. 1 BGB: Eingung + EIntragung in das Grundbuch).

(Ob die Kündigung des Verkäufers überhaupt rechtmäßig war, ist nicht relevant, da die Mieterin, die Beendigung aktzeptiert hat und ausgezogen ist.)

Anhand Ihrer Schilderung sind Sie mangels Eigentumsübergang noch nicht Vermieter (§ 566 Abs. 1 BGB ).

1.
Die "Mieterhöhung" kann nicht mehr nachträglich gefordert werden.

Zum einen setzt eine Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters voraus (§ 558b Abs. 1 BGB ), zum anderen muss der Vermieter bei Nichtzustimmung innerhalb von drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558 Abs. 2 S. 2 BGB ).


2.
Grundsätzlich kann die Kaution für Schadensersatzforderungen verwendet werden.

Substanzschäden (Fenster, Tür, Heizung, Laminat) an der Mietsache sind erstattungsfähige Schäden, wenn der rauchende Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch überschritten hat.
"Normales" Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, für den die Mieterin nicht einzustehen hat (§ 538 BGB ).

Zu beachten ist aber, dass bei dem Austauch beschädigter Teile ein Abzug neu für alt zu machen ist.
Bei einer bloßen Reparatur ist ein solcher Abzug nicht vorzunehmen.

Das kann dazu führen, dass der Schadensersatz bis auf Null sinken kann, je nach Alter der beschädigten Gegenstände.

Zu beachten ist auch, dass Schadensersatzansprüche in sechs Monaten ab Übergabe verjähren (§ 548 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB ).

Die Kaution muss auch nicht sofort abgerechnet/ausgezahlt werden.
Der Vermieter hat eine Überprüfungs- und Überlegungsfrist von bis zu sechs Monaten.

Auch darf für eine eventuelle Nebenkostennachforderung ein angemessener Betrag zurückbehalten werden.

Die Schäden können hinreichend sein um die Kaution nicht zurückzuzahlen.
Kostenvoranschläge/Rechnungen können Sie aber nicht 1:1 weitergeben (, wegen des Abzugs neu für alt), wenn die Mieterin sich wehrt.


3.
Sie sollten daher Kostenvoranschläge einholen und gegenüber der Mieterin Ihre Gegenforderung geltend machen.

Beachten Sie aber, dass Anspruchsberechtigter der Verkäufer ist, da er noch Eigentümer ist (s.o 1.).

Sie können sich seine Ansprüche aber abtreten lassen.

Interessant ist hier auch, was im Kaufvertrag geregelt ist.

4.
Als zusätzliche Problematik sehe ich die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Fenster und Wohnungseingangstür sind Gemeinschaftseigentum. Der Austausch sollte als Tagesordnungspunkt in der nächsten Eigentümerversammlung behandelt werden.

(Aber auch hier ist der Verkäufer als Nocheigentümer in der Pflicht. Sprechen Sie mit diesem.)


> Die Angelegenheit ist also durchaus komplex und im Rahmen einer Ferndiagnose nicht abschließend zu klären. Mittels Kostenvoranschlägen können Sie aber durchaus eine Gegenforderung aufmachen um die Kaution nicht (voll) zurückzuzahlen.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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