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Mietkaution: Rückzahlung gefordert - keine Reaktion des Vermieters

04.02.2008 00:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

in meinem Fall besteht folgende Sachlage:

Im September 2002 habe ich eine Wohnung in Mannheim gemietet. Der Wohnungseigentümer und Vermieter bediente sich dabei einer Mietverwaltung, die mir auch einen Begehungstermin in der Wohnung verschaffte und die nach Unterschrift des Mietvertrages auch die Wohnungsübergabe durchführte. Die Mietkaution in Höhe von 330€ zahlte ich seinerzeit direkt an den Vermieter, ebenso in der Folge die Miete.
Am 19.07.2005 wurde ich mit einem Schreiben informiert, dass der Eigentümer der von mir angemieteten Wohnung gewechselt hatte und dass die Miete ab sofort direkt an die Mietverwaltung zu zahlen sei. Der neue Mieter wurde in dem Brief nur als „RA Meier“ (Name geändert) vorgestellt, Anschrift und Kontaktdaten wurden nicht mitgeteilt.
Nun zum eigentlichen Problem: Ich kündigte den Mietvertrag fristgerecht zum 31.12.2006. Die Wohnungsübergabe fand am 10.01.2007 statt, anwesend waren eine Mitarbeitern der Mietverwaltung und ich. Ich hatte die Wohnung zuvor mit weißer Farbe neu gestrichen und ansonsten besenrein übergeben. Außer einem abgebrochenen Briefkastenschlüssel findet sich im Übergabebericht kein Mangel, der nicht schon bei Bezug der Wohnung vorhanden gewesen wäre. Nach der gegenseitigen Unterschrift des Übergabeberichts gab ich der Mitarbeiterin noch meine neue Anschrift und die Kontaktdaten. Auf meine Frage nach der Rückzahlung der Mietkaution erhielt ich die Antwort mit der bekannten 6-Monatsfrist. Dies sei aber wirklich das absolute Maximum, versicherte mir die Mitarbeiterin, und ich solle ruhig in nächster Zeit ein paar Mal anrufen und nach der Kaution fragen, dann ginge das ganz schnell.
Nach 4 Wochen erinnerte ich mich an ihre Aufforderung und versuchte Kontakt mit der Mietverwaltung aufzunehmen. Zuerst per Telefon, dann zusätzlich per E-Mail. Leider war entweder niemand erreichbar und der Anrufbeantworter ging an, und/oder man meldete sich trotz meiner Aufforderung per Anrufbeantworternachricht oder E-Mail nicht. Seit diesem Februar versuche ich nun schon eine Auskunft zur Rückzahlung meiner Mietkaution zu erlangen. Auf E-Mails wird grundsätzlich nicht reagiert. In den auf dem Anrufbeantworter genannten Telefonsprechstunden geht entweder sofort der Anrufbeantworter dran oder das Telefon ist besetzt. In den ganzen 12 Monaten nahm nur ganze zwei Mal eine Person meinen Anruf entgegen. In beiden Fällen war dies leider die Mitarbeiterin von der Wohnungsübergabe, die nach eigener Aussage nicht für die Mietkautionen zuständig sei, da das Angelegenheit der Chefin sei, und daher nicht wisse, warum ich meine Kaution noch nicht erhalten habe. Diese war jeweils gerade nicht im Büro anwesend. Die Mitarbeiterin nahm aber meine Daten auf und versprach, diese sofort ihrer Chefin vorzulegen.
Passiert ist leider immer noch nichts. Im Übrigen wurde in keinem der Fälle darauf hingewiesen, dass noch irgendetwas gegen die Kaution aufzurechnen sei oder ähnliches.

Da mein ansonsten sehr dicker Geduldsfaden nun gerissen ist, möchte ich mehr Druck machen und einen Brief schreiben, mit dem ich möglichst "in einem Rutsch" zu dem gewünschten Ergebnis - der Kautionsrückzahlung - kommen kann.

- Wie sollte dieser strukturiert sein, welche Formulierungen darf ich verwenden? („Mahnung“, „Zahlungsaufforderung“…)
- Auf welche Gesetze und/oder Gerichtsentscheidungen kann ich mich berufen?
- Kann ich eine Frist setzen, bis zu der ich eine Rückmeldung oder gar die Rückzahlung der Kaution erwarte?
- Sollte ich in diesem Brief schon mit dem Rechtsanwalt oder dem Gericht drohen?
- Was gilt es beim Versand des Briefes zu beachten? (Einschreiben...?)
- Sonstige Tipps von Ihrer Seite?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antworten.

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise daraufhin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Zur Sache selbst:

Sie haben nach beendeten Mietverhältnis und Rückgabe der Wohnung einen Anpsruch auf Rückzahlung der Kaution grundsätzlich in der Form, wie diese bei Mietbeginn durch Sie geleistet wurde.
In Ihrem Fall als Barkaution, so dass Sie nunmehr die Kaution auch als Forderung geltend machen können.

Es ist Ihnen nunmehr dringend anzuraten, die Rückzahlung schriftlich bei der Hauserwaltung geltend zu machen. Die Formulierung diesbezüglich ist "Geschmackssache" und nicht zwingend erforderlich, wenn aus dem Inhalt Ihres Schreibens eindeutig zu erkennen ist, dass Sie die Rückzahlung der geleisteten Kaution verlangen.

Sie können dies als "Zahlungsaufforderung" oder aber auch lediglich als "Rückzahlung der Mietkaution für das Mietverhältnis ...." überschreiben.

Voraussetzung ist, dass dem Vermieter kein aufrechenbarer Gegenanspruch zusteht, also Schäden in der Wohnung bei Übergabe bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht vorhanden waren.

Die Mietkaution ist spätestens nach 6 Monaten nach Beendigung und Übergabe der Wohnung an Sie zu leisten.
Nach diesen 6 Monaten sind Ansprüche des Vermieters gegen Sie wegen Verschlechterung der Mietsache verjährt.

Da keine Ansprüche durch den Vermieter geltend gemacht wurden, kann er diese nunmehr auch nicht mehr durchsetzen, so dass die Rückzahlung in jedem Fall zu erfolgen hat.

Zwar bestünde die Möglichkeit auch mit verjährten Forderungen seitens des Vermieters aufzurechnen, jedoch hätte dann, die geltend gemachte Forderung bereits innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung sich mit der Mietkaution gegenüber stehen müssen. Da in Ihrem Fall gar keine Ansprüche geltend gemacht wurden, scheidet eine Aufrechnung seitens des Vermieters in jedem Fall aus.

Zumal wurden im Übergabeprotokoll keine weiteren Schäden, bis auf den Briefkastenschlüssel vermerkt.

Da die Rechtlage in Ihrem Fall eindeutig ist, ist es nicht nötig, juristische Literatur oder Rechtssprechung zu zitieren.

Die Bengrenzung und Anlage von Mietsicherheiten regelt § 551 BGB.

Der Rückzahlungsanspruch ergibt sich aus der Natur der Sache des Mietverhältnisses, da die Kaution Sicherungsmittel des Vermieters darstellt, und an das Mietverhältnis gekoppelt ist, so dass die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen ist, wenn keine Schäden bestehen.

Da bereits ein langer Zeitraum zwischen Beendigung des Mietverhältnisses und der jetzigen Geltendmachung der Rückzahlung liegt, empfielt es sich eine Frist zur Rückzahlung der Kaution von 14 - 21 Tagen zu setzen.

In Ihrem Fall würde ich darauf hinweisen, dass bei nicht fristgemäßer Zahlung umgehend eine gerichtliche Geltendmachung erfolgt.

Damit würde ich dann in Ihrem Fall auch nicht länger warten, falls eine fristgereche Zahlung ausbleibt.

Grundsätzlich ist keine bestimmte Form der Zustellung dieser Zahlungsaufforerung vorgesehen. Ein Einschreiben bietet Ihnen den Vorteil, dass Sie nachweisen können, dass Sie das Forderungsschreiben abgeschickt haben.
Ein Einschreiben per Rückschein gibt Ihnen die Sicherheit, dass das Schreiben auch tatsächlich zugestellt wurde, da Sie den Rückschein erhalten. Sollten Sie den Rückschein nicht erhalten, ist der Schriftsatz auch nicht zugestellt wurden.

Gemäß § 566a BGB tritt der Erwerber der Wohnung durch den Eigentümerwechsel in die durch die Mietkaution begründeten Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein, so dass die Mietkaution durch den neuen Eigentümer zurückverlangt werden kann.

Besonderheiten ergeben sich hier allenfalls in der Insolvenz des vorherigen Eigentümers, wenn dann übernehmende Vermieter ein Insolvenzverwalter ist. Davon ist in Ihrem Fall nicht auszugehen, so dass der neue Eigentümer für die Rückzahlung Mietkaution haftet.

Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution nicht vom Erwerber verlangt werden, so ist gemäß § 566a Satz 2 BGB der bisherige Vermieter zur Rückgewähr verplichtet.

Der Vermieter ist nach § 551 BGB grundsätzlich verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist als Spareinlage bei einem Kreditinstitut zu einem üblichen Zinssatz anzulegen.

Die Erträge stehen Ihnen zu.

Daher könne Sie nicht nur den ursprünglich gezahlten Kautionsbetrag in Höhe von € 330,00 zurückverlangen, sondern auch die Zinsen, die seit Mietbeginn bis zur Rückzahlung hierauf angefallen sind. Als Zinssatz sollte üblicherweise 1 % pro Jahr angenommen werden. Diese können Sie auch verlangen, wenn der Vermieter die Kaution nicht zinserzielend angelegt hat, da dann eine Schadensersatzforderung durch das Unterlassen der Anlage zu Ihren Gunsten besteht.

Ich hoffe ich konnte Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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