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Mietkaution - Nebekostenabrechnung - verweigerte Auszahlung


| 12.09.2017 11:43 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Guten Tag,

meine Mutter ist am 6.2.2017 unerwartet in einem Pflegeheim verstorben. Dort wurde Sie aufgrund Ihrer körperlichen Behinderung seit Dezember 2016 betreut.

Die Miete der bis dahin bewohnten Mietwohnung wurde im Jan. und Feb. nicht mehr gezahlt. Der Fehler lag auf unsere Seite, da wir die Wohnung zu spät gekündigt hatten, bzw. im Glauben waren das meine Cousine den Mietvertrag übernehmen könnte.

Die Wohnung wurde zum 1.3.2017 gekündigt. Diese Kündigung wurde vom Vermieter angenommen. Die Wohung wurde renoviert und ist seit dem 1.5.2017 bereits wieder vermietet.

Die Kaution sowie die Nebenkosten 2015 werden/wurden gegen die Mieten Januar und Februar ausgerechnet. Ein Überschuss sollte mir ausgezahlt werden. Die Nebenkosten 2016 werden erst in der zweiten Hälfte 2017 fertig. Ein Überschuss wird auch da ausgezahlt. Allerdings wann ?

Trotz mehrmaliger Aufforderung per mail den Überschuss zum 1.9.2017 auf mein Konto zu überweisen, ist bis dato keine Zahlung eingegangen.

Ist mein Kenntnisstand richtig, das ich dem Vermieter ein Frist setzen kann, die Zahlung innerhalb der nächsten zwei Wochen vorzunehmen ? Und das nach Ablauf dieser Frist der Vermieter anfallende Anwaltskosten zu tragen hat ?

Mit freundlichen Grüßen,

12.09.2017 | 13:58

Antwort

von


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Am Forst 14
49809 Lingen
Tel: 0591/90024545
Web: www.emsrecht24.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen gerne wie folgt beantworten:

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, innerhalb einer Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Sofern als Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr vereinbart wurde, endet die Abrechnungsfrist für 2015 am Ende des Kalenderjahres 2016.

Grundsätzlich ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung zu viel geleisteter Vorauszahlungen sofort mit der Vorlage der Nebenkostenabrechnung fällig und damit zahlbar. Sofern Ihnen als die Nebenkostenabrechnung für 2015 vorliegt, ist ein etwaiger Überschuss somit bereits fällig.

Zahlt der Vermieter nicht, so sollte dieser schriftlich gemahnt werden. Erfolgt in diesem Fall noch immer keine Erstattung sollte das Guthaben eingeklagt werden.

Im Einzelnen::

Der sog. Abrechnungszeitraum ist die Zeitspanne, für die der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellt. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB hat die Abrechnung jährlich zu erfolgen.

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, dass im Mietvertrag auch kürzere Abrechnungszeiträume vereinbart werden. Haben die Parteien des Mietvertrages allerdings keine Vereinbarung getroffen, ist die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB maßgeblich.

Regelmäßig wird als Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr vereinbart bzw. der Abrechnungszeitraum entsprechend angepasst. Das Abrechnungsjahr muss jedoch nicht notwendiger Weise das Kalenderjahr sein, möglich ist auch das Mietjahr oder der Beginn an einem sonstigen beliebigen Stichtag.

Gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter bis spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (sog. Abrechnungsfrist).

Grundsätzlich ist ein Vermieter damit verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Eine Ausnahme kann vorliegen, wenn der Vermieter für die Verspätung nicht verantwortlich ist (bspw. bei verspäteter Abrechnung durch ein Versorgungsunternehmen) und sie damit nicht zu vertreten hat. Dieses hat er allerdings grundsätzlich im Streitfall darzulegen und zu beweisen.

Ist als Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr vereinbart, so hat ein Mieter bzw. Berechtigter die Nebenkostenabrechnung grundsätzlich für 2015 bis spätestens Ende 2016 und für 2016 bis spätestens Ende 2017 zu erhalten. Dies gilt regelmäßig auch, wenn das Mietverhältnis zum 1.3.2017 gekündigt wurde.

Auch bei der Beendigung eines Mietverhältnisses während des Abrechnungszeitraums beginnt die Abrechnungsfrist grundsätzlich erst mit dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraums. Der Vermieter ist ohne vertragliche Vereinbarung nicht verpflichtet, nach einem Mieterwechsel während einer Abrechnungsperiode eine Zwischenabrechnung zu erteilen. Auch bei einer Kündigung des Mietverhältnis zum 1.3.2017 endet der Abrechnungszeitraum zum 31.12.2018, sofern das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum vereinbart worden ist. Die Nebenkostenabrechnung hat dann natürlich anteilig zu erfolgen.

Grundsätzlich ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung zu viel geleisteter Vorauszahlungen sofort mit der Vorlage der Nebenkostenabrechnung fällig und damit zahlbar (BGH NZM 2005, 342).

Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Zahlung nicht nach, so sollte er nachweislich schriftlich gemahnt und auf seine Zahlungspflicht hingewiesen werden. Es empfiehlt sich hierbei, eine angemessene Zahlungsfrist zu setzen (bspw. 14 Tage). Zahlt der Vermieter dann immer noch nicht, bleibt grundsätzlich nur die Möglichkeit, das Guthaben einzuklagen.

Bezüglich der Anwaltskosten ist zu empfehlen, dass der Berechtigte den Vermieter zunächst nachweislich unter Fristsetzung selbst zur Zahlung auffordert. Wird danach die Einschaltung des Anwalts erforderlich, haftet der Vermieter regelmäßig für die dadurch entstehenden Kosten.

Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen verständlich beantwortet habe und Ihnen eine entsprechende erste Orientierung bieten konnte. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Claas
Rechtsanwalt




Nachfrage vom Fragesteller 06.10.2017 | 16:39

Sehr geehrter Herr Claas,

meine Nachfrage hat leider etwas gedauert, da ich dem Hausverwalter per Einschreiben mit Rückschein ein Schreiben mit einer Zahlungsfrist bsi zum 6.10.2017 zugesandt habe.

Diese Frist wurde nicht genutzt! (auch wenn heute der 5.10.27 ist, denke ich mal nicht, das bis morgen was passiert). Die verlangten Unterlagen wurden mit ja auch nicht zugesandt (Nebenkostenabrechnung etc).

Wie sollen wir verfahren ? Ich würde mich gerne von Ihnen in diesem Fall vertreten lassen.

Welche Kosten kommen genau auf mich zu ?

LIebe Grüße aus Köln,


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.10.2017 | 11:14

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Die Anwaltsgebühren richten sich hier nach dem Streitwert. In einem gerichtlichen Verfahren würde dieser vom Gericht festgesetzt werden.

Bitte beachten Sie, dass eine abschließende Beurteilung hier nur bei genauer Prüfung der gesamten Sachlage und Dokumente möglich ist. Dieser Dienst kann Ihnen hier dementsprechend lediglich eine erste Einschätzung an die Hand geben.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei Nachfragen zur Verfügung stehen möchte. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.


Mit freundlichen Grüßen

Claas
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.09.2017 | 13:12


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 19.09.2017
5/5.0

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