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Mietkaufvertrag kündigen / Mietkäufer insolvenz

10.08.2017 12:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Pieperjohanns


Zusammenfassung: Ein Mietkaufvertrag über eine Immobilie ist eine Mischung aus Mietvertrag und Darlehensvertrag. Wenn der Mietkäufer in Verzug ist, kann der Verkäufer grundsätzlich kündigen, die Folgen sind allerdings vom jeweiligen Vertrag abhängig.

Guten Tag,

mein Mietkäufer hat mitgeteilt, dass er Insolvent ist. Das Amtsgericht hat den Antrag angenommen.

Ich habe eine Mietkaufvertrag geschlossen um ein Haus zu verkaufen. Der Kaufpreis wurde auf 140.000,00 Euro festgelegt.

Eine monatliche Rate von 800,00 Euro wurde vereinbart. Die Laufzeit ist vom 01.10.2013 bis 30.09.2019. Zu diesem Zeitpunkt ist eine Schlussrate von 82.400,00 Euro fällig. Allerdings kann der Mietkäufer nach meinem Verständnis den Vertrag nun nicht mehr erfüllen. Der Mietkäufer ist derzeit mit zwei Raten im Rückstand.

Kann ich den Vertrag außerordentlich Kündigen, auch wegen der Insolvenz?

Der Mietkäufer teilt mit, dass evtl. ein Bekannter die Restsumme sofort aufbringen könnte und der Vertrag dann mit diesem Bekannten geschlossen werden soll. Dies sehe ich kritisch, da es nicht dem Vertragswillen entspricht. Ebenso weiß ich nicht, ob das rechtlich möglich ist. Der Mietkaufvertrag ist dem Finanzamt bekannt und diese bekommen eine Mitteilung bei einem Verkauf durch das Grundbuchamt. Ich möchte mich nicht strafbar machen wenn solche Geschäfte getätigt werden.

Können Sie hierzu eine Aussage treffen ?

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Antwort hängt leider wesentlich von Ihrem Mietkaufvertrag ab. Dieser kann von den nachfolgenden Ausführungen abweichende Regelungen enthalten. Typischerweise ist ein Mietkaufvertrag in einen Darlehensteil und einen Mietvertragsteil getrennt. Der Darlehensteil enthält üblicherweise die Vereinbarung, dass der Mieter/Darlehensnehmer mit Zahlung der letzten Rate juristischer Eigentümer wird.

Generell gilt bei Verzug des Darlehensnehmers (Ihres Mietkäufers), also der Nichtzahlung der Rate, dass die offenen Beträge zu verzinsen sind. Eine Gesamtfälligkeit der ganzen Summe tritt nicht automatisch ein. Sie müssen kündigen. Kündigen können Sie nach § 490 BGB in der Regel dann, wenn der Darlehensnehmer mit seiner Zahlung in Verzug ist. Da zugleich § 313 BGB gilt, müssen Sie ihm vorher eine angemessene Frsit zum Ausgleich der ausstehenden Raten geben.

Folge dieser Kündigung ist die sofortige Fälligkeit der gesamten Darlehenssumme. Wenn Sie mit dem Mietkäufer vereinbart haben, dass die Kündigung die Verwertung des Hauses als Sicherheit auslöst, dann muss das Haus verkauf werden und Sie bekomme naus dem Erlös den Rest der Darlehenssumme. Sie können aber auch eine Rückabwicklung vereinbart haben. Dann fällt das juristische Volleigentum wieder an Sie zurück. Es kommt wie gesagt sehr auf die Gestaltung Ihres Vertrages an.

Mit der Kündigung und dem Rückfall des Volleigentums könnten Sie das Haus erneut verkaufen und damit auch an den Bekannten Ihres Mietkäufers veräußern. Auch ist eine Vereinbarung mit dem Mietkäufer möglich, die eine Aufhebung des bestehenden Vertrages vorsieht, was dann zwar keine Kündigung wäre, aber das Haus wieder in Ihre Verfügungsmacht brächte und einen erneuten Verkauf ebenso möglich machen würde. Sie sind nicht verpflichtet, den Kaufpreis so zu gestalten, dass der Dritte die Raten des Vorgängers angerechnet bekommt. Wobei hier gilt wieder, dass es darauf ankommt, ob der ursprüngliche Vertrag die Anrechnung von bereits gezahlten Beträgen auf die Nutzung vorsieht oder eben nicht.

Soll der Dritte das Haus bezahlen, ohne dass er der Eigentümer wird, so ist das ebenso möglich, wie eine Änderung des Vertrages dahingehend, dass nun der Dritte sofort das Eigentum erwirbt.

In allen Fällen ist aber eine Änderung des ursprünglichen Vertrages nötig und Sie müssen diese durch einen Notar beurkunden lassen.

Im Rahmen der erneuten Veräußerung dürfte wiederum Grunderwerbssteuer anfallen, die aber der Käufer zu tragen hätte. Wie sich eine Änderung in Ihrer persönlichen Einkommensteuer auswirkt, weil nun die regelmäßigen Einnahmen aus dem Mietkauf wegfallen, kann ich nicht beurteilen. Fragen Sie hierzu bitte Ihren Steuerberater.

Klar ist, dass ein rechtlich richtiges Verhalten, wie eine Kündigung oder ein Aufhebungsvertrag und ein erneuter Verkauf strafrechtlich ohne Relevanz ist.

Angesichts der nicht unerheblichen Unwägbarkeiten würde ich Ihnen aber dazu raten, sich über diese doch recht allgemeine Einschätzung hinaus durch mich oder einen Kollegen beraten zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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