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Mietkaufrecht


21.02.2006 11:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich bin selbstständig und habe die eidesstattliche Versicherung abgegeben, ich habe vor 5 Jahren ein Haus angemietet das ich auch als Büro nutze und alleine bewohne. Mein Mietvertrag ist unbefristet. Der Vermieter möchte das Haus gerne verkaufen- hatte aber Probleme mit mir als Mieter das Haus zu veräußern. Deswegen hat er mir Mietkauf mit folgenden Bedingungen angeboten.
Ich leiste eine Anzahlung von 10.000,00 Euro und monatlich weitere Raten in Höhe der jetzigen Miete. Der Kaufpreis ist festgelegt- dazu kommen 4,5 % Zinsen. Der Vertrag läuft über 12 Jahre. Danach wäre ich Eigentümer.
Der Vermieter möchte sich von der Werterhaltung und den Eigentümerpflichten befreien lassen, desweiteren liegt eine Grundschuld in Höhe des Verkaufspreises auf dem Grundstück.
Folgende Fragen in dem Zusammenhang
1. Was passiert mit meinen Werterhaltenden Maßnahmen bei einer Insolvenz meines Vermieters und den angezahlten Geld?
2. Was ist meine Auflassung im Grundbuch wert- wenn schon eine Eintragung besteht.
3. Kann sich der Vermieter überhaupt als Eigentümer zurückziehen?
4. Bin ich für das Finanzamt bei Auflassung im Grundbuch auch Eigentümer?
5. Bin ich mit meinen Zahlungen insolvenzsicher- sprich kann in das Grundstück gepfändet werden? Die Zahlung von 10.000 Euro leistet meine Mutter.
Guten Tag,

eine absolute Absicherung ist bei der von Ihnen geschilderten Vertragsgestaltung nur schwer möglich. Üblich ist, dass zu Ihren Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird (ich nehme an, dies ist dass, was Sie als Auflassung bezeichnen). Diese friert das Grundbuch auf dem Stand ein, zu dem die Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Sie sind damit abgesichert gegenüber anderweitigen Verfügungen oder Belastungen des Grundbuches, da diese Ihnen gegenüber nicht wirken. Damit ist sicher gestellt, dass Sie nach Erbringung der erforderlichen Zahlungen auch Eigentümer werden. Pfändungen in das Grundbuch etc. betreffen Sie grundsätzlich dann nicht.

Problematisch ist aber in diesem Zusammenhang die Grundschuld, die eingetragen ist. Aus vorrangigen Grundschulden, d. h. Grundschulden, die vor Ihrer Auflassungsvormerkung eingetragen sind, können die Gläubiger diese Grundschulden entsprchend vorgehen. Ggfls. können auch die Ansprüche aus der Grundschuld durch einen anderen Gläubiger gepfändet werden. Dies würde dann bedeuten, dass für den Grundschuldgläubiger die Auflassungsvormerkung nicht hinderlich ist. Sie sollten deshalb sehen, dass eine Auflassungsvormerkung im Rang vor den Grundschulden eingetragen wird, da Sie ansonsten eine Sicherheit aus der Auflassungsvormerkung nicht erhalten können.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weiter geholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht

Esenser Str. 19
26603 Aurich
Tel. 04941-605347
Fax 04941-605348
email: info@fachanwalt-aurich.de
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