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Mietkauf und zeitliches Vorkaufsrecht contra Eigenbedarf

| 12.03.2015 09:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Guten Tag,

die Ausgangs- und Vertragslage: Mangels Eigenkapital haben wir neben einem Mietvertrag einen Mietkauf vereinbart. Dazu wurde der Kaufpreis der Immobilie eingefroren. Seit Einzug zahlen wir also Miete+NK+Zinsen, stets pünktlich und ohne Beanstandungen. Ein seitens des Vermieters beauftragter Makler wurde mit der Courtage für die Vermittlung eines Mietverhältnisses ordnungsgemäß bedacht.

Im Mietvertrag ist uns unter "Sonstiges" ein alleiniges Vorkaufsrecht für die Immobilie für die Dauer von sechs Jahren ab Einzug gewährt worden. Im Falle eines Erwerbs kämen (wegen Mietkauf) die geleisteten Nettomieten zum Abzug und würden so die Schlussrate mindern.

Der Mietkauf wurde seinerzeit nicht notariell beurkundet, stattdessen schriftlich als Vertrag/Absichtserklärung formuliert und von beiden Parteien unterzeichnet.

Weil der Vermieter weiß, dass wir die Immobilie übernehmen wollen, weiß er auch, dass wir deutlich mehr als Schönheitsreparaturen in Eigenleistung übernehmen/übernommen haben. Größenordnung bisher etwa 18% des Immobilienwerts.

Fragen:

A) Hat der Mietkaufvertrag auch ohne notarielle Beurkundung juristische Gültigkeit?

B) Dass Vermieter mit einer Frist von drei Jahren ab Einzug jederzeit Eigenbedarf anmelden können, ist bekannt. Könnte unser Vermieter wegen eines (durchaus nachweisbaren) Eigenbedarfs den Mietvertrag aufkündigen und damit aber auch unser verbrieftes Vorkaufsrecht aushebeln?

C) Stünde dem seinerzeit beauftragten Makler rechtlich weitere Courtage zu, sofern aus dem Mietverhältnis eine Übernahme der Immobilie wird?

D) Gibt es in dieser Frage rechtliche Unterschiede zwischen Eigentumswohnungen und Häusern?

Besten Dank für Ihre zielführenden Antworten.

Sehr geehrter Ratsuchender,



jeder Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB, da er sonst nach § 125 BGB nichtig ist - und das gilt auch für den Mietkaufvertrag über eine Immobilie.

Dabei hätte auch der gesamte Mietvertrag mit beurkundet werden müssen, da es alles als rechtliche Einheit zu werten ist.


Der Mietkaufvertrag wird daher nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung keine Gültigkeit haben.



Der Vermieter könnte auch - sofern die weiteren Voraussetzungen dafür vorliegen - wegen Eigenbedarfes kündigen und damit das schriftlich fixierte "Vorkaufsrecht aushebeln", wobei das Vorkaufsrecht aber eben nicht formwirksam vereinbart worden ist (siehe oben).



Vorbehaltlich der Prüfung des Maklervertrages (dort könnten ggfs. weitere Ansprüche fixiert worden sein) steht dem Makler allein nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung kein weiterer Anspruch zu, wenn Sie das Objekt kaufen würden.



Einen rechtlichen Unterschied zwischen einer Eigentumswohnung und einem Haus gibt es hinsichtlich dieser Problematik nicht.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 01.04.2015 | 13:21

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