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Mietkauf

| 30.06.2009 12:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Ich möchte meine Immobilie, die ich selbst noch finanziert habe auf Basis von Mietkauf veräußern. Ist bei Nichtzahlung des monatlichen Betrages des Mieters/Käufers dann diese Summe als Miete anzusehen und geht mit einer ggfls. Vertragsbeendigung durch Nichtzahlung das Objekt wieder in mein Eigentum über ???

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Bei einem Mietkauf wird dem Mieter durch den Vermieter das Recht eingeräumt, das Objekt innerhalb einer bestimmten Frist unter Anrechnung der bisher gezahlten Miete zu kaufen. Bei dieser Art von gemischten Verträgen handelt es sich bis zur Ausübung der Kaufoption um einen Mietvertrag. Wenn der Mieter sich dann für einen Kauf entschieden hat, wird dieser Vertrag wie ein “normaler” Kaufvertrag behandelt.

Bei einem Kaufvertrag vereinbaren Sie mit dem Käufer die Zahlung eines Kaufpreises (möglicherweise in Raten) und im Gegenzug die Übertragung des Eigentums. Wenn der Käufer dann die vereinbarte Zahlung trotz erneuter Aufforderung mit Fristsetzung nicht leistet, steht Ihnen als Verkäufer u.a. das Recht auf Rücktritt vom Vertrag gem. § 323 BGB zu. Ein etwaiger erklärter Rücktritt hat zur Folge, daß der Vertrag rückabgewickelt wird. Das bedeutet, daß Ihnen das Eigentum wieder eingeräumt werden muß und Sie die bisher gezahlten Kaufpreisraten erstatten müssen.

Jedoch ist zu berücksichtigen, daß der Käufer die Immobilie bis zum Rücktritt genutzt hat. Die gezahlten Kaufpreisraten sind daher um eine angemessene Nutzungsentschädigung zu kürzen. Dies kann im Ergebnis dazu führen, daß der bis dahin gezahlte Kaufpreis wie eine Miete behandelt wird und darüber hinaus nichts erstattet werden muß. Rein juristisch liegt jedoch keine Miete vor. Ob Sie nach einem Rücktritt ggf. etwas vom gezahlten Kaufpreis erstatten müssen, hängt davon ab, wie hoch der bisher gezahlte Kaufpreis war. Liegt er über der bis dahin eigentlich fällig gewordenen Mietzahlung, muß der Überschuß ausgezahlt werden - andernfalls nicht.

Wenn Sie dann wieder Eigentümer der Wohnung sind, können Sie frei entscheiden, ob Sie den früheren Käufer wieder als Mieter bei sich aufnehmen wollen. Ein derartiger Automatismus besteht jedoch nicht. Allerdings sind Sie in der Gestaltung des Kaufvertrags auch relativ frei und können einen Anspruch des Mieter auf Abschluß eines neuen Mietvertrags vereinbaren.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Bewertung des Fragestellers 30.06.2009 | 14:07

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