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Miethöhenänderungskündigung?


| 28.10.2007 18:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Frage: Kann die Miethöhe nachträglich gekürzt werden und muss ich bei vertraglich geregelter regelmäßiger Heizungswartung einen vom Vermieter bestimmten Zeitabstand dulden ?
Fakten: Einzelhaus an einer Dorfausfallstraße 1,2 km vom Ortskern entfernt. Ausstattung: Teppichboden/Fliesen, Kunststofffenster, jedoch vor 2 Jahren unrenoviert übernommen mit rechtsseitigem Nachbarhaus desselben Vermieters. Ehepaar mit 3 Kindern, Ehefrau ist Tagesmutter an drei Tagen mit bis zu fünf Kleinkindern bis 3 zu Jahren. Abstand zum Nachbargundstück 2 Meter mit 1,80 mtr. hohem Sichtschutzholzzaun, dadurch erhebliche Lärmbelästigung. Miethöhe beträgt 750 €. Kein kommunaler Mietenspiegel, jedoch bei ortsansässigem Makler nachgefragt kann 600 bis 650 € bei Ortsmitte und Renovierung bei Einzug verlangt werden. Kann eine Miethöhenänderungskündigung durchgeführt werden und ggflss. in welcher Höhe oder riskiere ich hiermit eine tatsächliche Kündigung des Vermieters?
Ergänzungsfrage: Heizungswartung wurde durchgeführt im Dez. 2005 und im Frühjahr diesen Jahres (also Zeitabstand 1 1/2 Jahr). Schornsteinfeger hat im Frühjahr bei durchgeführter Messung empfohlen: nächste Wartung zu Beginn der Heizperiode, also alle 2 Jahre. Habe so auch in allen von mir bisher bewohnten Häusern seit nunmehr mehr als 30 Jahren so verfahren und die Firmen selbst beauftragt, weil Vermieter immer weit entfernt wohnten (so auch hier).Diese Firma hat auf tel. Nachfrage mir keine Zweitschrift der im Frühjahr durchgeführten Wartung zugesandt, obwohl ich Steuerabsetzungsgründe dargelegt habe. Vermieter will diese Firma nun erneut beauftragen, die Wartung durchzuführen. Muß ich das dulden?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Ist die vermietete Sache zur Zeit der Überlassung an den Mieter mit einem Fehler behaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder entsteht im Laufe der Mietzeit ein solcher Fehler, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt (§ 536 Abs. 1 BGB).

Das Ausmaß der Minderung richtet sich nach dem Maß der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsmäßigen Gebrauch. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt jedoch außer Betracht (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB).

Die Mietminderung ist kein Anspruch, sondern eine kraft Gesetzes eintretende Änderung der Vertragspflicht. Sie besteht für die Dauer des Mangels.

Aus der Ferne kann seriöserweise nicht verbindlich festgestellt werden, ob und wenn ja, in welcher Höhe Sie eine Mietminderung geltend machen können.
Hierzu müssten Sie einen Kollegen mit der Angelegenheit betrauen. Darüber hinaus müssten Sie zur Lämrbelästigung weiter konkretisierend vortragen.

Die Kosten der Reinigung und Wartung der Heizanlage trägt regelmäßig der Vermieter, es sei denn, etwas anderes ist mietvertraglich vereinbart, vgl. AG Dortmund, WuM 1983, 325.
Wenn der Vermieter die Wartungsfirma neu zu beauftragen gedenkt, müssen Sie dies insoweit dulden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 29.10.2007 | 18:36

Meine Frage zur Mietminderung ist unvollständig beantwortet. Nochmals die Fakten: Miethöhe 750,-€. Maklerauskunft 600-650,-€. Mangelnde Infrastruktur durch Ausfallstraße 1,2 km vom Ortskern entfernt. Unrenoviert übernommen und Lärmbelästigung durch Nachbarn. Sind das nun ausreichend Mietminderungsgründe oder nicht?
Die Kosten der Heizungswartung hat mietvertraglich der Mieter mit der Aussage regelmäßig zu tragen. Welche Zeitabstände, wenn im Frühjahr bereits durchgeführt? Für eine verbindlichere Antwort wäre ich dankbar.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.10.2007 | 17:44

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Die Höhe der Miete kann bei Abschluss eines Mietvertrages grundsätzlich frei vereinbart werden, ausgenommen bei preisgebundenem Wohnraum. Der Spielraum nach oben wird begrenzt durch § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzbuches, der den Mieter vor unangemessen hohen Mieten schützt.

Nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes darf die Miete nicht unangemessen hoch sein. Unangemessen hoch ist die Miete wenn:

* ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht
( das Angebot darf die Nachfrage um nicht mehr als 5% übersteigen)
und
* sie mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Trotz Überschreitung der 20% Grenze liegt eine unangemesssen hohe Miete nicht vor, wenn diese zur Deckung der laufenden Kosten des Vermieters erforderlich ist.

Liegt eine solche Überhöhung des Mietpreises objektiv vor, so kann der Mieter den Betrag zurückfordern, der um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob den Mieter ein Schuldvorwurf trifft oder ob er z.B. den Mietvertrag nur als Käufer übernommen hat. Für den Vermieter kann die Folge ein Bußgeld sein, das vom Wohnungs- oder Ordnungsamt der Stadt in einem Bußgeldverfahren verhängt wird.

Hinsichtlich der Zeitabstände gibt es keine festen Regeln. Grundsätzlich wird eine Wartung im Zweijahresturnus vorgenommen. Für die nochmalige Beauftragung durch den Vermieter müssen Sie die Kosten nicht tragen.


Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

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