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Mietgleitklausel bei Gewerbemietvertrag

| 14.11.2014 11:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Durch den Kauf eine Gewerbeimmobilie haben wir die Rechte und Pflichten des vorherigen Eingetümers, vertreten durch eine Immobilienverwaltung, aus den bisher abgeschlossenene Mietverträgen übernommen. Die bestehenden drei Mietverträge weisen Mietgleitklauseln auf Basis des Verbrauerpreisindex für Deutschland auf. Hiernach steigt oder fällt der Mietzins nahezu proportional zum Index, jedoch frühstens bei einer 5 % Abweichung zum Basisindex (Abschlussmonat Mietvertrag). Abweichend zu dieser Klausel wurde vom vorherigen Eigentümer bei einem Vertrag eine abweichende Mietgleitklausel vereinbart. Hiernach muss die Abweichung zum Basisindex mindestens 10 % betragen und die resultierende prozentuale Erhöhung bzw. Minderung der Miete beträgt nur 50 % der Veränderung des Verbraucherpreisindex.
Hieraus ergeben sich für mich folgende Fragestellungen:

- Muss ich diese Mietgleitklausel hinnehmen oder ist diese u. U. "sittenwidrig", verstößt gegen geltendes Recht etc?

- Wie kann ich diese Mietgleitklausel ändern, wenn der Mieter dieser Änderung nicht zustimmt?

-Ist in diesen Zusammenhang eine Kündigung zum Ende der Vertragslaufzeit (01/2018) notwendig?

- Wie kann ich ggf. eine Neuordnung des - insgesamt für mich, den Vermieter - ungünstigen Vertragswerk herbeiführen?

Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,


eine solche Klausel ist in gewerblichen Mietverträge dann erlaubt, wenn

der Vermieter mit dem Mieter einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen hat,
die Parteien einen zulässigen Bezugsindex vereinbart haben,
die Gleitklausel im Einzelfall ausreichend bestimmt ist und
keine Partei unangemessen benachteiligt wird.

Das liegt nach der bisherigen Sachverhaltsdarstellung und vorbehaltlich der Prüfung der Verträge alles vor, so dass ein Gesetzesverstoß so jedenfalls nicht feststellbar ist.



Eine Mietzinsänderung ist nur dann möglich, wenn

a)
beide Vertragsparteien in Abänderung des bisherigen Mietvertrages eine entsprechende Abrede über eine Mietzinsabänderung treffen

b)die Parteien einen Änderungsvorbehalt mietvertraglich vereinbart haben oder

c) wenn der Vermieter eine Änderungskündigung des bestehenden Mietvertrages ausspricht und zugleich dem Mieter einen neuen Mietvertrag zu geänderten Bedingungen anbietet.


Die letzte Möglichkeit kann aber ausgeschlossen sein, wenn tatsächlich eine Laufzeit bis 2018 wirksam vereinbart worden ist, ohne dass ggfs. an anderer Stelle eine Kündigungsmöglichkeit festgehalten worden ist.


Dann würde eine einseitige Abänderung nicht möglich sein und Ihnen bleibt nur, die vertragsgemäße Beendigung zu 2018 herbeizuführen. Häufig wollen Mieter längerfristig im Objekt bleiben, so dass bei Vorliegen der Kündigung dann auch häufig einem Änderungsvertrag doch zugestimmt wird.



Mit freundlichen grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


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Bewertung des Fragestellers 16.11.2014 | 14:49

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Stellungnahme vom Anwalt:
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