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Mietfreies wohnen - Kündigung

| 02.08.2016 10:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Abgrenzung Leihe und Miete: Beleidigungen als Kündigungsgrund für eine außerordentliche und fristlose Kündigung

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bitte um Hilfe bei folgender Situation.
Herr H. besitzt ein Dreifamilienhaus.
Im Erdgeschoss wohnen seine Eltern (Mietfreies Wohnrecht, im Grundbuch eingetragen).
Im ersten Stock wohnt seit ca. 25 Jahren seine Schwester Frau I. mit dem Ehemann: ohne Mietvertrag, mietfrei, gibt lediglich eine gewisse Summe für Nebenkosten, die dabei nicht quittiert wird oder detailliert besprochen wurde - für was genau wieviel. Sie bewohnen eine 4 Zimmerwohnung mit ca. 110 m2
Im zweiten Stock wohnt Herr H mit seiner Ehefrau und 4 Kindern. Es ist eine Dachgeschosswohnung mit 3 Zimmern und ca 90 m2.
Da die Frau I. mit ihrem Mann schon häufig den Hausfrieden stört und die Familie vom Herrn H. beleidigt, will jetzt Herr H, damit sie die Wohnung verlassen.
Es sind aber dabei folgende Fragen aufgetreten.
1. Geht es bei dieser Situation um die Miete oder Leihe?
2. Muss dabei eine Kündigungsfrist im Anspruch genommen werden (wenn ja, wie lange?) oder ist die fristlose Kündigung in diesem Fall möglich?
3. Ist die vorherige Abmahnung erforderlich?
4. Was wäre in dieser Situation leichter und schneller – Kündigung wegen häufiger Störung des Hausfriedens oder Kündigung wegen Eigenbedarf (Herr H. hat vor, mit seiner Familie in diese Wohnung umzuziehen, da sie größer ist)?
Ich bedanke mich recht herzlich für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Ein Mietvertrag setzt voraus, dass es sich um eine entgeltliche (NICHT unentgeltliche) Gebrauchsüberlassung handelt, also auf Grundlage der Gegenseitigkeit.

Das ist abzugrenzen.

Die Leihe ist auch bei Wohnraum möglich, z. B im Falle der Überlassung abgegrenzter Teile einer Wohnung/Immobilie ohne Entgelt.
Überlassen die Eltern dem erwachsenen Kind unentgeltlich Wohnraum in ihrer Wohnung, so ist das Überlassungsverhältnis regelmäßig als Leihe anzusehen (LG Hamburg WuM 1994, 545), was hier letztlich nicht anders zu bewerten wäre.

Ein Leihvertrag über Wohnraum ist auch auf Lebenszeit möglich, da dieses hinsichtlich der Dauer nicht weiter beschränkt ist.

So insbesondere auch der BGH, Urteil vom 11.12.1981 - V ZR 247/80 (Frankfurt)

"Ein Vertrag, der die Verpflichtung zur unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung einer Wohnung auf Lebenszeit zum Inhalt hat, ist ein Leihvertrag:"

Der Leihvertrag kann fristlos gekündigt werden, wenn dem Verleiher die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses unzumutbar geworden ist.

Aber ist nie vereinbart worden, dass eine Überlassung auf Lebenszeit erfolgen soll, gilt § 604 Abs. 3 BGB:
Ist die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen, so kann der Verleiher die Sache jederzeit zurückfordern.

Ihr Begehren wäre also denkbar und möglich.

Aber selbst wenn aufgrund des Nebenkostenzuschusses von einem Mietverhältnis ausgehen würde, wäre folgendes möglich:

2.
Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB liegt für eine fristlose und außerordentliche Kündigung vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Bei einer Beleidigung, d.h. einer Straftat, handelt es sich zugleich um eine Vertragsverletzung, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeiter, gegenüber dem Hausverwalter oder gegenüber einem anderen Hausbewohner verübt worden ist.

Eine weniger schwerwiegende Beleidigung ist folgenlos, wenn es sich nur um einen vereinzelten Vorfall handelt.

AG München, Endurteil vom 07.02.2013 - Aktenzeichen 411 C 25348/12

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Hilfsweise wäre aber fristgerecht unbedingt zu kündigen, also vorsorglich.

Eine Eigenbedarfskündigung wäre nach meiner ersten Einschätzung langwieriger und würde auch eine 12-Monatsfrist als Kündigungsfrist mit sich bringen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 03.08.2016 | 14:17

Sehr geehrter Herr Hesterberg,
herzlichen Dank für Ihre Hilfe und Antworten auf meine Fragen.
Ich möchte aber heute doch die Möglichkeit nutzen, die Nachfrage zu stellen.
Aus Ihren Antworten kann ich entnehmen, dass wir in der oben genannten Situation wie folgt ausgehen können:
a) Als aus einem Leihvertrag – ist dann die Kündigung fristlos und ohne irgendwelche Gründe vorgesehen?
b) Als aus einem Mietvertrag – wegen Hausfriedensbruch: besteht die Möglichkeit gleichzeitig eine Abmahnung und eine Kündigung mit Kündigungsfrist (9 oder 12 Monate???) zu schicken? Dann später im Fall der erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen, bzw. wenn die Abmahnung gewirkt hat, erst fristgerecht. Wie sieht das gesetzlich aus? Muss man dann bei der Kündigungsfrist einen Grund angeben, warum gekündigt wird wie z.B. als Eigenbedarf?
Wie ist es besser, die Abmahnung bzw. die Kündigung zu schicken, damit wir dann beweisen können, dass sie eingegangen sind?
Danke im Voraus für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.08.2016 | 15:14

Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

1.
Ja, richtig, der Leihvertrag kann sofort durch eine Kündigung beendet werden, auch außerordentlich, weil die Umstände für die Fortsetzung des Leihvertrages unzumutbar sind.

2.
Für das Vorliegen eines Mietvertrages spricht wie gesagt nur die ganz geringe Bezahlung und Beteiligung an den Nebenkosten.

Abmahnungen und Kündigung müssen Sie allerdings getrennt verschicken, wobei das nicht für die Kündigung wegen Eigenbedarfs gilt.
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs hat strenge formelle Voraussetzungen, die sich aus § 573 BGB ergeben.
Unter anderem ist der Kündigungsgrund anzugeben.
Das gilt auch bei allen anderen Kündigung beziehungsweise ist dieses immer sinnvoll.

Wenn die Abmahnung wirken sollte, ist in der Tat nur eine fristgerechte Kündigung, etwa wegen Eigenbedarfs, möglich.
Wird gegen die in der Abmahnung angemahnte Pflicht wiederum verstoßen, ist eine fristlose Kündigung möglich.

Am besten schicken Sie die Kündigung die Abmahnung mit einem Einschreiben.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.08.2016 | 16:10

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