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Mietforderungen nach 3 Jahren

04.06.2008 12:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,
ich bewohnte von 1997-2006 eine Altbau Ofenwohnung im Dachgeschoss. Zu dem ohnehin schlechten Zustand des Objekts kam es im Winter 2005/2006 auch noch zum Ausfall der sanitären Anlagen.

Ich kümmerte mich nicht weiter darum, da ich zu der Zeit schon mehr bei meiner Freundin wohnte und ich davon ausgegangen bin, das hier sowieso niemand mehr etwas reparieren wird.

Im Winter 2006/2007 ging bei einem Sturm auch noch das Dach kaputt, sodass es zu einem massiven Wassereinbruch kam und ich die Wohnung endgültig räumte; Anrufe bei dem mir 2004 mitgeteilten Verwalter ergaben, das dieser nicht mehr zuständig sei. In der Wohnung stand knöcheltief Wasser und Schimmel breitete sich aus.
Post habe ich noch bis ca. Mai 2007 an der alten Adresse kontrolliert, bis dann irgendwann die Schlösser ausgetauscht waren. Kurz darauf stand das Haus auch zum Verkauf.

Ich bin davon ausgegangen, das sich der Besitzer nicht mehr um sein Objekt kümmert oder kümmern kann und sah die Sache als erledigt an.

Immerhin war das Objekt mit insgeamt 5 Wohnungen und zwei Geschäftsräumen schon Jahre fast komplett leer gezogen, nach dem Sturm räumte auch das Bäckergeschäft im EG seien kleinen Laden, den der Altbesitzer (mit dem ich 1997 auch den Mietvertrag abschloss) noch als Filiale betrieb. Etwa 2000 wurde das Haus an den jetzigen Besizer verkauft.

Im März 2008 kam eine eine Rechnung für angeblich nicht gezahlte Miete von Januar 2005 bis Dezember 2006, also über 24 Monate.

Ich habe in dem gesamten Zeitraum keine Mahnung oder sonstiges Lebenszeichen des Besitzers erhalten weder telefonisch oder postalisch; erst mit dem o.g. Schlosswechsel ca. Mai 2007 war ich unter der alten Adresse nicht mehr erreichbar, aber korrekt angemeldet in dergleichen Stadt in meiner neuen Wohnung und daher leicht zu finden.

Ich habe allerdings in der fraglichen Zeit Miete gezahlt, kann dies aber insgesamt nur für etwa 10 Monate nachweisen (Kontoauszüge); nun soll ich bis zu 13. 06. Belege schicken, die alle Zahlungen nachweisen. Andernfalls wird mir ein Prozess angedroht.
Leider kann ich heute nicht mehr genau sagen, ob ich wirklich jede Miete bezahlt habe, die Wohnung befand sich aber auch nicht mehr in einem richtig nutzbaren Zustand.

Daher meine Fragen: Kann der VM überhaupt noch die Miete einfordern, trifft hier nicht zumindest eine Verwirkung gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB</a> zu, selbst wenn ich nicht eine Miete in der Zeit bezahlt hätte?
Immerhin hat sich der Besitzer ja 29 Monate, wenn die Zeit nach Mai 2007 dazuzähle sogar 39 Monate weder um das Haus noch meine Mietzahlungen gekümmert.

Muss der VM nicht auch irgendwie korrekt nachweisen für welche Monate genau keine Miete eingegangen ist; immerhin bekam ich ja für 24 Monate eine Rechnung, obwohl ich ja doch mindestens 10 Mieten gezahlt habe!

Wie sollte ich in diesem Fall weiter vorgehen.

Ich war und bin noch nie durch irgendwelche Schulden auffällig gewesen, war bis Jan.2005 auch mit keiner Miete in Verzug geraten.

Als Zusatz vieleicht noch:
Könnte ich nicht sogar nachträglich Schadensersatz forden für die damals zerstörten Gegenstände oder dies mit den Mietforderungen gegenrechen?
<!--dejureok-->

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage möchte ich im Rahmen einer Erstberatung anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten.

1. Eine Verwirkung setzt voraus, daß Sie objektiv unter Berücksichtigung aller Umstände darauf vertrauen durften, daß der Vermieter keine Forderungen mehr erhebt. Der Vermieter müsste also durch sein Verhalten den Eindruck erweckt haben, daß er seiner Forderung nicht mehr nachgehen wird.

Ob dies in Ihrem Fall zutrifft, ist aus der Ferne schwer zu beurteilen. Allein aus der Tatsache, daß der Vermieter sich lange Zeit nicht gemeldet hat, wird man wohl keine Verwirkung herleiten können. Dies schon eher aus der Tatsache, daß der Vermieter sich um nichts gekümmert hat, wobei ich auch diesen Punkt für kritisch halte. In einem Prozess müssten Sie die o. g. Voraussetzungen beweisen, was sehr schwierig sein dürfte.

2. Bei einer Zahlungsklage müsste der Vermieter lediglich beweisen, daß die Forderung überhaupt entstanden ist (z.B. durch Vorlage des Mietvertrages). Daß die Forderung von Ihnen erfüllt wurde, müssen Sie beweisen.

3. Sofern Sie beweisen können, daß Sie dem Vermieter die zahlreichen Mängel angezeigt haben, so haben Sie evtl. noch einen Anspruch auf Mietminderung, mit dem Sie gegenüber der Mietforderung aufrechnen könnten. Dieser Anspruch könnte aber seinerseits verwirkt sein, insbesondere dann, wenn Sie die Miete trotz der vorliegenden Mängel weiterhin vollständig bezahlt haben.

Sofern Sie die Mängelanzeige bzw. die Kenntnis des Vermieters von den Mängeln nicht beweisen können, werden Sie auch keine Mietminderung durchgesetzt bekommen. Im schlimmsten Fall kann der Vermieter Sie sogar in die Haftung für durch die unterlassen Anzeige entstandenen Folgeschäden (z.B. Feuchtigkeitsschäden) nehmen. Dies dürfte jedoch seinerseits wiederum sehr schwer beweisbar sein.

4. Schäden an Ihren eigenen Sachen können Sie nur ersetzt verlangen, wenn dem Vermieter ein Verschulden zur Last gelegt werden kann. Bei Sturmschäden dürfte jedoch kein Verschulden vorliegen.

5. Als weiteres Vorgehen schlage ich vor:

a) Schildern Sie dem Vermieter die Mängel und die erlittenen Nachteile. Auf dieser Basis könnten Sie sodann eine außergerichtliche Einigung vorschlagen, in dem Sie z.B. die Bezahlung von 2-3 Mieten anbieten.

b) Falls Sie dies nicht wollen, bzw. der Vermieter hierauf nicht eingeht, sollten Sie dringend einen Anwalt vor Ort konsultieren. Dieser kann dann den Sachverhalt und die Beweismittel vollständig ermitteln und Sie hinsichtlich der Erfolgschancen eines Prozesses beraten. Aus der Ferne im Rahmen einer Erstberatung ist dies nicht möglich.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg!

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Steinfelder
Rechtsanwalt

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