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Mietforderung nach Übergabe und Kautionsrückgabe

21.05.2014 16:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Hallo,
ich habe im Oktober 2013 mein gemietetes Haus gekündigt und meine Vermieter gebeten, mich aus dem Mietvertrag auf Ende Dezember zu entlassen - anstatt laut Frist auf Ende Januar. Meine Vermieter stimmten dem zu unter der Bedingung, dass bei der Übergabe alles wieder so ist, wie bei meinem Einzug 3 Jahre zuvor (d. h. alles musste weiß gestrichen werden). Anfang Januar machten wir die Übergabe und am Tag nach der Übergabe sagte mein Vermieter, er wäre mit dem Streichergebnis nicht zufrieden. Ich fragte nach den Mängeln und dem Umfang, damit ich die Farbmenge kalkulieren konnte und bat um eine schnelle Antwort, damit ich schnellstens tätig werden kann. Unsere Kommunikation fand über e-Mail statt. Ich bekam von meinem Vermieter nach mehrmaligem Nachfragen meinerseits und 10 Tagen, in denen nichts passiert war, die gewünschte Information und konnte erst dann den Mangel beseitigen. Dann teilte mir mein Vermieter mit, dass er mit dem Ersatz einer der Zimmertüren (diese hatte ein Loch) nicht zufrieden wäre und ich eine echtholzfurnierte Türe liefern sollte. Ich hatte mich schon vorher darum gekümmert, aber nicht das passende Dekor gefunden. Also fragte ich, wie ich das dann mit dem Dekor machen solle und es zogen wieder 14 Tage ins Land (in denen ich mehrmals nachfragte) bis ich eine Antwort bekam, welches Dekor o. k. wäre. Zu diesem Zeitpunkt war der 24. Januar. Ich bestellte die Türe im Fachhandel und sie hatte 3 Wochen Lieferzeit. Die Türe wurde letztendlich am 11.02. ersetzt). In diesen 3 Wochen schrieben meine Vermieter, dass sie auf die volle Miete vom Monat Januar 2014 bestehen würden, weil ich das Haus nicht so zurückgegeben hatte, wie ich es in Empfang genommen hatte. Ich schrieb zurück, dass ich immer wieder auf ihre Antworten warten musste, bevor ich aktiv werden konnte und es mir daher ja gar nicht möglich war, alle Mängel früher zu beheben. Ich bat sie darum, von der Januar-Miete abzusehen und machte deutlich, dass ich mich gerne im Guten trennen würde. Dann passierte 2 Wochen lang nichts. Und danach fragten mich die Vermieter, wohin ich die Kaution und das Übergabeprotokoll haben wollte. Zu meiner Bitte, von der Januar-Miete abzusehen, wurde sich nicht geäußert. Ich war so naiv zu glauben, dass wir uns wohl geeinigt hätten. Aber jetzt kam ein Einschreiben ins Haus: Die 1. Mahnung für die nicht gezahlte Miete Januar.

Ist das Vorgehen der Vermieter o. k.? Habe ich eine Chance, die Januar-Miete nicht zahlen zu müssen? Kaution und Übergabeprotokoll hatte ich schon erhalten, als die Mahnung kam.

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Leider sind die Bestimmungen des Mietvertrages zur Übergabe des Hauses nicht mitgeteilt worden, so dass nur eine allgemeine Einschätzung abgegeben werden kann.
Unter der Maßgabe, dass eine renovierte Rückgabe vertraglich nicht geschuldet war, ist die zwischen Ihnen und den Vermietern geschlossene Vereinbarung dahingehend auszulegen, dass Sie das Haus neu renovieren, die Vermieter im Gegenzug auf die (ihnen zustehende) Januar-Miete verzichten. Dass für den Abschluss der Renovierungsarbeiten eine Frist vereinbart wurde, ergibt sich aus Ihrem Sachverhalt nicht. Daher ist es für die Vereinbarung unschädlich, dass sich die RENOVIERUNGSarbeiten bis Januar hingezigen haben. Mit Abschluss/Abnahme der Renovierung haben Sie Ihre Pflicht erfüllt, so dass die Januar-Miete nicht mehr beansprucht werden konnte.

Davon zu unterscheiden ist aber die Frage mit der Tür. Zu deren Ersatz waren Sie mietvertraglich (wohl) verpflichtet, d.h. sollte das Haus aufgrund der nicht ersetzten Tür erst zu einem späteren Zeitpunkt vermietbar gewesen sein, schulden Sie entsprechenden Schadensersatz. Allerdings machen die Vermieter (wohl) einen solchen nicht geltend. Dass das Haus (auch) während des Monats Januar nicht vermietbar war, lag jedoch nicht nur an der Tür, sondern auch am verspäteten Abschluss der übrigen Renovierung. Daher war der verspätete Ersatz der Tür nicht ursächlich für die fehlende VErmietbarkeit im Januar.

Zusammengefasst ist Ihrerseits damit die Januar-Miete nicht geschuldet, da die Vermieter hierauf wirksam verzichtet haben.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.05.2014 | 12:33

Hallo,

Danke für Ihre schnelle Antwort.

Ergänzend hierzu noch folgende Information:

Im Mietvertrag war eine renovierte Übergabe vereinbart. Das Haus war bei Übergabe ja gestrichen, aber nicht zur Zufriedenheit der Vermieter, was ich dann in Ordnung gebracht habe.

Vermietbar wäre das Haus im Januar gewesen - die kaputte Türe war ersetzt, aber auch nicht zur Zufriedenheit der Vermieter. Die Türe wurde daraufhin wunschgemäß ersetzt.

Nur hat sich das Ganze sehr verzögert, weil die Vermieter auf meine Fragen nicht reagiert haben.

Die Vermieter hatten keinen neuen Mieter ab Januar und auf mein Angebot, einen Nachmieter ab Januar zu suchen, wurde nicht eingegangen.

Die Vermieter wollten wir mit der Verkürzung der Kündigungsfrist entgegenkommen, wenn bei der Übergabe alles so wäre wie beim Einzug.

Das Haus ist bis dato noch nicht vermietet.

Ist die Mietforderung für Januar unter Grundlage dieser Informationen berechtigt?

Danke für Ihre Rückantwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.05.2014 | 13:33

Hallo

und danke für die Nachfrage. Es kann dahinstehen, ob die Renovierungspflicht wirksam im Mietvertrag vereinbart war, oder ob die betreffende Klausel ggf. unwirksam war. Denn durch den separaten Vertrag haben Sie sich verpflichtet, auf jeden Fall zu renovieren, und im Gegenzug sollte Ihnen die Januarmiete erlassen werden. Da eine Frist für den Abschluss der Renovierung nicht gesetzt worden ist, ist die erst spätere Übergabe der Mietwohnung nicht geeignet, den Verzicht der Vermieter entfallen zu lassen. Daher kommt es zunächst nicht auf die vermieterbedingten Verzögerungen an. Diese können aber durchaus im Rahmen einer GEsamtschau ergänzend gewürdigt werden, so dass selbst ohne den Renovierungs-/Verzicht-Vertrag zumindest eine Mitschuld der VErmieter und damit nur eine quotale Verpflichtung in Bezug auf die Januarmiete bestehen würde.

Zusammenfassend ist auch unter BErücksichtigung der weiteren Informationen die Januarmiete Ihrerseits nicht geschuldet.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

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