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Mietforderung nach Ableben der Mieterin

17.08.2017 19:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung:

Stellt der Tod der einzigen Mieterin einer Wohnung, einen außerordendtlichen Kündigungsgrund dar?

17.08.2017

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich erwarte an dieser Stelle ausschließlich eine Stellungnahme, mit der mein geschildertes Anliegen sicher zielorientiert erreicht werden kann. Bitte nur dann reagieren.

Am 14.06.2017 ist die Mutter meiner Partnerin im Alter von 90 Jahren unerwartet gestorben. Sie lebte bis dahin eigenständig. Die Miete für Ihre gemietete Wohnung ist bis zum 30.06.2017 bezahlt, ebenso wurde eine Kaution von 2 Monatsmieten hinterlegt.

Einen Nachlass der Verstorbenen gibt es nicht, die Bestätigung vom örtlichen Amtsgericht liegt vor. Daher wurde die Wohnung außerordentlich zum 31.07.2017 gekündigt und entsprechend geräumt. Die Vermietungsgesellschaft akzeptiert das nicht und sieht das Ende des Mietvertrages zum 30.09.2017 und stellt entsprechende Forderungen an die "Erben"
in Aussicht.

Nach meiner Überzeugung hat die Vermietungsgesellschaft die Kündigung zu akzeptieren und die Kaution zu erstatten.

Ich bitte um Ihre, kompetente, Bestätigung. Sollten weitere Informationen erforderlich sein, bitte ich diese vorher anzufordern.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Durch den Tod der Mieterin endet das Mietverhältnis gem. den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht.

Wenn die Erben nicht in die Wohnung einziehen wollen, so können sie gemeinsam das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss allerdings innerhalb eines Monats erfolgen. Dies ergibt sich aus § 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung . Die Frist beginnt, sobald die Erben Kenntnis vom Tod der Mieterin und davon haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt ist, § 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung .

Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, § 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung i.V.m. § 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung . Eine vorzeitige Vertragsbeendigung ist nicht einseitig möglich, sondern müsste mit dem Vermieter vereinbart werden. Wenn der Vermieter wie in Ihrem Fall verlangt, dass weitere drei Monatsmieten bezahlt werden sollen, so hält er sich lediglich an die geltende Rechtslage.

Zwei Möglichkeiten den Mietvertrag vor Ablauf der drei Monate zu beenden sind z.B. eine Vereinbarung mit dem Vermieter, dass das Mietverhältnis endet, wenn Sie z. B. einen Nachmieter stellen oder andererseits dem Vermieter vor Ablauf der 3 Monate eine Neuvermietung möglich war.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie sehr gerne die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 23.08.2017 | 11:26

Sehr geehrte Frau RA Christin Böse,

danke für die von Ihnen erhaltene Beantwortung vom 17.08.2017.
Weil es einen Nachlass der Verstorbenen nicht gibt, kann m.E. keine Weiterführung des Mietverhältnisses begehrt werden. Die Bestätigung vom örtlichen Amtsgericht, liegt vor.

Das Mietverhältnis endet m.E. also, sobald die gezahlte Miete verbraucht ist. Muss dazu ggf. irgendwo eine "Nichtantrittserklärung" wegen das Nichtvorhandenseins des Nachlasses er-folgen?

Vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.08.2017 | 07:48

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für Ihre Rückfrage. Diese möchte ich Ihnen wie folgt beantworten:

Grundsätzlich muss der Erbe, wenn er das Mietverhältnis nich weiterführen möchte, innerhalb eines Monates kündigen und sodann gilt die 3 monatige Kündigungsfrist.

Da gem. Ihrer Schilderung der Nachlass für diese Verbindlichkeiten nicht ausreicht, hat der Erbe die Möglichkeit einen Antrag auf Nachlassverwaltung oder auf ein Nachlassinsolvenzverfahren stellen. Dann haftet der Erbe nicht mehr mit seinem privaten Vermögen. Vielmehr ist die Haftung sodann auf das Nachlassvermögen beschränkt. Das geht jedoch nur, wenn das Nachlassvermögen zumindest die Kosten für die Nachlassverwaltung oder das Nachlassinsolvenzverfahren abdeckt.

Sollte der Nachlass auch diese Kosten nicht abdecken, kann der Erbe die sog. Dürftigkeitseinrede erheben. Das hätte zur Folge, dass der Erbe die Befriedigung (Bezahlung) eines Nachlassgläubigers wie z.B. den Vermieter insoweit verweigern darf, in der der Nachlass nicht ausreicht um z.B. die Miete zu bezahlen. Dies ergibt sich aus Paragraf 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB. Da ich Ihren Schilderungen entnehme, dass vorliegend der Nachlass überhaupt kein Vermögen enthält, machen Sie die Einrede der Dürftigkeit gegenüber dem Vermieter schriftlich geltend und fügen Sie am Besten eine Kopie des Schreibens des Amtsgerichtes bei. Dann müsste keine weitere Miete an den Vermieter gezahlt werden.

Ich hoffe Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Christin Böse

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