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Mieterwechsel; Bodenbelag

| 15.10.2012 11:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Wohnung 35 Jahre lang vermietet. Meine Mieterin ist vor einiger Zeit altershalber in's Seniorenzentrum umgezogen; einer ihrer Söhne hat das Mietverhältnis im Rahmen einer Nutzungsvereinbarung um ein halbes Jahr verlängert. Auch er ist nun ausgezogen, in eine kleinere Wohnung.

Problem:
Die Wohnung hatte einen Kunststoffbelag mit Kork- oder Filzrücken, den mein Mann und ich als Vermieter in unsere damalige Neubauwohnung 197o haben verlegen lassen. Diesen Belag haben unsere o.g. Mieter 1977 übernommen, ihn jedoch im Lauf der Jahre auf eigene Kosten durch Teppichboden ersetzt und zwischendurch erneuern lassen; sie wollten unbedingt einen weichen Bodenbelag haben.
Nun, nach dem Auszug des Sohnes meiner Mieterin, hat sich herausgestellt, dass der zuletzt verlegte Teppichbodenbelag sehr verschmutzt ist. Ob eine Reinigung und Desinfizierung hier weiterhelfen könnte, muss noch ein Fachmann entscheiden.

Frage:
Wer muss nun - für den Fall, dass der Teppichboden ganz entfernt wird - für die Kosten eines anderen Bodenbelages aufkommen? Ich als Vermieterin oder die zukünftigen Mieter?
Ich kenne einige Vermieter, die sich um die Übernahme oder Erneuerung eines Bodenbelages der vermieteten Wohnung nicht kümmern und sagen, das sei allein Sache der neuen Mieter.

Ich stehe auch vor dem Problem, dass ich nicht weiß, was für einen Belag die kommenden Mieter haben möchten und würde daher gern die Erneuerung des Belags durch die kommenden Mieter vornehmen lassen (Arbeit und Material dann auf ihre Kosten oder zu meinen Lasten?).

Danke vorab für Ihre schnellstmögliche Rückantwort

Sehr geehrte Ratsuchende,


Sie als Vermieterin hätten das Recht, vom jetzigen Mieter die Entfernung des Teppichbodens zu verlangen, da insoweit grundsätzlich eine Rückbaupflicht des Mieters besteht - d.h. der Mieter muss von ihm eingebaute Sachen auch wieder auf seine Kosten entfernen.


Nun führen Sie aber aus, dass der Teppichboden den an sich mit vermieteten Kunststoffbelag ersetzt hat.

Ist diese Ersetzung (Teppich statt Kunstoffbelag) mit Ihrer Zustimmung erfolgt, gilt nur eben der Teppich als mit vermietet und es ist dann Sache des Vermieters, bei notwendigen Erneuerungen die Kosten zu tragen.

Dabei müssen Sie bedenken, dass auch ein Teppichboden von höchster Qualität nach rund 15 Jahren verbraucht ist (AG Wennigsen, Urt.v 13.11.1986, Az.: 9 C 394/86) und dann auf Ihre Kosten hätte erneuert werden müssen.


Vom alten Mieter werden Sie daher nach Ihrer bisherigen Sachverhaltsdarstellung keine Kosten verlangen können, die Entsorgung also selbst tragen müssen.



Vom neuen Mieter können Sie ebenfalls keine Entsorgungskosten verlangen. Nur dann, wenn dieser neue Mieter sich - unverständlicherweise - zur Kostenübernahme bereit erklärt, könnte er die Kosten tragen.



Viele Vermieter gehen schon dazu über, Wohnungen ohne Bodenbelag zu vermieten. Dieses ist möglich, wenn es vertraglich ausdrücklich vereinbart wird. Es ist dann allein Sache des Mieters, Bodenbelag zu verlegen, zu pflegen und beim Auszug wieder zu entfernen. Der Nachteil ist der geringere Mietzins; der Vorteil liegt darin, dass sie sich als Vermieterin um nichts kümmern müssen.

Allerdings würde ich dazu raten, eine solche vertragliche Vereinbarung anwaltlich vorbereiten zu lassen.


Im Rahmen einer solchen Vereinbarung kann man auch Ihre Anregung (Material und Arbeitskosten zu verteilen) aufnehmen, falls das wirklich gewünscht wird.



Ist aber nichts Abweichendes wirksam vertraglich vereinbart, werden Sie als Vermieterin die Kosten der Entsorgung des alten Teppichbodens und die Verlegung eines neuen Bodenbelages tragen müssen. Denn ohne anderslautende Vereinbarung hätte ein neuer Mieter Anspruch auf einen ordnungsgemäßen Bodenbelag.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 15.10.2012 | 12:45

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Bohle,

danke vorab für Ihre schnelle Rückantwort.

Meine Nachfrage bezieht sich auf eine Ungewissheit ... mir ist nicht bekannt, ob unsere Mieter bei der Erstverlegung des von ihnen gewünschten Teppichbodens den damals fast neuen Kunststoffbelag haben liegen lassen - oder ob dieser Belag regelrecht ersetzt wurde.
Wir - der Sohn unserer Mieterin und ich - wissen nicht, ob der jetzige Teppichboden fest verlegt ist oder nicht; das wird sich noch zeigen. Meine Mieterin kann ich nicht mehr fragen, da sie dement geworden ist.

Sollte der Kunststoffbelag noch liegen, wird er ebenfalls nicht mehr zu gebrauchen sein ...
Also bleiben mir auf jeden Fall die Kosten für die Erneuerung des Bodenbelages?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.10.2012 | 13:03

Sehr geehrte Ratsuchende,


sollte der Teppichboden "nur" auf dem Kunststoffbelag aufliegen, hat der alte Mieter diesen zu entfernen, wenn Sie als Vermieterin dieses wünschen.


Ist der darunter liegende Kunststoffbelag irreparabel, kommt es drauf an, wieso dieses der Fall ist:

1.)
Hat er sich durch Zeitablauf zersetzt, werden Sie als Vermieterin die Kosten der Erneuerung tragen müssen.


2.)
Sollte der Teppichboden auf dem Belag verklebt worden sein und ist der Belag deshalb nicht mehr zu gebrauchen, wäre ein Schadensersatzanspruch gegen den alten Mieter gegeben. Denn der Teppichboden hätte nicht verklebt werden dürfen.

In diesem Fall - Zerstörung durch Teppichverlegung - wären die Kosten dem Grund nach beim alten Mieter.

Allerdings gibt es einen Abzug Neu-für-alt, d.h. Sie werden nicht die Kosten für einen neuen Belag erhalten, sondern der Zeitwert für einen 35 Jahre alten Belag.

Wie hoch dieser Zeitwert sein wird, lässt sich schwer vorauassagen, aber wahrscheinlich werden die Kosten einer möglichen Begutachtung diesen Zeitwert übersteigen.


Unter dem Strich werden Sie als wahrscheinlich die Kosten selbst zu tragen haben.

Ich würde Ihnen dringend dazu raten, sich mit dem Sohn der Mieterin irgendwie zu einigen. Alles, was Sie ggfs. dort erzielen können, sollten Sie nehmen.



Vielleicht gibt es eine lösung dergestalt, dass der Sohn den Bodenbelag komplett entfernt, Sie im "Gegenzug" auf Ansprüche verzichten.

Mit einem neuen Mieter könnte man sich dann - wie in der Erstantwort aufgezeigt - gesondert einigen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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Bewertung des Fragestellers 17.10.2012 | 13:18

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