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Mieterschutz bei Eigentümerwechsel


26.06.2007 09:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrter RA,
meine Mutter wohnt seit 15 Jahren zur Miete in einer Eigentumswohnung. Diese Wohnung soll jetzt verkauft werden. Meine Mutter ist 79 Jahre alt. Sie ist schwer herzkrank und kann schlecht laufen. Die Wohnung, in einem Sechsfamilienhaus, ist altersgerecht mit großem Balkon und liegt unweit eines Supermarktes. Durch diese Umstände ist sie in der Lage sich noch weitgehendst selbst zu versorgen. Kürzlich verstarb ihr langjähriger Lebensgefährte. An der Wohnung hängen alle gemeinsamen Erinnerungen. Wenn sie ausziehen müsste, wäre das ihr finanzieller und gesundheitlicher Ruin. Ich kann ihr auch nur begrenzt helfen, da ich allein einen schwerbehinderten Jungen pflege und voll berufstätig bin. Der Vermieter versprach ihr seinerzeit, dass sie bis an ihr Lebensende in der Wohnung bleiben könnten. Leider steht das nicht im Mietvertrag. Sie hat auch nicht die finanzellen Mittel um einen Umzug zu bezahlen. Ihre Rente reicht gerade fürs Leben und um die Wohnung zu erhalten. Die Miete wurde immer pünktlich bezahlt und die Wohnung ist in einem sehr guten Zustand.

Frage:
Wie stehen ihre Chancen in der Wohnung bleiben zu dürfen? Welche Rechte hat sie? Spielt ihr hohes Alter und die Tatsache eine Rolle, dass sie schon lange in der Wohnung lebt? Wie kann ich ihr helfen? Gibt es die Möglichkeit bei einer eventuellen Kündigung des Mietvertrages seiten des Vermieters oder des neuen Käufers gerichtlich Einspruch zu erheben? Welche Gründe müssten dann angegeben werden?
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne nehme ich zu Ihrer Frage auf der Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes Stellung.

Durch den Verkauf einer Wohnung ändert sich für den Mieter zunächst einmal nichts. Der Käufer der Wohnung tritt in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Er ist damit an den Mietvertrag, so wie er vorliegt, gebunden. Ihre Mutter kann damit nicht gezwungen werden, einen neuen Mietvertrag, mit für sie ungünstigeren Konditionen wie etwa einer kürzen Kündigungsfrist, abzuschließen. Ein Sonderkündigungsrecht wegen des Verkaufs der Wohnung besteht nicht.

Eine Kündigung kommt nur dann in Betracht, wenn der neue Eigentümer ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Auch in diesem Fall muss er jedoch die im Vertrag vorgesehene bzw. gesetzliche Kündigungsfrist einhalten.

Ein berechtigtes Interesse besteht u.a. wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder Angehörige seines Haushaltes benötigt. Daneben gibt es noch diverse andere Gründe, die zu einem berechtigten Interesse für eine Kündigung führen können. Zu nennen sind hier insbesondere eine Pflichtverletzung des Mieters (z.B. Rückständige Mieten über einen längeren Zeitraum) oder eine besondere wirtschaftliche Verwertung der Mietwohnung.

Auch bei bestehen eines berechtigten Interesses kann jedoch eine Kündigung unwirksam sein, wenn die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellen würde. In diesem Fall muss das Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses mit den Interessen des Mieters abgewogen werden.

Das Landgericht Hamburg hat in einem mit Ihnen vergleichbaren Fall einmal entschieden, dass die ausgesprochene Kündigung unwirksam ist. Berücksichtigt wurden hierbei zu Gunsten des Mieters folgende Punkte:

Die Verwurzelung des Mieters in der Wohngegend. Sie wohnte seit über 40 Jahren in dem Viertel.

Das mit 82 Jahren hohe Alter des Mieters sowie der schlechte Gesundheitszustand.

Die Ungeeignetheit eines möglichen Ersatzraumes.

Verglichen mit Ihrer Sachverhaltsschilderung treffen einige dieser Punkte auch auf Ihre Mutter zu, so dass sie gegen eine eventuelle Kündigung Rechtsmittel in Form eines Widerspruchs einlegen sollten. Ich empfehle Ihnen in diesem Falle jedoch anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick geben konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Torben Hoffmann
Stapenhorststr. 1
33615 Bielefeld

hoffmann@seliger-ketzinger.de

Nachfrage vom Fragesteller 26.06.2007 | 12:58

Danke für die Antwort.
Besteht auf Grund des Alters, des Gesundheitszustandes und der langen Mietzeit von 15 Jahren ein erhöhter Kündigungsschutz?
Ich hatte von einem Urteil gelesen, das diesbezüglich von 3 Jahren ausging.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.06.2007 | 13:14

Bei der Frage des Kündigungsschutzes muss eine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters vorgenommen werden. Hierbei handelt es sich immer um eine Einzelfallentscheidung. Da mir die Interessen des Vermieters an einer Kündigung nicht bekannt sind, kann ich Ihnen hierzu keine endgültige Auskunft geben.

Eine lediglich dreijährige Mietzeit, wie in dem vom Ihnen zitierten Urteil, halte ich für sich genommen für zu kurz. Ich gehe davon aus, dass in dem zu Grunde liegenden Fall noch weitere Aspekte hinzukamen, die für eine besondere Härte sprechen.

Aufgrund des hohen Alters Ihrer Mutter sowie ihres Gesundheitszustandes gehe ich von einem Kündigungsschutz aus. Ich weise jedoch ausdrücklich darauf hin, dass es sich hierbei lediglich um eine erste Einschätzung auf der Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes handelt.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Torben Hoffmann

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