Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen und vor dem Hintergrund des getätigten Einsatzes verbindlich wie folgt beantworten:
1.) Wenn es sich um eine Schimmelproblematik handelt, die nicht vom Mieter verschuldet worden ist (etwa durch falsches Lüftungsverhalten), sondern wenn es sich um Schimmelbildung in Folge der Bausubstanz handelt (dafür sprechen der kurzfristige Zeitraum, in dem der Schimmel aufgetreten ist, sowie die Jahreszeit)liegt ein Mangel an der Mietsache vor, zu dessen Beseitigung der Vermieter verpflichtet ist.
2.) Zwar können Sie Mangelbeseitigung verlangen, jedoch keine Modernisierungsmaßnahme durch Anbringen einer Außendämmung erzwingen.
3.) Bis zur Mangelbeseitigung können Sie die Miete angemessen mindern. Wenn also zwei Räume nicht mehr nutzbar sind, sollten Sie die Fläche dieser Räume ins Verhältnis zur Gesamtwohnfläche setzen und in diesem Verhältnis die Miete einbehalten.
4.) Nein. Sie können - wie ausgeführt - Mangelbeseitigung und Minderung geltend machen und ggf., wenn der Vermieter der Mangelbeseitigung nicht innerhalb einer angemessenen Frist nachkommt, Schadensersatz für eventuelle Folgeschäden beanspruchen. Beratungskosten für noch nicht eingetretene gesundheitliche Beeinträchtigungen stellen jedoch keinen Schaden in diesem Sinne dar.
5.) Grundsätzlich handelt es sich auch bei den Maklerkosten um keine schadensersatzfähige Position, da diese Kosten auch angefallen wären, wenn sich die Wohnung in einem mangelfreien Zustand befinden würde. Sollten Sie jedoch nachweisen können, dass der Vermieter Sie bei Abschluss des Mietvertrags über die Schimmelproblematik arglistig getäuscht hätte (z.B. wenn nachgewiesen werden könnte, dass der Vermieter vom Schimmel wusste und diesen lediglich vor Ihrer Wohnungsbesichtigung übergestrichen oder übertapeziert hätte), könnten Sie den Mietvertrag anfechten. Der gilt dann als nicht zustande gekommen, was auch den Rechtsgrund für die Maklercourtage entfallen ließe. In diesem Fall könnten Sie den gezahlten Betrag vom Makler zurückverlangen.
6.) Sollte der Vermieter nicht bereit sein, den Schimmel nicht nur provisorisch zu entfernen, sondern auch dem Wiederauftreten des Schimmels durch geeignete Maßnahmen (wie z.B. durch Anbringen der Außendämmung) vorzubeugen, empfehle ich Ihnen, das Mietverhältnis wegen der Gesundheitsgefahr, die für Kleinkinder und Säuglinge besonders groß ist, zu kündigen und sich eine andere Wohnung zu suchen, da dann zu befürchten ist, dass es immer wieder zum Auftreten des Schimmels kommen wird. Wenn von der Mietsache eine nicht unerhebliche Gesundheitsgefahr ausgeht, ist der Mieter gem. § 569 I BGB
sogar zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung berechtigt.
Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Diese Antwort ist vom 24.11.2014 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Guten Tag Herr Rechtsanwalt Liedke,
vielen Dank für Ihre Rechtsberatung. Einige Dinge muss ich leider doch genauer hinterfragen
1. Müssen wir unseren Vermietern nun erneut eine schriftliche Frist zur Mangelbeseitigung setzen, nachdem diese unserer ersten Frist zum Teil nachgekommen sind und einen Sachverständigen beauftragt haben? Dieser hat ja in deren Beisein die Schäden festgestellt und eine sinnvolle Vorgehensweise zur weiteren Vermeidung von Schimmel vorgeschlagen. Sein Wortlaut war, dass die Modernisierungsmaßnahmen die innen stattgefunden haben, nun mal nicht den noch veralteten äußerlichen Begebenheiten entsprechen.
2. Die durch Schimmel entfallenden Räume machen etwa 35% der Gesamtwohnfläche aus. Wir halten unter diesen Gesichtspunkten eine Mietminderung von 50% der Kaltmiete für angemessen, da es sich neben der Wohnfläche auch um wichtige Lebensräume handelt und des Weiteren leider auch von Sporenbelastung in anderen Räumen auszugehen ist. Findet dies nicht auch eine gesetzliche Zustimmung?
3. Dürfen wir neben der Mietminderung auch bis zur Mangelbeseitigung die Miete ganz einbehalten, um hierdurch event. eine zeitnahe Beseitigung zu erwirken? Selbstverständlich würden wir dann aber nach Mängelbeseitigung den Gesamtbetrag abzüglich der Mietminderung sofort begleichen. Dürfen wir so vorgehen?
4. Punkt drei natürlich nur für den Fall, dass bis Ende des Monats immer noch keine Beseitigung stattgefunden hat. Wie sieht es aber mit Mietminderungsansprüchen für den bisherigen Zeitraum seit Mängelanzeige beim Vermieter aus? Für den Fall das vor Ablauf diesen Monats doch eine Beseitigung stattfinden sollte, worauf wir noch immer hoffen. Dürften wir dann bei unserer nächsten Mietzahlung die bisherigen 2 bzw. 3 Wochen der Nichtnutzbarkeit der Räume die Miete entsprechend mindern?
Vielen Dank im Voraus und mit freundlichem Gruß
Sehr geehrter Fragesteller,
auch wenn Ihre Nachfragen teilweise keine Verständnisfragen sondern neue Fragen sind, möchte ich Ihnen darauf aus Kulanz wie folgt antworten:
1.) Die Rspr. setzt an Fristsetzungserfordernisse relativ strenge Anforderungen. Da die erste Fristsetzung in erster Linie auf eine Sachverhaltsaufklärung/Begutachtung abstellte, ist es zu empfehlen, noch einmal eine Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen.
2.) Bei der Höhe der Mietminderung kommt es stets auf eine Bewertung des konkreten Einzelfalls an, weshalb sich schematische Handlungsempfehlungen als ungeeignet darstellen. So existieren Urteile, nach denen zum einen für eine starke Schimmelbildung in Schlafzimmer, Bad und Küche lediglich eine Minderung von 25% für angemessen erachtet wurden (AG Düren, WuM 1991, 89
). Zum anderen wurden jedoch für Schimmel in Küche, Wohn- und Schlafzimmer auch bereits 80% für angemessen erachtet (LG Berlin, 1991, 625). Ich persönlich würde würde Ihnen daher empfehlen, nicht mehr als 35% der Warmmiete zu mindern, wenn Sie nicht Gefahr laufen wollen, dass sich die Minderung teilweise als ungerechtfertigt erweist.
3.) Sie dürfen die Miete vorübergehend bis zur Mangelbeiseitigung auch in Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts vollständig, also auch über den Minderungsbetrag hinaus, einbehalten, laufen hierbei jedoch Gefahr, dass der Vermieter dies für einen unberechtigten Zahlungsverzug hält und u.U. eine fristlose Kündigung ausspricht.
4.) Eine solche rückwirkende Minderung kommt frühestens ab dem Zeitraum in Betracht, ab dem der Vermieter Kenntnis vom Mangel hatte, und auch dann nur, wenn der Mieter die Miete lediglich unter Vorbehalt gezahlt hat. Andernfalls steht einem Rückforderungsanspruch die Einwendung des Vermieters aus § 814 BGB
entgegen.
Mit freundlichen Grüßen
Lars Liedtke
Rechtsanwalt
