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Mieterin zahlt Nebenkosten nicht

| 09.09.2008 15:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Meine Schwägerin hat ein Einfamilienhaus geerbt, das teilweise vermietet ist. Die Erblasserin hat in den vergangenen Jahren nicht alle Positionen in die Nebenkostenabrechnung einfließen lassen, insbesondere Versicherungen, so dass die Mieterin pro Jahr ca. 500 Euro zu wenig bezahlt hat. Außerdem sind die Nebenkosten aufgrund des gestiegenen Heizölpreises deutlich gestiegen. Nun weigert sich die Mieterin die Nebenkosten zu bezahlen. Begründung: Die Versicherungen laut Nebenkostenabrechnung habe sie noch nie bezahlen müssen. Sie sei auch zu alt, um ihre Pflichten aus dem Mietvertrag in puncto Hausordnung zu erfüllen. Meine Schwägerin hat ihr eine zweiwöchige Frist gesetzt und hat für den Fall der Nichtzahlung vor, einen Mahnbescheid zu beantragen und die außerordentliche Kündigung auszusprechen. Frage: Was passiert, wenn die Mieterin (wohnt seit über 10 Jahren dort) auch den Mahnbescheid ignoriert und welche Chancen bestehen, die Forderung und die Kündigung durchzusetzen?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

1.) Das gerichtliche Mahnverfahren dient dazu, Zahlungsansprüche schnell und günstig durchzusetzen. Eine materielle Anspruchsprüfung durch das Gericht findet hierbei nicht statt, d.h. das Gericht prüft nicht, ob dem Antragsteller die Forderung auch tatsächlich zusteht. Falls ein ordnungsgemäßer Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids eingereicht wird, wird das Gericht einen Mahnbescheid erlassen und der Mieterin zustellen, die hierdurch überhaupt erst merkt, dass ein gerichtliches Verfahren gegen Sie anhängig ist. Sie hat dann 2 Wochen Zeit, Widerspruch gegen den Mahnbescheid einzulegen. Ansonsten kann der Erlass eines Vollstreckungsbescheids beantragt werden, der einen vollstreckbaren Titel darstellt, aus dem die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann. Gegen den Vollstreckungsbescheid kann - wiederum binnen 2 Wochen - Einspruch eingelegt werden.

Erfolgt ein Widerspruch gegen den Mahnbescheid oder ein Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid, muss das streitige Verfahren durchgeführt werden, um den Anspruch weiter geltend zu machen. Es sind also weitere Gerichtskosten einzuzahlen und die Ansprüche müssen in einer Anspruchsbegründungsschrift begründet werden, die ähnlich einer Klageschrift ist. Spätestens hier ist es zu empfehlen, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, um durch eigene Fehler keine Rechtsnachteile zu erleiden. Zwingend ist dies jedoch nicht. Bei Ansprüchen aus Wohnraummietverhältnissen ist das Amtsgericht unabhängig vom Streitwert ausschließlich zuständig, so dass kein Anwaltszwang besteht.

Sollte die Mieterin im vorliegenden Fall also den Mahnbescheid ignorieren, kann ein Vollstreckungsbescheid beantragt werden. Sollte sie auch diesen ignorieren, kann die Zwangsvollstreckung betrieben werden. Sollte sie sich verteidigen, wird es zu einem streitigen Verfahren kommen.

2.) Ob die Mietrin dazu verpflichtet ist, den in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag zu begleichen, kann ich nicht beurteilen, ohne Mietvertrag und Betriebskostenabrechnung vorliegen zu haben.

Um ein diebezügliches Verfahren zu gewinnen, müsste der Nachforderungsbetrag fällig sein. Dies wiederum setzt voraus, dass eine fristgerechte (§ 556 BGB) Betriebskostenabrechnung erteilt worden ist, die die von der Rspr. aufgestellten Mindestanforderungen erfüllt. Fristgerecht ist eine Betriebskostenabrechnung dann, wenn sie dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode (die nicht länger als 1 Jahr betragen darf)zugeht. Die Mindestanforderungen bestehen darin, dass die für das Objekt angefallenen Gesamtkosten ausgewiesen sind, dass die angewandten Verteilerschlüssel angegeben und erläutert werden und dass die geleisteten Vorauszahlungen ausgewiesen und abgezogen werden.

Voraussetzung ist zudem, dass hinsichtlich der in Ansatz gebrachten Abrechnungspositionen eine mietvertragliche Umlagefähigkeit gegeben ist. Nicht alle theoretisch umlagefähigen Betriebskosten können in einem konkreten Mietverhältnis auf den Mieter umgelegt werden. Bezüglich jeder einzelnen Position, die der Vermieter abrechnen will, muss der Mieter hierzu laut Mietvertrag verpflichtet sein. Hinsichtlich der streitigen Versicherungen kommt es also darauf an, ob der Mietvertrag regelt, dass die Mieterin Gebäude- und/oder Sachversicherungen zu tragen hat.

Nur wenn die Betriebskostenabrechnung diese Voraussetzungen erfüllt, ist der Nachzahlungsbetrag fällig und nur dann bestehen realistische Chancen, ein Verfahren zu gewinnen.

Fehlt eine solche Voraussetzung, ist wiederum die o.g. Jahresfrist zu beachten, da Fehler der Abrechnung, die den Eintritt der Fälligkeit verhindern, nur binnen Jahresfrist geheilt werden können.

3.) Eine außerordentliche, fristlose Kündigung ist nur in Ausnahmefällen zulässig.

Das Nichteinhalten der Hausordnung kann nur in bestimmten Fällen einen solchen Kündigungsgrund darstellen, nämlich wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass es dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht zumutbar ist, die ordentliche Kündigungsfrist einzuhalten. Ein Beispiel hierfür wären ständige Ruhestörungen. Kein Kündigungsgrund läge z.B. vor, wenn die Mieterin ihre Verpflichtung zur Treppenhausreinigung vernachlässigen würde.

Zwar können auch erhebliche Zahlungsrückstände eine fristlose Kündigung begründen, jedoch ist dies auf die Verpflichtung zur Zahlung der monatlichen Miete bezogen, eine Nebenkostennachforderung gehört nicht dazu (OLG Koblenz WuM 1984, 269).

Im Übrigen ist eine außerordentliche Kündigung immer nur dann rechtlich zulässig, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Aublauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, §§ 543, 569 BGB.

Aufgrund der mir bekannten Details, komme ich im vorliegenden Fall leider zu dem Ergebnis, dass eine fristlose Kündigung unwirksam sein dürfte.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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