Mieterin will ausziehen und ihre erwachsenen Kinder da lassen !

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) Zunächst benötigen Sie als Vermieter ein sog. "berechtigtes Interesse", also einen Kündigungsgrund, um wirksam kündigen zu können. Sie berufen sich auf Zahlungsrückstände von fast 2 Monatsmieten. Für eine fristlose Kündigung ist dies nicht ausreichend und auf die inzwischen ausgeglichenen weiteren Rückstände können Sie sich nicht mehr berufen. Um "sicher" von einem Kündigungsgrund ausgehen zu können, sollten die Mietrückstände gem. § 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nicht geringer als zwei Monatsmieten sein.

2.) Sollten Sie einen Kündigungsgrund haben, muss die Kündigung diesen Grund ausführen, also eine Begründung enthalten, und schriftlich erfolgen, was insbesondere eine Original-Unterschrift Ihrerseits erfordert. Es genügt also nicht, den Mietern eine Kopie o.ä zu übersenden.

3.) Nun zu Ihrer eigentlichen Frage, die tatsächlich einige juristische Probleme aufweist:

An wen Sie die Kündigung zu adressieren haben, bestimmt sich zunächst anhand des Mietvertrags. Besteht laut Mietvertrag auf Seiten des Mieters eine Mietermehrheit, sind Sie verpflichtet, jedem einzelnen Mieter gegenüber zu kündigen, da die Kündigung ansonsten unwirksam wäre und Sie eine Räumungsklage verlieren würden. Sie schreiben, dass es zwei Mieter (Mann und Frau) gebe. Sie müssen also beiden gegenüber kündigen.

Wie Sie richtig erkannt haben, stellt sich jedoch ein besonderes Problem, da weitere Personen in der Wohnung leben, die nicht Mietpartei sind. Hier gilt zunächst einmal, dass Sie den minderjährigen Kindern gegenüber nicht kündigen müssen. Auch ein eigener Räumungstitel ist hier nicht erforderlich, da diese Kinder keinen eigenen Besitz an der Wohnung ausüben, sondern lediglich sog. "Besitzdiener" Ihrer Eltern sind. Das heißt, dass ein Räumungstitel, der gegen die Eltern vollstreckt wird und nur auf die Eltern lautet, auch gegen die Kinder mit vollstreckt werden kann. Gleiches gilt grundsätzlich auch für ehemals minderjährige Kinder, die inzwischen volljährig geworden sind.

Anders dürfte die Situation jedoch bei den volljährigen Kindern Ihrer Mieterin aus erster Ehe liegen, die erst nachträglich eingezogen sind. Ich gehe jedoch nicht davon aus, dass hier ein Untermietverhältnis begründet worden ist. Vielmehr ist diese Situation mit dem Einzug eines nichtehelichen Lebensgefährten vergleichbar. Die Rchtslage ist in solchen Fällen unklar. Der BGH vertritt diesbezüglich den Standpunkt, dass es stets eine Frage des Einzelfalls sei und dass auch hier eine Besitzdienerschaft gegeben sein könne (so dass keine Kündigung/Räumungsklage erforderlich sei), dass aber ebenso ein selbst ausgeübter Besitz gegeben sein könne (dann wären Kündigung und Räumungsklage erforderlich). Dies ist insbesondere in der Entscheidung vom 19.03.2008 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=I%20ZB%2056/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 19.03.2008 - I ZB 56/07: Voraussetzungen der Räumungsvollstreckung gegen Mieter einer Miet...">I ZB 56/07</a> zum Ausdruck gekommen.

Daher sind die Konsequenzen zu betrachten, falls Sie sich falsch verhalten: Kündigen Sie sämtlichen Personen gegenüber, bleiben die volljährigen Kinder jedoch wohnen und erheben Sie dann gegenüber sämtlichen Personen Räumungsklage, vertritt das zuständige Gericht aber die Auffassung, eine Besitzdienerschaft sei gegeben, ist die Klage zum Teil überflüssig, so dass Sie einen Teil der Verfahrenskosten tragen müssten. Im umgekehrten Fall jedoch, wenn Sie also bloß den Eltern kündigen und auch lediglich diese auf Räumung verklagen, das Gericht aber die Auffassung vertritt, die volljährigen Kinder übten eigenen Besitz aus, werden Sie aus diesem Titel nicht vollstrecken können, sondern müssten eine zweite Klage anstrengen, so dass es lange dauern könnte, bis eine Zwangsvollstreckung erfolgen kann und die Wohnung wieder vermietbar wird.

Daher ist jedem Fall die erste Alternative vorzugswürdig.

4.) Abschließend rate ich Ihnen zu folgendem Vorgehen: Sie sollten sämtlichen Familienmitgliedern/Bewohnern gegenüber kündigen. Nach der Begründung des Kündigungsschreibens sollten Sie abschließend eine Frist setzen, bis wann die Wohnung vollständig geräumt übergeben werden soll. Dadurch wird den Mietern bewusst, dass sie alle auszuziehen haben. In Anbetracht des § 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses sollten Sie rein vorsorglich einer Verlängerung des Mietverhältnisses oder einem konkludenten Neuabschluss eines Mietvertrags widersprechen.

Sollte dann kein Auszug der Mieter und deren Kinder erfolgen, sollten Sie unverzüglich Räumungsklage erheben.

Da dieser Sachverhalt rechtlich und tatsächlich kompliziert ist, empfehle ich Ihenn, einen Rechtsanwalt bereits mit der außergerichtlichen, jedenfalls aber mit der gerichtlichen Interessenwahrnehmung in dieser Angelegenheit zu beauftragen. Gern können Sie sich diesbezüglich auch an mich wenden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.