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Mieterin lässt Haustür immer offen/ knallt Haustür zu


08.08.2006 20:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



hallo,

wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus (3 Wohnungen). Eigentümer sind meine Frau und ihr Ex-Mann. Wir bewohnen die 1. OG und DG-Wohnung, während im EG die Schwester des Ex-Manns lebt (mündlicher Mietvertrag mit Ihrem Bruder).

Die Nachbarsbeziehung ist nicht gerade vorbildlich.

Nachdem die EG-Mieterin sich zur Angewohnheit gemacht hatte, die Haustür und Wohnungstür mit Gewalt zu schliessen (Knall), wurde Sie Anfang Juni per Mail aufgefordert damit aufzuhören.

Vom 09.06.06 bis 04.07.06 liess die Mieterin dann die Haustür fortan ganz offen, auch bei Verlassen des Grundstücks (sogar in unserer Abwesenheit!).
Vom 04.07.06 bis 13.07.06 machte die Mieterin trotz täglicher schriftlicher Aufforderung (Aushang an Ihrer Tür) die Tür korrekt zu schliessen, weiter.
Am 14.07.06 ruhiges Gespräch mit der Mieterin, sie sah ein, dass Ihr Verhalten kindisch war und schloss die Haustür wieder "normal".

Am Abend des 03.08 ging´s mit der Knallerei wieder von vorne los bis einschliesslich 07.08.06.

Heute gab es keinen Knall, sondern die Haustür blieb offen (heute früh und heute abend).

Ende vom Lied, ich darf wieder den Aushang an ihre Tür anbringen.

Was können wir noch tun? Reicht dieses Verhalten für eine Kündigung (Fristlos oder mit Frist)? Wie oft müssen wir dieses Verhalten noch dulden? Was müssen wir bei Abmahnungen/ Verwarnungen (welche Begriffe?) beachten?

mfg
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

Das Verhalten der Mieterin (Ruhestörung, ggf. Sachbeschädigung sowie Schaffung von Einbruch- und Diebstahlgefahr) ist grundsätzlich geeignet, eine Abmahnung gegen die Mieterin auszusprechen. Eine Kündigung kann ohne vorherige Abmahnung nicht ausgesprochen werden.

Eine solche Abmahnung muß zunächst den konkreten Sachverhalt darstellen, der Grund der Abmahnung ist, weiter das korrekte Verhalten auszeigen, eine Fristsetzung zur Änderung des abgemahnten Verhaltens enthalten und zuletzt die Folgen eines weiteren Verstosses aufzeigen. Diese Folgen können in einer Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauch liegen, wobei die Konsequenz unmissverständlich dargestellt werden muss und eine fristgemäße und fristlose Kündigung angedroht werden können.

Wieviele Abmahnungen ausgesprochen werden müssen ist abhängig von der Qualität der Verstösse und der nachfolgenden Häufigkeit. Bei bloßem Türknallen werden Sie sicher nicht nach der ersten Abmahnung kündigen können; das bewußte Verlassen bei geöffneter Tür stellt sicherlich einen erheblicheren Verstoss dar. Allerdings müssten hier die Einzelheiten gewürdigt werden.

Hintergrund und Problem der ganzen Fragestellung ist meines Erachtens aber folgendes:

Nach Ihrer Schilderung besteht auf Vermieterseite eine Personenmehrheit (Ihre Ehefrau und deren Ex-Mann). Unter anderem das LG Heidelberg hat im Jahr 2000 (Az. 5 S 22/00) festgestellt, dass bei einem Mietvertrag, der auf Vermieterseite von mehreren Personen abgeschlossen wird, neben Kündigungen auch Abmahnungen der Erklärung durch sämtliche Vermieter bedürfen. Wird eine Abmahnung oder Kündigung nur von einer Person ausgesprochen, so ist die Erklärung unwirksam.

Vermutlich wird der Ex-Mann als Bruder der störenden Mieterin nicht ohne weiteres bereit sein, Abmahnungen und Kündigungen zu unterzeichnen. Ich empfehle Ihnen daher zunächst im Verhältnis zum Ex-Mann und Mitvermieter die weiteren Lösungmöglichkeiten auszuloten und ggf. eine Streitschlichtung durch einen Mediator vorab von rechtlichen Maßnahmen zu erwägen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner ersten Einschätzung geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt
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