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Mieterhöhungsverlangen rechtens?

| 29.10.2016 04:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mario Kroschewski


Ich habe am 28.10.2016 Seitens meiner Hausverwaltung ein Mieterhöhungsverlangen per Post bekommen - zugestellt wurde es durch Boten (lag einfach im Briefkasten).

Der Text lautet sinngemäß (sensible Daten sind entfernt):

-----------------------------------------------------

Sehr geehrter Herr XY,
hiermit richte ich namens und in Vollmacht der Eigentümerin (namentlich genannt) in Bezug auf die von Ihnen angemietete Einzimmerwohnung in der ...str. in xy Stadt, ein Mieterhöhungsverlangen an Sie. Eine auf mich ausgestellte Originalvollmacht (lag auch tatsächlich im Original bei) Ihrer Vermieterin ist diesem Schreiben beigefügt.

Sie zahlen seit dem 08.11.2009 einen Mietzins von monatlich 260€ netto kalt zzgl. Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mietzins ist seit mehr als einem Jahr unverändert (§ 558 BGB).

Ihre Wohnung, Baualtersklasse ca. 1999 (warum eigentlich ca.?!), hat eine Größe von 39,99 qm und ist mit einem Vollbad (stimmt gar nicht, ich habe nur eine Dusche) und Zentralheizung ausgestattet. Die derzeit von Ihnen gezahlte Miete liegt unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dementsprechend wird hiermit von Ihnen die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung um 0,98 €/qm von bisher 6,50 €/qm netto kalt
(260,00 € : 39,99qm) auf nunmehr 7,48 €/qm netto kalt, mithin von monatlich 260,00 € um monatlich 39,19 € auf nunmehr 299,19 € monatlich netto kalt zuzüglich anteiliger Betriebs-und Heizkostenvorauszahlungen mit Wirkung zum 01.02.2017 erbeten. Dies entspricht einer Mieterhöhung um 15%.
Zur Begründung benennen wir Ihnen gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB die
nachfolgend aufgeführten Vergleichswohnungen, die nach Art, Größe, Ausstattung (da wäre wieder die Sache mit dem Vollbad, welches ich gar nicht habe), Beschaffenheit und Lage Ihrer Wohnung (nur eine der gleich aufgezählten Wohnungen sind in selbiger Lage, die anderen zwei sind völlig woanders in der Stadt) vergleichbar sind. Dabei handelt sich um nicht preisgebundenen Wohnraum in Stadt XY:

1.) XY Straße 13, EG links / 37,84 qm / 8,01 €/qm netto kalt;
(Wohnung 1 ist sogar im selben Haus direkt unter mir)
2.) XY Straße 3, Souterrain rechts / 42,12 qm / 8,43 €/qm netto kalt;
3.) XY Straße 3, DG links / 38,90 qm / 9,00 €/qm netto kalt.

Die nunmehr von Ihnen verlangte Mieterhöhung überschreitet die sogenannte Kappungsgrenze (§ 558 Abs.3 BGB), nach der sich die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 15 % erhöhen darf, nicht.

Bisheriger netto-Kaltmietzins: 260,00€
zuzüglich Mieterhöhung: 39,19€
neuer netto Kaltmietzins: 299,19€
zuzüglich Heiz-und Betriebskostenvorauszahlung: 120,00€
neue Gesamtmiete brutto: 419,19€

Gemäߧ 558 b Abs. 2 BGB muss ihre Zustimmung zur vorgenannten Mieterhöhung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang dieses Schreibens, also bis zum 31.12.2016 in Schriftform der von mir vertretenen Vermieterin vorliegen. Namens und in Vollmacht Ilrrer Vermieterin fordere ich Sie daher auf, mir zum Nachweis ihrer Zustimmung das beigefügte Doppel dieses Schreibens spätestens bis zum 31.12.2016 unterschrieben zurückzureichen.

-----------------------------------------------------------------------

Ist dieses Schreiben so korrekt? Soll ich es unterschreiben oder ist es formal nichtig wegen dem Vollbad und der abweichenden Lage der anderen zwei Vergleichswohnungen zum Beispiel? Was soll ich tun?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage welche ich Ihnen, auf Grund der getätigten Angaben, wie folgt beantworte:

Der Vermieter muss Ihnen gemäß 558 a II Nr. 4 BGB grundsätzlich 3 Wohnungen mitteilen, was er, durch den Hausverwalter als Bevollmächtigten, grundsätzlich getan hat. Die Vergleichswohnungen müssen grundsätzlich identifizierbar sein, damit Sie ein eigenes Bild von der Wohnlage erwerben können. Die Vergleichswohnungen müssen nur ungefähr vergleichbar sein. Dieses wurde auch zuletzt durch den Bundesgerichtshof bestätigt) [vgl BGH VIII ZR 216/13] Ob alleine das fehlende Vollbad hier (zwangsläufig) zum Wegfall der Vergleichbarkeit führt kann, auf Grund eines vorhandenen richterlichen Ermessens sowie fehlender Kenntnisse der anderen Wohnungen, nur geschätzt werden. Generell sehe ich die Rechtsprechung des BGH jedoch ,am entscheidenden Punkt, als eher vermieterfreundlich.

Bezüglich der Lage sind Ihre Ortskenntnisse gefragt. Befinden sich die beiden teureren Vergleichswohnungen in einen deutlich "besseren Viertel", in welchen auch deutlich höhere Mieten erzielt werden, und verfügen möglicherweise noch über eine bessere Ausstattung (hochwertiges Vollbad?). In diesen Fall kann sich ein Vorgehen gegen die Mieterhöhung lohnen. Da jedoch eine Wohnung in Ihren Haus bereits zu einen deutlich höheren Mietpreis (8,01 € Kaltmiete pro Qm gegenüber 7,67 € pro Qm nach Ihrer geplanten Mieterhöhung) vermietet wird, bestünde im Falle eines Prozesses ein erhebliches Risiko auf Ihrer Seite.

Ob Sie dennoch eine Zustimmung verweigern, und somit ein Prozessrisiko eingehen, wollen müssen Sie letztendlich für sich entscheiden. Auf Grund des erheblichen Risikos rate ich jedoch, zumindest ohne Rechtsschutzversicherung im Hintergrund, eher zur Zustimmung.

Bitte beachten Sie auch folgendes:

Im Rahmen eines Prozesses würde möglicherweise auch ein Gutachten eingeholt werden. Die Kosten für ein entsprechendes Gutachten liegen schnell im vierstelligen Bereich. Im Fall eines Unterliegens müssten Sie diese Kosten tragen.

Auf jeden Fall würde ich jedoch den Hausverwalter anschreiben und (innerhalb der Annahmefrist) auf das fehlende Vollbad hinweisen. So können Sie eventuell einen Teil der Mieterhöhung sparen. Auf die Jahresmiete hochgerechnet summiert sich dieser Bestandteil schnell.

Bei Rückfragen können Sie sich gerne über die kostenlose Rückfragefunktion an mich wenden.

Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.
Bereits heute wünsche ich Ihnen ein schönes Wochenende.
Mit freundlichen Grüßen



Mario Kroschewski
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.10.2016 | 21:05

Erstmal vielen Dank für Ihre fixe und sehr kompetente Antwort.

Mich interessieren jetzt noch Details wie die Annahmefrist, stehe gerade etwas auf dem Schlauch - bis wann muss ich die Verwaltung angeschrieben haben und soll ich dann auf das fehlende Vollbad hinweisen und erst mal abwarten was die mir antworten? Inhalt des Schreibens soll dann vermutlich die Bitte um Neukalkulation sein, wenn ich mich jetzt nicht ganz verhaspele?

MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.10.2016 | 21:21

Sehr geehrter Fragesteller,

die Annahmefrist ergibt sich aus § 558 b BGB. Sie beträgt 2 Monate. Zur Sicherheit würde ich daher eine Annahme bis zum 27.12.2016 erklären. Auf Grund Zustellzeiten empfiehlt es sich einen gewissen Zeitpuffer einzubauen.

Das Anschreiben an die Hausverwaltung können Sie beispielsweise wie folgt formulieren.

"Sehr geehrte Damen und Herren,

Ihren Schriftsatz bezüglich der Mieterhöhung habe ich erhalten und überprüft. Hierbei ist mir aufgefallen, dass Sie einerseits von einer fehlerhaften Wohungsausstattung ausgehen. Ich besitze, was Ihren Kunden/meinen Vermieter bekannt sein dürfte, kein Vollbad sondern ein reines "Duschbad".
(wenn örtlich zutreffend)
Weiterhin befinden sich die Wohnungen y und z in einer hochwertigeren Lage. Dieses ergibt sich aus dem Umstand, dass im Viertel W, auf Grund der begehrten Wohnlage, Mietpreise von x € pro qm erzielt werden. In meiner Wohnlage sind die Mietpreise niedriger.

Hiermit lehne ich Ihre Mieterhöhung ausdrücklich noch nicht ab, eine Überprüfung wird durch mich innerhalb der Annahmefrist erfolgen. Zur Vermeidung eines Prozesses mit entsprechenden Kostenrisiko biete ich Ihnen jedoch eine Mieterhöhung um W € an. Voraussetzung wäre dass Sie Ihr bisheriges Schreiben als gegenstandslos erklären. Einer entsprechenden Mieterhöhung würde ich zustimmen".

Bitte beachten Sie, dass dieser Schriftsatz lediglich Inhalt einer Erstberatung auf Grund Ihrer Angaben ist. Die lokalen Details sind mir nicht bekannt, jedoch erscheint mir Ihre Wohnung tatsächlich vergleichsweise günstig. Es besteht daher ein hohes Prozessrisiko. Die fehlende Annahme sollte gut überlegt sein, gegebenenfalls wäre hier Rat durch einen ortskundigen Kollegen oder den lokalen Mieterverein einzuholen.

Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen



Mario Kroschewski
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 29.10.2016 | 21:26

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