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Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB

23.04.2018 09:49 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Sehr geehrte Damen und Herren,

unser Vermieter möchte die Miete nach § 558 BGB erhöhen; wir wohnen in einer DHH mit Garten.

Neben massiven Störungen des Hausfriedens durch unseren Nachbarn (Drohung, Polizei musste bereits gerufen werden, Beleidigung und einer Einstweiligen Verfügung, usw.) und erheblicher Mängel am und im Haus, würden wir diese Erhöhung gerne ablehnen. Doch m.E. sind das alles Mietmängel und sollten dementsprechend behandelt werden.

Unser Vermieter begründet sein Erhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel aus dem Jahr 2014 (Teltow/Kleinmachnow). Dieser Mietspiegel stellt für DHH'ten keinen qualifizierten Mietspiegel dar (Seite 9 - "die Mietspiegelwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser sind nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels").
Kann ich aus diesem Grund das Erhöhungsverlangen ablehnen?

Mit freundlichem Gruß

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wie Sie zu Recht bemerken, handelt es sich bei den von Ihnen genannten Beeinträchtigungen um Mietmängel, die bei der Feststellung der ortsüblichen Miete außer Betracht bleiben. Diese Mängel können allerdings eine Minderung der vertraglich geschuldeten Miete zur Folge haben - welche Miete aber überhaupt vertragsgemäß und ortsüblich angemessen ist, richtet sich nach dem Mietspiegel. Auf DHH ist der Mietspiegel i.d.R. nicht anzuwenden, so dass in diesem Fall die Mieterhöhung anders begründet werden muss, etwa mit Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Beruht das Ihnen vorliegende Mieterhöhungsverlangen ausschließlich auf einem nicht anwendbaren Mietspiegel, ist es nicht ordnungsgemäß begründet und Sie müssen nicht zustimmen.

Bitte beachten Sie, dass ich für eine verbindliche Auskunft das Mieterhöhungsverlangen konkret prüfen müsste und meine Ausführungen ohne genaue Kenntnis des Schreibens natürlich nur allgemeiner Natur sein können.

Gerne prüfe ich das Mieterhöhungsverlangen auch selbst, wenn Sie es mir zukommen lassen. Ich muss Ihnen dann allerdings zunächst einen angemessenen Honorarvorschlag unterbreiten - sollten Sie über eine Rechtsschutzversicherung für Wohnraum verfügen, dürfte diese die weitergehende Beratung abdecken.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 23.04.2018 | 11:32

Ergänzend darf ich aber darauf hinweisen, dass der BGH nunmehr seit 2016 die Bezugnahme auf den Mietspiegel für ausreichend erachtet, wenn die geforderte Miete innerhalb der Spanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. Denn diese Mieten liegen erfahrungsgemäß unter denen von Reihen- und Einfamilienhäusern.

Ob das Ihnen vorliegende Mieterhöhungsverlangen diesen Voraussetzungen genügt, wäre konkret zu prüfen.

Ergänzung vom Anwalt 23.04.2018 | 11:39

Nach der Rechtsprechung des BGH reicht auch die Bezugnahme auf einen einfachen Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens aus, da der einfache Mietspiegel ein Indiz für die Angemessenheit der genannten Vergleichsmiete ist (BGH, Urteil v. 16.6.2010, VIII ZR 99/09).


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