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Mieterhöhungsverlangen durch Hausverwaltung ohne Eigentümervollmacht

28.04.2013 13:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens bei fehlende Vorlage einer Originalvollmacht durch den Hausverwalter sowie das unverzügliche Zurückweisen des Verlangens.

Wir haben mit Schreiben vom 23.04.2013 ein Mieterhöhungsverlangen zum 01.07.2013 erhalten. Das Schreiben ist ausgestellt und unterzeichnet von unserer Hausverwaltung.

Vor wenigen Wochen hatten wir ein Schreiben unserer Hausverwaltung erhalten, in dem diese uns mitgeteilt hat, dass ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat und die Verwaltung wie bisher unser Verwalter und unser Ansprechpartner sei. Der Name des neuen Eigentümers war in dem Schreiben nicht angegeben, ebenso war keine Vollmacht des neuen Eigentümers beigefügt. Auf unsere Nachfrage per E-Mail wurde uns auf demselben Wege der Name des neuen Eigentümers mitgeteilt, eine Vollmacht (die wir auch nicht verlangt hatten) wurde uns nicht zugesandt.

Wir sind nun auf das Urteil des LG Berlin vom 09.10.2006 (67 S 196/06 , in: GE 2007, 152) gestoßen, wonach das Mieterhöhungsverlangen durch eine Hausverwaltung unwirksam ist, wenn eine Originalvollmacht nicht beigefügt war und der Mieter deswegen das Verlangen unverzüglich zurückweist. Trifft dieses Urteil in unserem Fall zu, d.h., können wir der Hausverwaltung gegenüber erklären, dass wir das Mieterhöhungsverlangen zum 01.07.2013 nicht anerkennen, weil keine Vollmacht des Eigentümers beigefügt ist? Ist für ein solches Schreiben Zustellung 30.04.2013, also innerhalb von 6 Werktagen, als „unverzüglich" ausreichend? (Im o.a. Urteil sind 6 Tage als ausreichend bezeichnet.)

Des Weiteren sind wir auf folgendes Urteil gestoßen: LG Berlin vom 05.10.2011 – 67 S 216/11 – (Einzelrichter); in: GE 2011, 1618: „Das Mieterhöhungsverlangen einer Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es im fremden Namen für den Vermieter geltend gemacht wird, ist formell unwirksam."
Das Anschreiben und sämtliche Unterlagen sind auf Briefbogen der Hausverwaltung ausgestellt und von der Verwaltung unterschrieben, der Eigentümer ist nirgends genannt. Auch ist nicht ausdrücklich gesagt, dass die Verwaltung das Verlangen für den Vermieter geltend macht. Ist das Urteil für uns relevant, d.h. können wir das Verlangen aus diesem formalen Grund zurückweisen?

Davon ausgehend, dass von Seiten der Hausverwaltung eine Vollmacht nachgereicht (und ggf. die Geltendmachung für den Vermieter ergänzt) wird: Beginnt mit deren Zugang die Frist für die Zustimmungserklärung neu zu laufen, und ist ggf. eine weitere Zurückweisung innerhalb dieser neuen Frist aus inhaltlichen Gründen (fehlerhafte Zuschlagsberechnung) möglich? Oder ist ohnehin ein neuer Vorgang von Seiten der Verwaltung in die Wege zu leiten, d.h. eine erneute Übersendung des Mieterhöhungsverlangen mit sämtlichen Unterlagen?

Ergänzende Frage: Im Anschreiben der Hausverwaltung werden wir gebeten, „die unterzeichnete Zustimmungserklärung inkl. einem Mieterhöhungsschreiben sobald wie möglich zurückzusenden". Eine konkrete Frist ist nicht angegeben, und auch in den beigefügten Ausführungen (ein Formblatt) heißt es „Wir bitten um Zustimmung zur Erhöhung Ihrer Miete bis spätestens zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang dieses Verlangens". Ist ein solches Zustimmungsverlangen ohne Angabe der konkreten Frist wirksam?

28.04.2013 | 15:41

Antwort

von


(175)
Ginsterweg 1D
31582 Nienburg
Tel: 05021-6071434
Tel: 0160-91019085
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Vorab möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine Einschätzung Ihrer Rechtslage sich ohne die Kenntnis des Inhalts und Wortlauts des Erhöhungsverlangens sowie des Mietvertrags schwer möglich ist.

Leider kenne ich aus diesen Gründen auch nicht die Gründe für die Mieterhöhung und die Art der Mieterhöhung. Grundsätzlich sind Erhöhungen nach § 557a , § 557b sowie § 558 , § 559 BGB üblich, die jedoch unterschiedliche gesetzliche Voraussetzungen beinhalten. Bereits im Mietvertrag können dazu Reglungen getroffen worden sein, dessen Kenntnis sich mir entzieht. Dies vorausgeschickt, einige grundsätzliche Ausführungen:

In § 558 b BGB ist die Zustimmung zur Mieterhöhung geregelt. Sollten Sie die Zustimmung erteilen, schulden Sie die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Soweit Sie nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmen, kann der Vermieter sogar auf Erteilung der Zustimmung klagen, wobei die Klage innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden muss. Im Rahmen der Klage würde das Gericht entscheiden, ob das Erhöhungsverlangen wirksam war. Hier hat der Vermieter allerdings sogar noch im Rechtsstreit nachholen, was die Verteidigung gegen ein solches Erhöhungsverlangen erheblich erschwert.

Bezüglich des von Ihnen zitierten Urteils weise ich darauf hin, dass Urteile stets einzelfallbezogen sind und Ihnen ein konkreter Lebenssachverhalt zugrunde liegt, der sich in dieser Art wohl nicht auf identische Weise wiederholen wird. Daher sind Übertragungen auf andere Fälle nicht generell möglich, insbesondere wenn es sich lediglich um untergerichtliche Entscheidungen handelt.

Grundsätzlich legt § 174 BGB fest, dass einseitige Rechtsgeschäfte, die ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam sind, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Hat also in Ihrem Fall keine solche Originalvollmacht vorgelegen, so dürfte ein Mieterhöhungsverlangen tatsächlich zunächst unwirksam sein. Allerdings ist § 174 S. 2 BGB zu beachten, der regelt, dass die Zurückweisung ausgeschlossen ist, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte. Falls Ihnen die Bevollmächtigung also zuvor, möglicherweise im Rahmen anderer Korrespondenz, durch den Vermieter mitgeteilt worden ist, dann könnte Ihre Zurückweisung sogar ausgeschlossen sein. Hierzu fehlen in Ihrer Sachverhaltsschilderung aber Angaben. Daher werden Sie dies am besten beurteilen können.

Ebenso gibt es ein Urteil des AG Spandau vom 04.08.2006 - 3a C 475/06 -, welches ein Zurückweisen des Erhöhungsverlangens nach nur einer Woche nicht als unverzüglich im Sinne des § 174 BGB ansah und einer Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung stattgab. Sie sehen also leider, dass man keinen festen und konkreten Zeitraum als unverzüglich nennen kann, selbst die Gerichte entscheiden hier einzelfallbezogen. Grundsätzlich ist demjenigen, der zurückweist, eine angemessene Überlegungsfrist zuzubilligen, um sich einen Rechtsrat von einer rechtskundigen Person einzuholen. Obergrenze ist in der Regel eine Frist von zwei Wochen, vgl. Palandt, Heinrichs, § 121, Rn. 3.

In diesem Fall konnte sich der Mieter außerdem nicht auf die fehlende Originalvollmacht berufen, weil seine Zurückweisung nach § 242 BGB treuwidrig war. Denn durch sein Vorverhalten hatte der Mieter zum Ausdruck gebracht, dass er die Hausverwaltung als Vertretung des Vermieters bzw. Eigentümers akzeptiere und es widersprüchlich ist, plötzlich eine Zustimmung zum Erhöhungsverlangen zurückzuweisen.

Nach dem von Ihnen zitierten zweiten Urteil ist ein Mieterhöhungsverlangen durch die Hausverwaltung formell unwirksam, wenn daraus die Stellvertretung nicht ersichtlich ist. Berichtigt jedoch der Vermieter im Nachhinein dieses Verlangen dahingehend, dass er dieses Verlangen nunmehr im eigenen Namen geltend macht, so ist dieses Verlangen hinreichende Grundlage für die Mieterhöhung.

Sie sehen, auch hier kann das Erhöhungsverlangen, selbst wenn es formell unwirksam war, „wirksam gemacht werden". Das ist auch das Problem bei lediglich formellen Mängeln: Entweder können Sie behoben werden oder die Vornahme der Erklärung oder des Verlangen kann einfach noch einmal formell korrekt durchgeführt werden und dadurch die Wirksamkeit herbeigeführt werden. Das heißt, im besten Fall können Sie grundsätzlich, soweit die materiellen Voraussetzungen vorliegen, den Zeitpunkt der Mieterhöhung hinausschieben, da das Erhöhungsverlangen noch einmal erklärt werden muss.

Ein Verlangen kann also zwar aufgrund der fehlenden Ersichtlich der Vertretung im fremden Namen zurückgewiesen werden, falls Ihr Fall sich wie der von Ihnen zitierte abspielte. Jedoch könnte ein Gericht in Ihrem Fall auch auf die Idee kommen, dass ein treuwidriges Verhalten Ihrerseits nach § 242 BGB vorliegt, da – wie Sie selbst schreiben – sämtliche Briefbögen und Unterlagen der Verwaltung eine Vertretung nie offenbarten, Sie diese jedoch stets anerkannt haben.

Sollte das vorliegende Erhöhungsverlangen also tatsächlich formell unwirksam sein, müsste die Verwaltung dieses erneut erklären, wobei sämtliche Voraussetzungen wiederum vorliegen müssten. Hier dürfte also ein neuer Vorgang seitens der Verwaltung einzuleiten sein, da die Originalvollmacht im Zeitpunkt des Verlangens beiliegen muss.

Daher würde eine neue Frist für das Verlangen beginnen. Ob dann eine Zurückweisung aus anderen Gründen möglich ist, ließe sich erst bei Durchsicht der Erhöhungsverlangen beurteilen. Grundsätzlich kann es durchaus sein, dass die Hausverwaltung wieder Fehler, formeller oder aber materieller Art, macht und die Erhöhung unwirksam sein wird.

Die Formulierung, dass die Zustimmung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zugehen muss, entspricht dem Wortlaut des § 558b Abs. 2 BGB , das Ende der Zeitraums, in dem die Zustimmung erfolgen muss, lässt sich meiner Ansicht nach konkret bestimmen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidungsfindung bezüglich Ihres weiteren Vorgehens gegen die Hausverwaltung behilflich sein. Gerne können Sie die einmalige kostenlose Nachfragefunktion nutzen, falls Unklarheiten bestehen. Berücksichtigen Sie jedoch, dass die Nachfrage sich auf die bereits oben gestellten beziehen sollte. Sollten Sie in Ihrem Vorhaben fest entschlossen sein, empfehle ich Ihnen den Gang zu einem Rechtsanwalt bei Ihnen vor Ort. Eine abschließende Stellungnahme ist nämlich erst nach Prüfung des Mietvertrags sowie der Mieterhöhungsverlangen möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Pilarski

Ergänzung vom Anwalt 29.04.2013 | 11:06

Sehr geehrter Fragesteller, hier noch einmal ein kleiner Nachtrag, damit keine Missverständnisse entstehen:

Ich schrieb bezogen auf das zweite von Ihnen zitierte Urteil, dass eine Erhöhung "zurückgewiesen" werden kann, wenn die Stellvertretung durch die Hausverwaltung nicht zum Ausdruck kommt. Dies war nicht wie bei der fehlenden Vollmacht nach § 174 BGB rechtstechnisch gemeint, sondern derart, dass sich für Sie keine rechtlichen Konsequenzen ergeben, da das Mieterhöhungsverlangen dann bereits per se formell unwirksam ist.

Hier braucht nicht förmlich zurückgewiesen werden, wie es § 174 BGB voraussetzt. Ich wollte lediglich zum Ausdruck bringen, dass Sie sich dagegen "wehren" könnten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Pilarski
Rechtsanwalt

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