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Mieterhöhungsankündigung rechtens, nach fehlerhafter Modernisierungsankündigung?


08.11.2015 18:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger



Am 26.05.2014 haben wir von unserem Vermieter eine Modernisierungsankündigung erhalten, die unter anderem folgendes beinhaltete:

In unserer Wohnung sollten Arbeiten ausgeführt werden, die 15 Werktage in Anspruch nehmen sollten, in einem Zeitraum vom 18.05. bis 22.06.2015. Weiterhin sollten die Balkone für einen Zeitraum vom 10.04. bis 08.07.2015 gesperrt werden.

Nun haben die Arbeiten nicht 15 Werktage in Anspruch genommen, sondern 25 Werktage, wobei 20 Werktage zusammenhängend im genannten Zeitraum aufgebraucht wurden. 5 weitere Werktage wurden benötigt für Zusatzarbeiten und Mängelbeseitigungen, die wir nach Mängelrügung an den Vermieter aufbringen mussten, um die Arbeiten ausführen zu lasssen. Diese fanden im September und Oktober statt.

Des Weiteren haben wir beim Vermieter die Nichtnutzung der Balkone, nach Ablauf des oben genannten Zeitraumes angezeigt, die im übrigen immer noch nicht zur Nutzung frei sind. Hier haben wir bereits eine Mietminderung (20 %) geltend gemacht.

Am 24.09.2015, eingesteckt am 25.09.2015, erhielten wir nun eine vorläufiges Mieterhöhungsschreiben, wo ein Teil der angeblich erbrachten Leistungen umgelegt werden sollen, sodass wir ab Dezember 2015 eine anteilig höhere Miete zahlen sollen. Hier wurde auch unter anderem die Heizung als Rechtfertigung herangezogen. Am 25.09.2015, noch vor Kenntnisnahme der Mieterhöhung, haben wir beim Vermieter angezeigt, dass die Heizung nicht in Funktion ist, die Zimmer kalt sind und alle Stränge völlig kalt sind. Somit von einer funktionierenden Heizung nicht auszugehen war. Hier wäre schon die Frage, ob die Ankündigung damit rechtens war.

Am 16.10.2015 erhielten wir eine Korrektur der Mieterhöhungsankündigung, da man bei uns den falschen Quadratmeterpreis zu Grunde gelegt hat. (statt 5,59€/m² wurden 5,66€/m²). Was im übrigen immer noch falsch ist, da der Mietspiegel eben 5,59€/m² aussagt und aktuell im Schreiben von 5,60€/m² ausgegangen wird. Es wurde nur der Mietpreis korregiert, die Frist blieb bei Dezember 2015 für die neue Miete.

Nun folgende Fragen diesbezüglich:

1.) sind die Mieterhöhungsschreiben überhaupt gültig, da soweit uns bekannt, eine Korrektur der Mieterhöhung nicht möglich ist, vielmehr neu angekündigt hätte werden müssen?

2.) bei fehlerhafter Modernisierungsankündigung verlängert sich die Frist für die Erhöhung der Miete um weitere 6 Monate. Ist bei unserer Schilderung von einer fehlerhaften Modernisierungsankündigung auszugehen? Zumal wir unter den vorher nicht bekannten Umständen, eine Ersatzwohnung beansprucht hätten. Zum Hintergrund, wir sind ein 6-Personenhaushalt und können die anfallende Wäsche nach wie vor nicht auf dem Balkon trocknen.

Vielen Dank im Voraus
Sehr geehrter Fragensteller,

Der Ausfall der Versorgungssysteme anlässlich einer Modernisierungsmaßnahme des Vermieters berechtigt zur Minderung der Miete. Z. B.:

LG Berlin ZMR 2014, 786 – Wasser 10 %; MM 2002, 427; Wasser 20 %, Gas 10 %, Heizung 70 %; AG Dortmund NZM 2014, 470 80 % im Winter.

Balkonflächen sind ab Überschreitung der angekündigten Zeiten in der Regel mit 1/4 der Fläche als Mangel anzusetzen bei Nichtnutzbarkeit und anteilig umzulegen auf die Gesamtwohnfläche - § 4 WoFlV.

20 % für die Nichtnutzbarkeit der Einrichtungen Heizung und Balkon scheint also angemessen. Allerdings muss die Zahlung der Miete unter den Vorbehalt der nachträglichen Minderung gestellt worden sein und keine einzige Miete darf vorbehaltslos überwiesen worden sein! Anderenfalls ist eine rückwirkende nachträgliche Minderung ausgeschlossen laut Rechtsprechung des BGH.

Von Modernisierungsmaßnahmen sind ferner reine Instandhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden. Wenn es um eine reine Wiederherstellung der Funktion handelt, kann ich hier grds. keine Modernisierung erblicken - insofern ist der Sachverhalt nicht ganz klar. Zumindest wäre deutlich zwischen modernisierendem und erhaltenden Teil zu unterscheiden. Einen Modernisierungszweck bei einem Balkon kann ich grds, nicht erblicken. Hier wird es sich regelmäßig um reine Erhaltungsmaßnahmen handeln.

Zur Berechnung des neuen Mietpreises: grds. ist § 559 BGB entscheidend. Es können also 11 % der Aufwendungen auf den Jahres-Mietpreis umgelegt werden.

Andere Mieterhöhungen sind auf Basis des Mietspiegels nach § 558 BGB - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete - vor allem unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel möglich. Das scheint hier aber nicht erfolgt.

Der Vermieter setzt auf Basis ihrer Schilderung immer den Basiswert des Mietspiegels im Rahmen der Modernisierungserhöhung nicht falsch an. Laut § 559 b BGB verlängert sich die Frist um 6 Monate auf 9 Monate ab dem Zeitpunkt der Korrektur. Das Beharren auf den alten Fristen trotz schwerwiegender Korrekturen ist jedenfalls rechtswidrig.

Im Rahmen einer Ersteinschätzung - ohne Einsicht in die Schriftstücke - ist das Vorgehen ihres Vermieters in der Tat rechtswidrig und jedenfalls die von ihm vorgesehene Frist unbeachtlich.

UU streben Sie eine gütliche, schriftliche Einigung hinsichtlich einer moderaten für Sie akzeptable Erhöhung an.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 08.11.2015 | 20:32

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Die Balkone wurde auf Grund der energetischen Modernisierung geschlossen und wie bereits erwähnt nur für einen Zeitraum von 3 Monaten, der nun schon mehr als überschritten ist. Auch was die Heizung betrifft, geht es hier nur um den Modernisierungsanteil.

Wenn ich Sie also richtig verstanden habe, ist unsere Modernisierungsankündigung stark fehlerbehaftet und führt zu einem Aufschub der neuen Miete um weitere 6 Monate.

Für uns war es aber ebenfalls wichtig zu wissen, ob das jetzig vorliegende vorläufige Mieterhöhungsschreiben überhaupt gültig ist, sprich somit eine neue Miete ab Dezember fällig wäre, oder ob auf Grund der Korrektur, was ja nicht möglich ist, so zu werten ist, das noch garkeine gültige Mieterhöhung vorliegt. Wir also dem widersprechen und uns somit erstmal eine neue Mieterhöhung mitgeteilt werden muss.

ich hoffe ich habe es jetzt nicht zu kompliziert ausgedrückt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.11.2015 | 20:56

Sehr geehrter Fragensteller,

ich gehe in der Tat aufgrund ihrer Schilderung von einer unwirksamen Mieterhöhung aus. Insbesondere, wenn die Bestandteile Instandhaltung / Modernisierung nicht sauber voneinander getrennt sein sollten bzw. die genauen Kosten des Umbaus für ihre Wohneinheit gar nicht korrekt angegeben worden sein sollte.

Auf jeden Fall ist m. E. die Erhöhung zu Ende Dezember unwirksam, sondern greift erst 9 Monate nach Korrektur gemäß § 559 b BGB. Frühestens also Mitte 2016.

Ab dem Zeitpunkt einer materiell richtigen Mieterhöhung würde diese Frist greifen. Die korrekte Angabe der Erhöhungsfrist nach § 559 b BGB muss nicht erfolgen. Denn dies ist eine rein gesetzliche Folge der Fehler des Vermieters.

Allerdings kann ich die Lage ohne Kontrolle aller Schreiben nicht zu 100 % beurteilen.

Als Behelf rate ich deswegen die Vereinbarung einer Mieterhöhung in moderatem Rahmen uU unter Vereinbarung des Ausschlusses der Mieterhöhung für den Zeitraum X an.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -


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