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Mieterhöhung/Kündigung

30.04.2017 19:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


Seit Sep 2014 habe ich mein Einfamilienhaus in der Vermietung. Da nun aber die Zinssenkung der WFA ausläuft,habe ich meinen Mietern gesagt, dass ab dem 1.8. die Miete angeglichen wird (schriftlich folgt). Es handelt sich um 100€ mehr im Monat. Meine Mieter sagen mir jetzt bereits, dass sie keine Erhöhung tragen können. Ich möchte nun verkaufen, da ich mir keinen neuen Kredit (Umschuldung ans Bein binden möchte). Weiterhin sagen meine Mieter sie werden nicht kündigen, solange sie nichts Neues haben (wollen in Ruhe schauen). Kann ich ihnen kündigen (da sie nicht zahlen wollen). Was kann ich tun?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn die Mieter einer (wirksamen) Mieterhöhung nicht zustimmen, können Sie eine Zustimmungsklage nach § 558b Abs. 2 BGB erheben. Dieses Verfahren hat auf jeden Fall Vorrang vor einer Kündigung des Mietverhältnisses.

Eine Kündigung wegen eines geplanten Verkaufs ist auch nur sehr eingeschränkt möglich. Zwar nennt § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB einen Kündigungsgrund, wenn der Vermieter durch das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert oder dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, doch werden an diesen Kündigungsgrund in der Regel hohe Anforderungen gestellt. Ein Verkauf, weil man eine Umschuldung nicht vornehmen möchte, dürfte wohl so nicht ausreichen. Vielmehr müssten Sie darlegen, welche Nachteile konkret durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei der wirtschaftlichen Verwertung / dem Verkauf entstehen werden. Darüber hinaus müssten Sie konkret darlegen können, welche Vorteile die Kündigung bei dem Verkauf haben würde bzw.weshalb der Verkauf nur bei einer Kündigung des Mietverhältnisses möglich ist.

Ob ausreichende Gründe für eine wirksame, ordentliche Kündigung in diesem Sinne für Sie vorliegen, lässt sich an dieser Stelle nicht beantworten.

Sie sollten daher prüfen, ob eine Mieterhöhung um 100,00 Euro tatsächlich möglich ist. Bei einer Mieterhöhung sind die Vorschriften nach §§ 557 ff. BGB einzuhalten, insbesondere auch die Kappungsgrenzen. Darüber hinaus wäre zu prüfen, ob es für die Gemeinde weitere Begrenzungen für eine Mieterhöhung gibt (Mietpreisbremse). Schließlich sollte auch geklärt werden, ob und welche Regelungen im Mietvertrag für eine Mieterhöhung zu finden sind.

Ist eine Mieterhöhung möglich, ist sie schriftlich zu erklären und die Miete sind aufzufordern, Ihre Zustimmung zu erklären. Wird die Zustimmung nicht erklärt und kann keine Einigung gefunden werden, ist die Zustimmungsklage der mögliche Weg, um eine Mieterhöhung doch durchzusetzen. Vor einer Zustimmungsklage könnte aber auch noch eine Einigung mit den Mietern versucht werden, ob vielleicht eine geringere Erhöhung akzeptiert wird, mit der beide Seiten leben können.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 30.04.2017 | 21:10

ich habe noch nie eine Mieterhöhung durchgeführt.Und laut Mietzins der Gemeinde liege ich drunter. Aber wenn die Mieter jetzt schon sagen sie werden nicht zahlen, kann ich nicht jetzt schon irgendwie tätig werden? Es war eh im Gespräch das Haus zu verkaufen , doch nun schaffen die Mieter es nicht eine Finanzierung auf die Beine zu bekommen (denn sie wollten es kaufen). Und deshalb möchte ich mir keine neue Finanzierung mehr an Bein binden. Denn es kommt dann bei späterem Verkauf immer die Vorfälligkeitsentschädigung oben drauf. Auch jetzt ist es so das ich eine Entschädigung zahlen muss, da ich mir für das Hauptdarlehn die Zinsen gesichert habe und dieser beginnt nächstes JAhr, also volle Entschädigung.Und im Falle eines Verkaufs und Entschädigung mit neuer Finanzierung würde ich pleite gehen, denn soviel bekomme ich nicht raus.Müsste nur drauf zahlen. Das ist ein wirtschaftlicher Grund. Habe 2 Kinder und alleine.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.04.2017 | 21:23

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst muss die Mieterhöhung schriftlich unter Einhaltung der genannte Vorschriften drs BGB geltend gemacht werden. Ohne ein wirksames Mieterhöhungsverlangen können Sie nichts unternehmen. Stimmen die Mieter nicht zu, kann eine Einigung versucht werden. Ist auch das nicht möglich, bleibt es bei den Möglichkeiten, die ich oben in der Antwort beschrieben habe.

Ob ein Kündigungsgrund vorliegt, lässt sich hier nicht beurteilen. Grds. kann auch ein vermietetes Objekt verkauft werden.

Mit freundlichen Grüßen
Silke Jacobi
Rechtsanwältin

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