Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mieterhöhung wg. unzulässiger Schönheitheitsreparaturklausel


12.03.2005 16:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Ich wurde auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt. Begründung: Anhebung an ortsübliche Vergleichsmiete. 4 Vergleichswohnungen wurden benannt. Der Richter entschied sich allerdings zur Einholung eines Sachverständigengutachtens.

Dieses kam zum Schluss: Die richtige ortsübliche Vergleichsmiete für das strittige Objekt beträgt 366 Euro. Alte Miete 347. Geklagt wurde auf 408 Euro neue Miete. Also stand es - und so wäre es von mir akzeptiert worden: 347,68 zu 366 zu 408.

Entsprechend wäre die Aufteilung der Gutachterkosten und der Kosten des Rechtsstreits ausgefallen.

Am Tag der Urteilsverkündung schien zunächst auch der Richter der 347 zu 366 zu 408-Lösung zu folgen. Der Kläger wendete dann plötzlich (Es wurde keine Schriftsatz verfasst und es gab keine Möglichkeit der Gegendarstellung.) ein:
In der Miete seien keine Kosten für Schönheitsreparaturen kalkuliert. Deswegen könnten 8,5 Euro/qm (gemäß §28 der 2. BV (Berechnungsvorschrift)) bzw. insgesamt 53,48 Euro pro Monat zu den 366 Euro hinzugerechnet werden.

Das Urteil fiel dementsprechend aus: 408 Euro ist die neue Miete, die ich zu zahlen habe und ich habe auch alle Kosten des Rechtsstreits (besonders Gutachterkosten) vollständig zu
übernehmen.

Das Urteil enthält im Übrigen überhaupt keine Begründung.

Frage: Soll ich die nächst höhere Instanz anrufen?

Meine Gegenargumente lauten:
1) Mein Mietvertrag ist ein Formularmietvertrag. Er enthält eine Klausel, dass alle 3 Jahre die Küche etc. und alle 5 Jahre die übrigen Räume zu richten sind. Es werden starre Fristen benannt, unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung. Somit ist diese Klausel nach BGH-Urteil vom 23. 06. 2004 - VIII ZR 361/03 - wohl unzulässig (So argumentiert der Kläger).
Ich wurde auf Zustimmung zur Mieterhöhung zum 01. 10. 2004 verklagt. Es liegt also alles zeitlich ziemlich dicht beieinander.
Das BGH kippt also eine Klausel, von der ich annehme dass sie wirksam ist und weswegen ich zumindest z. T. meine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigere.
Im Ergebnis könnten ja jetzt deutschlandweit überall die Mieten erhöht werden unter Verweis auf diese BGH-Entscheidung.

Durch den Wegfall der Klausel tritt jetzt die gesetzliche Regelung ein, §536 BGB. D. h. ich könnte vom Vermieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen verlangen, was ich aber nicht beabsichtige.
Andere Quellen im Internet besagen, dass der Vermieter dann zur Anhebung der Miete gemäß gemäß §28 der 2. BV berechtigt wäre. Ich interpretiere diese Quellen so:
Er wäre berechtigt die Miete anzuheben, wenn ich Schönheitsreparaturen von ihm verlangen würde, was ich aber nicht machen werde. Oder im Umkehrschluss: Er kann die Miete nicht anheben, solange ich keine Schönheitsreparaturen von ihm verlange.
Meiner Einschätzung nach ist hier ein "dritter Zustand" eingetreten: Ich muss nicht renovieren, er muss (so lange ich nichts fordere) auch nicht renovieren. Die Miete bleibt dbzgl. wie sie ist.

2) Die Mieterhöhung (Klage auf Zustimmung) wurde nicht damit begründet, dass die Kosten vor Schönheitsreparaturen neuerdings vom Vermieter mit getragen werden und dies sozusagen einen Teil der Mieterhöhung ausmacht. Es war lediglich von Anhebung an die ortsübliche Vergleichsmiete die Rede. Ich hätte mich ansonsten anders verhalten und fühle mich getäuscht (Verletzung von Treu und Glauben). Somit fehlt es nach meiner Ansicht an einer zulässigen Begründung für die Zustimmungsklage.

3) Der Gutachter baut seine Aussage zur richtigen ortsüblichen Vergleichsmiete auf seine berufliche gesammelte Datenbank auf. Er macht die Aussage, dass er davon ausgeht, dass der Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
Ich gehe davon aus, dass seine Datensammlung Mietverträge enthält, die alle Schönheitsreparaturklauseln enthalten. Durch die o. g. (jüngste) Entscheidung des BGH sind vermutlich nahezu alle seiner Mietverträge betroffen, d. h. in ihnen wurde die Schönheitsreparaturklausel ebenfalls gekippt.

Damit ist seine Mietdatensammlung tatsächlich absolut mit meinem Mietvertrag vergleichbar - nämlich überall wurde die Klausel gekippt. Ein Zuschlag zu meiner Miete für Schönheitsreparaturen ist somit nicht gerechtfertigt, wenn das in allen anderen (was die Ortsüblichkeit ausmacht) Mietverhältnissen nicht der Fall ist.

Ggf. müsste hier der Gutachter zur Offenlegung seiner Mietvertragsdaten veranlasst werden, was aufgrund der Entscheidung des BVerfG, Quelle: RdW Heft 1/95, Seite III möglich sein sollte. Oder er sollte zumindest dahingehend befragt werden, ob nicht seine Datensammlung von der jüngsten BGH-Entscheidung ebenfalls erheblich betroffen ist.

4) Allgemein lässt sich noch ausführen, dass ich jetzt 3 1/2 Jahre das Objekt bewohne. Schönheitsreparaturen wurden bislang weder vom Vermieter noch von mir ausgeführt (bis auf mein Ankleben von Tapete, die das Kind abgerissen hat). Ich hätte eigentlich gemäß Vertrag (wenn die Klausel gültig wäre) seit 1/2 Jahr die Küche, Bad etc. zu renovieren, was aber bislang nicht geschah, da der Zustand noch sehr gut ist.
Der Vermieter hat das auch nicht verlangt. D. h. diese Klausel wurde bislang schon so praktiziert, dass sich am tatsächlichen Zustand der Räume orientiert wurde.

Sehr geehrter Ratsuchender,

so wie Sie den Sachverhalt schildern, bietet sich die Durchführung der Berufung aus mehreren Punkten an:

1.)
Zunächst schreiben Sie, dass Ihnen keine Möglichkeit auf Erwiderung des klägerischen Vortrag gegeben ist.

Diese VERLETZUNG DES RECHTLICHEN GEHÖRS stellt auch nach den nun eingeschränkten Berufungsgründen für sich allein schon ein Berufungsgrund dar. Es ist das elementarste Recht, dass Sie gehört werden müssen.

2.)
Wenn die Schönheitsreparaturen mit dem Standartvertrag aufgeführt worden sind, ist diese Klausel unzulässig. Nach der BGH-Rechtsprechung bedeutet dieses, dass Sie keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen.

Dann jedoch damit zu argumentieren, dass im Gegenzug die Miete angehoben werden darf, liegt vollkommen neben der Sache.

Zum einen würde dadurch die BGH-Rechtsprechung quasi umgangen werden. Zum anderen hätte dieser Aspekt dann in dem SCHRIFTLICHEN Mieterhöhungsverlangen eindeutig aufgeführt werden müssen (was aber nach Ihrer Darstellung als Grund nicht mit angegeben worden ist). Ihre Agumentation ist daher vollkommen richtig.

3.)
Der Gutachter hätte zur Erläuterung seiner Daten gehört werden können, WENN DIESES VON EINER PARTEI BEANTRAGT WORDEN WÄRE (dazu gibt der Sachverhalt derzeit nichts her).


Aber insgesamt darf ein solches Urteil nicht hingenommen werden. Die Berufung ist nun binnen eines Monats nach Zustellung des Urteils beim nächsthöheren Landgericht einzureichen. Dazu brauchen Sie aber einen Rechtsanwalt - die Berufung können Sie ohne RA nicht selbst wirksam einlegen.

Suchen Sie also möglichst bald einen Kollegen vor Ort auf.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60078 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ausführlich, verständlich und klar geschrieben. Sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr RA Vasel erschien mir sehr kompetent, da er auch bei angedachtem weiteren Verfahren meines Steuerberaters fundierte Bedenken, gerade paradoxerweise bezüglich eventuell sich daraus ergebender steuerlicher Nachteile, hatte ... ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
FRAGESTELLER