Sehr geehrter Fragesteller,
genne beantworte ich Ihre Frage.
Ob der Mieter Ihr Erhöhungsverlangen zu Recht abgelehnt hat, kann ich nicht sicher beurteilen.
Bei der Erhöhung kann nach § 558 a BGB entweder auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Bennung von drei Vergleichswohnungen Bezug genommen werden.
Da unklar ist, was bei Ihnen gelten soll kann eine Formulierung gar nicht genau vorgegeben werden.
Entscheidend ist, dass Sie im Anschreiben auf den Mietvertrag Bezug nehmen und die neue Miete aufführen sowie die Nebenkosten. Der Mieter muss wissen, welcher Endbetrag von ihm verlangt wird. Das Schreiben muss die Aufforderung an den Mieter enthalten der Erhöhung zuzustimmen. Sie sollten weiter aufführen, dass die Miete mind. 15 Monate unverändert geblieben ist und das man die Kappungsgrenze eingehalten hat. Der Zeitpunkt ab dem die Erhöhung gelten soll, muss nicht zwingend genannt werden, dieser ergibt sich aus dem Gesetz.
Wichtig ist, dass der Mieter aufgefordert wird der Erhöhung zuzustimmen und die Berechtigung, etwa der qualifizierter Mietspiegel, bezeichnet wird. Die Formulierung:"Ich erhöhe die Miete um ..." reicht nicht aus.
Wegen einer vollständigen Formulierung rate ich eine Direktanfrage zu stellen, denn diese ist nur möglich wenn alle relevanten Gründe bekannt sind.
Nachfrage vom Fragesteller
28.11.2010 | 17:26
reichen vergleichswohnungen im selben haus aus ?
ich dachte ich müsse den anteilige Nutzen der Sanierung nachweisen, bzw. nachweisen welche kosten ich hatte und die Energieersparnis durch die energieeffizienz Sanierung ?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
28.11.2010 | 17:40
Sehr geehrter Fragesteller,
Sie haben Recht. Ich gehe davon aus, mit meiner Ergänzung Ihre Nachfrage beantwortet zu haben. Ansonsten können Sie mich gerne per mail kontaktieren.
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt
Ergänzung vom Anwalt
28.11.2010 | 17:37
Sehr geehrter Fragesteller,
leider ist mir erst jetzt aufgefallen, dass es um eine Erhöhung wg. Modernisierungsmaßnahmen geht. Hier sind die Anforderungen anders, weil es nicht auf die Zustimmung des Mieters ankommt.
Der Erhöhungsbetrag muss angegeben werden und nachvollziehbar berechnet werden. Sie müssen die Gesamtkosten angeben und welche Kosten durch Drittmittel gedeckt wurden. Sie müssen die Kosten der einzelnen Maßnahme evtl. auch der einzelnen Gewerke aufführen. Bei mehreren Wohnungen muss auch der Verteilungsschlüssel angegeben werden.
Modernisierung und Instnadhaltung müssen streng getrennt werden. Der Mieter muss nach dem Inhalt des Schreibens, notfalls über eine sachkundige Person, die Rechtmäßigkeit nachvollziehen können.
Wenn es um Energieeinsparung geht, muss der Wärmedurchgangskoeffizient vorher und nachher genannt werden.
Bei Verstößen ist die Erklärung unwirksam und eine neue Erklärung nötig.
Wegen der Komplexität ist eine Formulierung nicht möglich, Sie sollten eine Direktanfrage stellen, denn bei dieser können Unterlagen übermittelt werden.
Die mögliche Erhöhung wären 11 % der für die Wohunung aufgewendeten Kosten.
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt
