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Mieterhöhung wg. Modernisierung und qm-Erhöhung

10.07.2013 11:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


12:48
Hallo,

ich versuche, unseren Fall möglichst kurz zu beschreiben. Wir wohnen im DG eines 3-Familienhauses. Im Juni 2012 fingen Modernisierungsmaßnahmen am/im gesamten Haus an. Diese dauerten in etwa 1 Jahr an. In dieser Zeit hatten wir 2mal Wasser in der Wohnung, fast 2 Monate kein richtiges Bad und und und. "Dafür" hat das Kinderzimmer eine Gaube bekommen und ein Teil des Speichers wurde ausgebaut (die Ausbaumaßnahmen sind aber bis heute noch nicht abgeschlossen). Außerdem wurde unsere Wohnungstür eine halbe Etage nach unten versetzt, so dass eine halbe Hausflurtreppe sowie der Vorraum jetzt zu unserer Wohnung gehören. Theoretisch hätten wir jetzt also 3,5 Zimmer+halbe Treppe des Treppenhauses.

Modernisiert wurde vor allem das Dach und die Fassade, sprich gedämmt. Neue Fenster kamen auch. Außerdem wurde unser Bad komplett aus- und umgebaut. Alles allerdings sehr unprofessionell (wir mussten selbst jeglichen Dreck weg machen, letztends ist sogar eine Glas-Duschwand explodiert) und so weiter. Es war jedenfalls eine harte Zeit.

Das Dachzimmer (ca. 3 anrechenbare qm) ist wie gesagt noch nicht bewohnbar, da noch kein adäquater Boden drin ist. Unser Postkasten funktioniert seit über einem Jahr nicht mehr. Trotz mehrmaligem Ermahnen ist hier nichts passiert. Außerdem ist der Hof vor dem Haus nach wie vor Baustelle.

Die Wohnung wurde vor 2 Wochen neu "vermessen". Mit Meterstab. Angeblich haben wir jetzt fast 30qm mehr als vorher.

Jetzt zu der Problematik:
Unsere Miete betrug bisher 500 Euro + 120 Euro Nebenkosten. Wir bekamen vor einigen Wochen ein Erhöhungsschreiben, in dem uns mitgeteilt wurde, dass die Baumaßnahmen/Modernisierung jetzt abgeschlossen sei und die Kosten irgendwie auf die Parteien aufgeteilt wird. Diese Erhöhung soll in 2 Schritten erfolgen:

Schritt 1: Ab September 2013 sollen wir 660 kalt + 120 Nebenkosten zahlen
Ab September 2014 dann 780 + Nebenkosten

Ich weiß bis dahin schon nicht mal, ob das rechtlich korrekt ist.

Heute dann bekamen wir ein Schreiben, dass die qm ja neu berechnet wurden (fast 30qm mehr) und sich die Miete somit folgendermaßen erhöht:

Ab September 2013 fast 1200 warm
Ab September 2014 fast 1400 warm

Meine Frage ist jetzt - unabhängig von den quadratmetern (die genauen qm müssen wir noch ausmessen lassen, es sind aber auf GAR KEINEN FALL 30!), wieviel darf der Vermieter tatsächlich erhöhen, und ist es rechtens, beides (Modernisierung und qm) in einem Aufwasch zusammen zu legen und das auch noch auf zwei Jahre aufzuteilen? wir würden jetzt ab September ja schon 100% mehr zahlen? Außerdem wüsste ich noch gerne, ob das Treppenhaus (das sich innerhalb unserer Wohnung befindet, da die Wohnungstür ja eine halbe Etage nach unten verschoben wurde) voll angerechnet werden kann, oder nur zur Hälfte oder nur der Vorraum, die Treppe aber nicht usw.

Bitte helfen Sie uns! soviel Miete können wir uns auf keinen Fall leisten.

Viele Grüße

10.07.2013 | 12:21

Antwort

von


(143)
Mühltorstr. 9/1
71364 Winnenden
Tel: 07195/589260
Web: http://www.rems-murr-kanzlei.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:



1.

Rechtsgrundlage für eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist der <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/559.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen">§ 559 BGB</a> .

Was unter Modernisierungsmaßnahmen zu verstehen ist, wird im <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/555b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 555b BGB: Modernisierungsmaßnahmen">§ 555b BGB</a> näher bestimmt.Im wesentlichen sind dies alle Maßnahmen, die zu einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, der Einsparung von Energie oder Wasser sowie Schaffung neuen Wohnraumes dienen. Eine reine Sanierung oder Instandhaltung fällt nicht darunter.

Der Vermieter kann einer Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % DER FÜR DIE WOHNUNG AUFGEWENDETEN Kosten verlangen.

Voraussetzung für die Erhöhungserklärung ist, dass die zu erwartenden Kosten der Modernisierung 3 Monate vor Beginn der Arbeiten in der Modernisierungsankündigung dem Mieter mitgeteilt worden sind.

In der Mieterhöhungserklärung müssen die entstandenen Kosten und deren Erläuterung enthalten sein. Die Erhöhungserklärung hat folgendes zu enthalten:
Grund der Erhöhung und Erläuterung der einzelnen Maßnahmen, der auf die Wohnung entfallende Teilbetrag,der angewandte Verteilungsschlüssel,die einzelnen Rechnungspositionen,ein Abzug der auf die Instandsetzung entfallenden Kosten.

Aber:
Bei Wohnungsmietverhältnissen ist die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen dann ausgeschlossen, wenn ein solcher Ausschluss im Mietvertrag enthalten ist oder bei Abschluss eines Mietvertrages auf bestimmte Zeit eine feste Miete vereinbart wurde.


2.

Grundsätzlich gilt bei Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze: Wenn sich in der Wohnung eine Treppe, bestehend aus mindestens drei Stufen, befindet, zählt die Grundfläche dieser Treppe nicht zur Wohnfläche, da dieser Raum nicht nutzbar ist.

Aber, anderes gilt wenn sich in der Wohnung eine geschossübergreifende Treppe befindet (z.B. bei einer Maisonette), dann zählt der Raum unter der Treppe zur Wohnfläche, entsprechend seiner Höhe.


3.

Ich rate Ihnen dringend, sich mit allen relevanten Unterlagen an einen Kollegen vor Ort zu wenden, da hier eine umfassende und intensive Prüfung dieser Unterlagen unumgänglich ist, um Ihnen konkret eine Auskunft dahingehend zu erteilen, ob die Erhöhung in Ihrem Einzelfall rechtmäßig ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Philipp Wendel, Rechtsanwalt
-Philipp Wendel-
Rechtsanwalt<!--dejureok-->


Rückfrage vom Fragesteller 10.07.2013 | 12:32

Hallo,

vielen Dank für Ihre Antwort, hat mir schon mal sehr weitergeholfen. Können Sie mir noch sagen, ob - FALLS die Modernisierung und die quadratmeter stimmen würden (was ich sehr stark anzweifle)- es rechtens ist, eine 100%ige Erhöhung der Miete durchzuführen aufgrund von Modernisierung und höherer qm-Anzahl? Gibt es dafür denn keine Grenze nach oben?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.07.2013 | 12:48

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

In der Wohnraummiete ist die zulässige Miethöhe durch die Vorschriften der <a href="http://dejure.org/gesetze/WiStG/5.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5 WiStG: Mietpreisüberhöhung">§§ 5 WiStG</a> (Mietpreisüberhöhung), sowie 291 StGB (Mietwucher) begrenzt.

Der Tatbestand des Mietwuchers liegt vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/558.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete">§ 558 Abs. 2 BGB</a> ein repräsentativer Querschnitt der Mieten, die für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei bestehenden Mietverhältnissen in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden.

Um den bei Ihnen zu ermitteln, rate ich Ihnen, sich an Mieter- oder Vermieterverein, Maklern oder an die Stadtverwaltung zu wenden.

Mit freundlichen Grüßen
-Philipp Wendel-
Rechtsanwalt<!--dejureok-->

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