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Mieterhöhung wenn der Freund einzieht?

01.02.2019 14:32 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Guten Tag,
wir haben für unsere Tochter ein kleines Appartment in einem Studentenwohnhaus angemietet. Im Mietvertrag steht, dass die Nutzung nur durch sie erfolgt.
Jetzt möchte der Freund mit einziehen, der bisher ebenfalls selbst Mieter in dem Haus war. (anderer Vermieter). Die Preise für die Appartments liegen bereits ca. 2€ über dem Mietspiegel. Nun will der Vermieter die Kaltmiete nochmal um 120 € erhöhen wenn der Freund mit einzieht. Sie läge dann bei 580,- (kalt!) für ein 30 m2 Appartment. Er begründet das mit einer erhöhten Abnutzung.
Ist das rechtens und kann er die Zustimmung verweigern falls wir einer Mieterhöhung nicht zustimmen oder ihr kündigen wenn der Freund mit dort wohnt?
01.02.2019 | 15:16

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das wird im BGB in § 553 - Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte - näher bestimmt:

"(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.
Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Im Einzelnen:
Bei der Mieterhöhung in diesem gesetzlichen Sinne handelt es sich nicht um einen neben der Miete geschuldeten Zuschlag, sondern um eine Vertragsanpassung zur Miethöhe wegen eines erweiterten Mietgebrauchs.

Sie haben das also schon richtig zusammengefasst, was mit Ja jeweils zu beantworten ist ("Ist das rechtens und kann er die Zustimmung verweigern falls wir einer Mieterhöhung nicht zustimmen oder ihr kündigen wenn der Freund mit dort wohnt?").

Zur Mieterhöhung an sich ist folgendes zu wissen:
Hinsichtlich der Höhe des Zuschlags erfolgt die Orientierung an der zusätzlich vom Vermieter erbrachten Leistung. Maßgeblich ist, welche Miete für Wohnräume mit vergleichbarer Erlaubnis üblicherweise gezahlt wird. Ein Anhaltspunkt hierfür ist regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete.

Voraussetzung für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist es aber, dass dem Vermieter die Gebrauchsüberlassung oder die Untervermietung ohne die Vereinbarung einer erhöhten Miete unzumutbar ist.
Das ist dann der Fall, wenn dem Vermieter durch die Drittüberlassung Nachteile erwachsen, weil z. B in erhöhtem Maße abgenutzt wird oder höhere Betriebskosten anfallen, was hier schon ginge und auch vermieterseits eingewendet wird, dennoch aber nachgewiesen werden müsste.

Aus der Ferne kann ich nicht genau sagen, ob das hier hinkommt, aber 20 % ist zu viel, allenfalls 10 % wäre gangbar in der Regel - von Ausnahmen abgesehen. Es gibt aber auch die Rechtsprechung - und darauf würde ich mich berufen -, dass NUR die Betriebskosten erhöht werden dürfen, nicht auch die Grundmiete, vgl. AG Trier, WuM 1992, 239 .

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

ANTWORT VON

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