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Mieterhöhung vor Abriß


12.05.2006 15:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sabine Reeder



Mietverhältnis besteht seit 3 Jahren (unbefristet)
Renovierungsklausel noch starr (BGH Urteil ??)
Haus bei Einzug angeblich komplett renoviert
Das Haus wurde erbaut ca.1915 und macht insgesamt einen
leicht baufälligen Eindruck.
innerhalb der letzten 2 Jahre diverse Mängel:
-Dach undicht
-Feuchtigkeit an Schlafzimmerwand
-Dachrinne defekt
-Außenwände insgesamt feucht und rissig
Die o.g. Mängel wurden teilweise
beseitigt, jedoch immer erst nach mehrmaligem Anmahnen und
dann durch einen "Freizeithandwerker".
Einige Schäden drohen wieder aufzutreten.
Bedingt durch das Alter des Hauses lassen sich keine
Dübel in die Wände bringen, Regale fallen wieder ab, Bilder sind
nicht befestigbar. Das gleiche gilt für die Decke.
Die Heizkosten steigen wegen der fehlenden Dämmung des Hauses
in jedem Jahr. derzeit liegt der Gasverbrauch für Warmwasser
und Heizung bei insgesamt 107 Euro pro Monat.

Ankündigung des Vermieters Ende 2005 daß keine Sanierung mehr,
sondern Abriß zum Juli 2006, dann verschoben auf Frühjahr 2007.
Vermieter bietet an für die Übergangszeit eine Wohnung zu
suchen und die jeweiligen Umzüge zu organisieren.
Mietvertrag für das neue Gebäude in Aussicht gestellt.
Jetzt die Fragen:
1.Muß ich bei Auszug renovieren, wenn ich vorher (also vor
dem Frühjahr 2007)ausziehe und mit dem Vermieter kein neues
Mietverhältnis eingehe ?
Oder ergbit sich aus der Tatsache daß daß Haus abgerissen
werden soll, sowieso ein Wegfall der
Renovierungsverpflichtung ?
2.Im Vertrag ist eine Erhöhung der Miete zum 1.5.2006 um 50
Euro vereinbart, die Gesamtmiete beträgt bei 103qm 760 Euro
sowie 65 Euro Betriebskosten.
Muß ich diese noch zahlen, wenn es sich bei dem Mietobjekt
um ein Abrisshaus handelt oder sind dies zwei paar Schuhe.
3.Kann ich also zum Beispiel die Miete mindern, weil keinerlei
Sanierungen mehr vorgenommen werden ?
Und muß ich die Mieterhöhung trotzdem zahlen, weil sie
vertraglich vereinbart wurde ?
Noch hinzuzufügen wäre, daß meine Frau und ich, die das Haus
bewohnen gerade Nachwuchs bekommen haben.
Sehr geehrter Fragensteller,


vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:


1. Ob Sie bei vorzeitigem Auszug die Schönheitsreparaturen ausführen müssen oder nicht, hängt von der Wirksamkeit Ihrer Vereinbarung im Mietvertrag ab. Diese müsste genauestens untersucht werden. Handelt es sich tatsächlich um eine „starre Klausel“, so ist diese unwirksam und die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen entfällt. Aber selbst wenn es sich um eine wirksame „weiche“ Klausel handelt, könnte diese aufgrund des Summierungseffektes mit einer Klausel die –unabhängig von dem Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen- generell zur Renovierung bei Auszug verpflichtet, insgesamt um eine unwirksame Klausel handeln.

Nach der Rechtsprechung des BGB sind nur Klauseln wirksam, die mit Zusätzen wie "in der Regel" deutlich machen, dass der Mieter die Schönheitsrenovierungen dem tatsächlichen Bedarf anpassen kann.

Sie können mir gerne Ihren Mietvertrag übersenden, damit ich Ihnen genauer Auskunft geben kann.

Meines Erachtens entfällt allein wegen dem geplanten Abriss die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht. Dies könnte höchstens dann der Fall sein, wenn der Abriss direkt im Anschluss an Ihren Auszug stattfinden soll.


2. Hinsichtlich der Mieterhöhung empfehle ich Ihnen, den Mietzins mit der ortsüblichen Vergleichsmiete (qualifizierter Mietspiegel) zu vergleichen. Gem. § 5 WiStG ist es bei einem Mietverhältnis über Wohnraum verboten, einen Mietzins zu vereinbaren, der die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt (sog. Wesentlichkeitsgrenze), soweit der Vermieter im Einzelfall nicht die Kostenmiete nachweisen kann, in diesem Fall darf er die ortsübliche Miete um 50 % übersteigen. Der Verstoß gegen § 5 WiStG führt zur Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung und begründet Rückforderungsansprüche des Mieters bis zu einem Zeitraum von 4 Jahren, allerdings nur dann, wenn die Mietzinsvereinbarung ursächlich auf der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum beruht. Auch hier ist nicht allein wegen des geplanten Abrisses die vereinbarte Mieterhöhung unwirksam.

3. Eine Minderung der Miete kommt dann in Betracht, wenn ein Mangel vorliegt. Wenn –wie Sie beschreiben- nicht alle Mängel behoben wurden, können Sie wegen der verbleibenden Mängel die Miete mindern. Allein die Tatsache, dass keine Sanierungen mehr vorgenommen werden, gibt Ihnen jedoch kein Minderungsrecht.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen zunächst behilflich sein. Für Unklarheiten nutzen Sie einfach die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Sabine Reeder
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 14.05.2006 | 17:11

Sehr geehrte Frau Reeder,

erst einmal vielen Dank für ihre prompte Antwort.
Leider stellt sich die Situation komplexer dar, als ich eigentlich gedacht hatte. Insbesondere nach ihrer Antwort.
Auch ist mir aufgefallen, daß ich vergessen habe zu erwähnen, daß es sich bei dem Mietobjekt um ein Einfamilienhaus handelt, für das ja der Mietenspiegel nicht gilt.

Jetzt muß ich doch noch einmal nachhaken und mehr zur Sache schreiben:

Der Abriß des Hauses wurde uns von den Vermietern (älteres Ehepaar & Sohn) Ende 2005 mitgeteilt, es wurde uns gesagt, daß daß Haus abgerissen würde und einem modernen Neubau Platz machen sollte, weil ansonsten die Kosten für eine Instandhaltung des bestehenden Hauses zu hoch wären. Wir erhielten Architektenvorentwürfe zu sehen und wurden mit der Aussage konfrontiert, daß der Neubau im Juli 2006 stattfinden sollte.
Man sagte uns ausdrücklich, daß man uns als Mieter auch im neuen Haus haben wolle !

Wenige Wochen später, nachdem wir uns beraten hatten, traf ich mich allein mit dem Sohn der Vermieter, der den ganzen Bau leiten sollte (er ist Projektmanager bei einem Bauunternehmen) und besprach mit ihm die aus unserer Sicht wichtigen Einzelheiten.
Uns war wichtig, daß folgende Sachen geklärt waren: Umzugskosten, Übergangswohnung, Neumiete im zu bauenden Haus, etc. Unter anderem sprach ich ihn auch auf die Mieterhöhung an und bat ihn, auf diese zu verzichten, wo doch das Haus demnächst abgerissen werden würde. Er versprach dies mit seinen Eltern zu klären (Hierzu hat er bis heute nicht geantwortet, sondern statt dessen haben wir die Mietnachzahlung schriftlich erhalten). Von sich aus sprach er an, daß eine Renovierungsverpflichtung entfallen würde, da man dann alles über einen Aufhebungsvertrag regeln könnte. Auch was alle anderen Punkte anging, zeigte er sich kulant und einsichtig.
Anfang 2006 erhielten wir telefonisch die Nachricht, daß der Baubeginn sich wohl verzögern würde und nicht vor Frühjahr 2007 stattfinden würde. Da wir mitten in der Schwangerschaft waren, kam uns dies sehr zupaß.

Das Haus ist Baujahr 1915 und sieht von außen sehr unansehnlich aus. Die Farbe blättert ab, das Mauerwerk weist große Risse auf, die Dachschindel sind teilweise schief und gebrochen,
die Regenrinnen sind schief und lassen bei Regen Wasser über die komplette Wand rinnen.
Im Innenraum sind die besagten Mängel (keine Bohrungen in Wand und Decke, teilweise feuchte Flecke etc.). Aus meiner Sicht wenig greifbares für eine Mietminderung. Dem Haus geht es schlecht, weil es so alt ist, aber es ist nicht unbewohnbar. Hier müßte sicher ein Gutachter ans Werk um den tatsächlichen Schaden fest zu stellen.
Wahrscheinlich würde er zu einem Abriß raten....

Die zukünftige Wohnsituation stellt sich so dar:
Wir fühlen uns derzeit nicht verpflichtet weiterhin Mieter dieser Vermieter zu sein.
Derzeit halten wir intensiv Ausschau nach einem geeigneten Objekt, aber die drohenden Kosten für Aus- und Umzug und Renovierung halten uns erst einmal ab.

Die drängenden Fragen sind: Welche Renovierungsleistung kann der Vermieter von uns verlangen, wenn wir demnächst ausziehen und sein Angebot als spätere Mieter seines Hauses nicht annehmen ? Welche Chancen habe ich auf rechtlich abgesichertem Weg, jetzt noch eine Mieterhöhung zu verhindern („...wo das Haus doch eh abgerissen wird..“) ? Handelt es sich hier nicht um „Schikane“ ?
Oder um es noch deutlicher zu sagen: Warum soll ich mehr Miete für ein Haus zahlen, daß der Vermieter für abrißwürdig hält ?

Gern würde ich ihnen zur Beurteilung der Situation den Mietvertrag zuschicken.

Wie kann ich dies tun ?

Als pdf per e-mail oder per Fax ? Und welche Kosten würden sie mir dafür berechnen ?

Gruß
R.S.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.05.2006 | 14:33

Gerne schaue ich mir Ihren Mietvertrag an. Falls zur weitern Beantwortung Ihrer Fragen die bereits von Ihnen bezahlte Beratungsgebühr nicht ausreicht, so würde ich Sie diesbezüglich noch einmal kontaktieren. Sie können den Vertrag per e-mail oder fax schicken ganz wie Sie wünschen.

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