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Mieterhöhung und Kündigung - Rückgabe der Mietsache

| 24.08.2012 15:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Hallo! Im Jahr 2005 haben wir beim damaligen Vermieter einen Mietvertrag mit einer Wohnfläche von ca. 67 m² abgeschlossen. Unser Vermieter war damals so nett mit uns einen Mietvertrag mit einer geminderten Wohnfläche um ein Zimmer aufgrund der damaligen Nichtnutzung (Kind war noch nicht geboren) abzuschließen, nach Ablauf eines Jahres wollten wir einen neuen Mietvertrag abschließen (mündliche Absprache). Währenddessen wurde das Haus (mehrere Mietparteien) dann aber zwangsversteigert und ein neuer Eigentümer erwarb das Haus, seitdem läuft der Mietvertrag mit den gleichen Konditionen weiter. Im Januar 2011 wurden die Räume nachgemessen. Vorige Woche erhielt ich nun ein Schreiben der Hausverwaltung mit folgendem Wortlaut:

"... in dem Objekt xxx in xxxx wurden aufgrund eines vorliegenden Aufmaßes Flächenabweichungen zum Mietvertrag festgestellt. Anbei senden wir Ihnen nun einen Nachtrag zu Ihrem Mietvertrag in 4-facher Ausfertigung. Wir bitten Sie, alle Nachträge unterzeichnet an uns zurückzusenden. Nach Gegenzeichnung erhalten Sie dann eines für Ihre Unterlagen. ..."

Der Nachtrag lautet folgendermaßen (auszugsweise):

1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 21.11.2005 zwischen xxx und xxx

1. Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag vom 21.11.2005 - nachstehend "Mietvertrag" genannt.

2. Dieser Mietvertrag wird wie folgt abgeändert bzw. ergänzt: Aufgrund eines vorliegenden Aufmaßes in der Liegenschaft xxx in xxx wurde festgestellt, dass die tatsächliche Flächenangabe von der im Mietvertrag angegebenen Mietraumfläche von 67,00 m² um 18,10 m² abweicht. Demnach hat die Wohnung im 3. OG links eine tatsächliche Mietfläche von ca. 85,1 m².

3. Ihre bisherige Miete betrug xxx. Aufgrund der Flächenänderung wird Ihre Mietzahlung wie folgt angepasst: Neue Kaltmiete xxx (Anmerkung: Erhöhung um 75,64 €), NK-Vorauszahlung 200,00 € (Anmerkung: gleich geblieben), Gesamt xxx.

4. Diese Anpassung gilt rückwirkend ab dem 01.01.2011.

5. Sofern nichts Abweichendes vereinbart wurde, gelten die Regelungen des Mietvertrages vom 21.11.2005.

Anlage zum Nachtrag: Aufmaß"

Ich habe mich bereits kundig gemacht und erfahren, dass eine rückwirkende Mieterhöhung nicht möglich ist. Gilt das auch für diesen "Nachtrag zum Mietvertrag"? Ich bin nicht bereit diesen zu unterschreiben und vor allem etwas nachzuzahlen, was ja einer enormen Summe entsprechen würde.

Können Sie mir bitte eine Empfehlung geben, wie ich rechtssicher den Vermieter darauf hinweisen kann, dass diese rückwirkende Mieterhöhung (zumindest verstehe ich das als solche) nicht rechtens ist und ich deshalb den Nachtrag nicht unterschreiben werde? Wenn ich das richtig verstanden habe, muss er doch eine Mieterhöhung ankündigen und diese wird 3 Monate nach Ankündigung wirksam, oder?

Nun noch meine andere Frage:

Wir hatten ohnehin vor, die Wohnung im nächsten Monat zum 31.12.2012 zu kündigen, da wir uns ein Haus gekauft haben und dieses im Dezember beziehen werden.

Im Mietvertrag steht unter § 10 Rückgabe der Mietsache Folgendes:

"Bei Beendigung des Mietvertrages hat der Mieter die Mietsache vollständig geräumt und unter Berücksichtigung des § 6 renoviert zu übergeben. ...

§ 6 Schönheitsreparaturen/Bagatell-Schäden

6.1 Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten.

6.2 Zu den Schönheitsreparaturen gehören: das Tapezieren und Anstreichen der Decken und Wände sowie das Anstreichen der Fenster von innen sowie sämtlicher Holzteile und der Wasserrohre.

6.3 Kleinere Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleinerer Schäden bis zum Betrag von 150,00 DM im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas, Elektrizität, Jalousien, WC- und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtunggen für Fenster, Türen
und Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8 % der Jahresmiete.

6.4 Schönheitsreparaturen in den Mieträumen sind in folgenden Zeitabständen erforderlich:
- für Küchen/Kochnischen, Bäder/Duschen/und WC: aller 3 Jahre
- für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen: aller 5 Jahre
- für andere Nebenräume: aller 5 Jahre
Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, hat der Mieter die nach dem Grad der Abnutzung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen, d. h. in jedem Fall muss der Zustand der Mieträume vom Beginn des Mietverhältnisses erreicht werden. Ist ein Ausführen der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter notwendig, kan er vom Mieter die entsprechenden Kosten verlangen, notfall auch vom Kautionsbetrag (Anmerkung: haben wir keine gezahlt) einbehalten.

Nun meine Frage: Ist dieser Passus nach dem heutigen Stand noch rechtens? Was müssen wir alles bei Auszug machen? Besenrein (ist für uns selbstverständlich) und gestrichen übergeben? Wir haben bei Einzug durch den alten Vermieter neue Fußböden bekommen (vor allem Auslegware, aber auch Laminat). Die Auslegware war billige Baumarkt-Auslegware für 5 €/m², dementsprechend abgelaufen sieht sie nach fast 7 Jahren Nutzung durch uns aus. Müssten wir z. B. diese etwa auch austauschen? Wir sind ziemlich sauer auf den jetzigen Vermieter bzw. die Hausverwaltung. Unsere Wohnung hat viele Mängel, auf die ich seit über 1,5 Jahren hinweise, diese werden aber einfach nicht behoben. Deshalb habe ich bereits auch die Miete um 5 % gekürzt. Aus diesem Grund möchte ich dem Vermieter auch nur so viel wie nötig entgegenkommen, mich aber im rechtssicheren Rahmen bewegen.

Vielen Dank für Ihre Antwort und Hilfe!

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zu örtlichen Vergleichsmiete verlangen. Bei einer Flächenabweichung kann hierbei auch die tatsächliche Größe der Wohnung zu Grunde gelegt werden, wenn die diese Größe wie in Ihrem Fall mehr als 10% von der im Mietvertrag angegebenen Größe abweicht. Eine Mieterhöhung ist aber grundsätzlich nicht rückwirkend möglich, sondern der Vermieter kann die erhöhte Miete frühestens mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens verlangen, Ihre Zustimmung vorausgesetzt (§ 558b BGB). Zudem hat er das Erhöhungsverlangen ordnungsgemäß zu begründen (§ 558a BGB), was bei Ihnen ebenfalls nicht der Fall zu sein scheint. Sie sind daher
nicht verpflichtet, den „Nachtrag" zu unterschreiben. Erst wenn der Vermieter ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen gestellt hat, brauchen Sie diesem zuzustimmen.

Die Wohnung muss auf jeden Fall sauber und ordentlich übergeben werden, also sollten Sie eine Grundreinigung vornehmen und die Wohung "besenrein" übergeben. Schäden, die Sie an der Wohnung verursacht haben, müssen grundsätzlich beseitigt sein. Streichen, Tapezieren oder den Fußboden austauschen müssen Sie dagegen grundsätzlich nicht, denn die vertragsgemäße Abnutzung ist bereits mit der Zahlung des Mietzinses abgegolten. Diese Schönheitsreparaturen wurden auch nicht wirksam auf Sie als Mieterin abgewälzt, da § 6.4 starre Fristenregelungen enthält und damit unwirksam ist (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, z.B. Az: VIII ZR 361/03; VIII ZR 178/05)

Bezüglich der nicht erfolgten Mangelbeseitigung möchte ich noch darauf hinweisen, dass ein Mieter zusätzlich zur Mietminderung die Zahlung des verbleibenden Teils der Miete bis zur Mängelbeseitigung einstellen kann, wenn dies dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit schriftlich mitgeteilt wird, § 556b Absatz 2 BGB. Allerdings muss dieser Betrag nach Beseitigung des Mangels zurückgezahlt werden. Neben dem Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser den Mangel in angemessener Frist beseitigt. Wird der Vermieter nicht tätig, kann der Mieter den Vermieter auf Mängelbeseitigung verklagen. Anstatt den Vermieter auf Beseitigung des Mangels zu verklagen, kann der Mieter den Mangel auch selbst beseitigen, wenn der Vermieter sich mit der Beseitigung in Verzug befindet, § 536a Absatz 2 BGB.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.08.2012 | 07:40

Vielen Dank für die detaillierte Antwort, das hilft mir sehr weiter! Folgendes ist mir noch nicht ganz klar:

Welchen Inhalt müsste das Erhöhungsverlangen des Vermieters haben, um dass es ordnungsgemäß begründet ist? Bis jetzt wird ja die Mieterhöhung durch die in Abweichung zum Mietvertrag größere Wohnfläche begründet. Kann es auch wieder in Form eines Nachtrages gestellt werden? Gilt die 2-monatige Frist, in der ich dann diesem Erhöhungsverlangen zustimmen kann, ab dem Zeitpunkt des Erhaltes des neuen Erhöhungsverlangens oder dem jetzt vorliegenden Nachtrag?

Vielen Dank auch für den Hinweis in Bezug auf die Mängelbeseitigung. Dadurch dass wir nun ohnehin zum 31.12.12 kündigen werden, möchte ich mich wegen der Mängel(beseitigung) nicht mehr rumstreiten und Zeit investieren. Bis dahin halten wir es auch noch aus. :-) Der Vermieter wird dann eine lediglich besenrein übergebene Wohnung übergeben bekommen - wozu soll ich alles tiptop herrichten, wenn es sonst noch so viele, seit Jahren nicht beseitigte Mängel gibt? Und ich stehe dank Ihrer Hilfe da ja auch auf der sicheren Seite.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.08.2012 | 08:20

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Die notwendige Form des Mieterhöhungsverlangens ergibt sich aus § 558a BGB. Zu beachten ist u.a., dass die Mieterhöhung vom Vermieter selbst kommt (oder zumindest eine schriftliche Vollmacht beigefügt ist) und das Schreiben an alle Mieter gerichtet ist. Zudem muss es ordnungsgemäß begründet werden, insbesondere in Bezug auf die ortsübliche Vergleichmiete (z.B. durch einen Mietspiegel, siehe § 558a Absatz 2 BGB). Der Beginn der Mieterhöhung muss richtig datiert sein und der Mieter muss unter Fristsetzung zur Zustimmung aufgefordert werden.

Die Zustimmungsfrist beginnt erst mit Zugang eines formell wirksamen Mieterhöhungsverlangens.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 26.08.2012 | 12:11

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