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Mieterhöhung rückwirkend durch Indexierung (gewerblich)

22.01.2009 21:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Schönen Guten Abend,

Ich hatte einen gewerblichen Mietvertrag über 10 Jahre mit einmaligem Sonderkündigungsrecht nach 5 Jahren das ich nicht in Anspruch genommen habe.

Allerdings konnte ich das Mietverhältniss nach 8 Jahren vorzeitig durch einen Mietaufhebungsvertrag beenden weil ein Nachmieter gefunden wurde.

Der Mietvertrag war zum 1. Februar 2000 geltend aber wir konnten erst am 15. März 2000 in die Mietsache einziehen wegen ausstehenden Bodenarbeiten (Mietsache war Rohbau). Nach mündlicher Absprache haben wir dann die Miete von 2126,97 mit Dauerauftrag immer zum 15. des Monats im voraus bezahlt.

Mit Beendigung des Mietvertrages zum 15.5.2008 waren alle Mieten immer pünktlich bezahlt. Nach Beendigung des Mietvertrages forderte der Vermieter von uns eine weitere halbe Monatsmiete ausdrücklich für den Zeitraum vom 1.3.2000 - 15.3.2000 weil diese Miete angeblich noch ausstehen würde und wir seit 8 Jahren immer 15 Tage zu spät die Miete zahlen würden.

Ich habe nicht eingesehen diese Miete nachzuzahlen und daraufhin bekam ich Post von seinem Anwalt wo eine weitere Forderung von 7.036,07 laut Indexierung geltend gemacht wird.

(Mündlich hat der Vermieter über die Jahre immer wieder gegenüber mir und meiner Mutter erwähnt das er von der Indexierung keinen Gebraucht machen wird)

Die Summe errechnet sich aus:

Indexstart haben sie den 1.2.2002 genommen und erstmals wurde der Wert dann im Oktober 2005 überschritten.

Miete alt 2.126,97 * Indexstand Oktober 2005 (100,6) = 2.353,94

Differenz = 226,97 Euro * 31 Monate = 7036,07 Euro Nachforderung

Die Klausel im Mietvertrag:

------------------------
Die Indexierung wird im 3. Jahr inkrafttreten.
Indexierung Basis 1991 = 100%, die Anpassung erfolgt bei einer Veränderung von mehr als 5%. Für die Indexierung werden die Zahlen des Statistischen Bundesamt zugrunde gelegt.
------------------------
(Mehr nicht, nichts davor und nichts dahinter)



Meine Frage bezieht sich eigentlich nur auf die Indexierung weil ich die 8 Jahre alte halbe Monatsmiete eigentlich garnicht ernst nehme.

1) Allerdings würde mich dann doch interessieren ob er eine Chance hat diese geltend zu machen?

2) Die Indexierung hat mich vom Glauben abfallen lassen, ist seine Forderung wirklich rechtens?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses für die letzten 3 Jahre die Miete nachträglich zu erhöhen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Die Mieterhöhung tritt bei einer Indexvereinbarung, anders als bei einer Staffelmietvereinbarung, nicht automatisch ein. Eine solche Automatik hätte zur Folge gehabt, dass der Mieter verpflichtet gewesen wäre, selbst die Entwicklung des Indexes mit zu verfolgen.

Deshalb ist die Mieterhöhung ohne eine entsprechende Mieterhöhungserklärung nicht nur nicht fällig, sondern noch gar nicht eingetreten.

Neben den materiellen Voraussetzungen des § 557b Abs. 1 BGB müssen auch noch die
Formalien des § 557b Abs. 3 BGB eingehalten sein.

Danach muss die Änderung der Miete auf Grund einer Mietanpassungsvereinbarung durch Erklärung zumindest in Textform durch den Vermieter geltend gemacht werden.

Die Miete erhöht sich auf Grund eines solchen Erhöhungsschreibens nach § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB mit Beginn des übernächsten Monats.

Da die Voraussetzungen in Ihrem Fall nicht vorlagen, ist keine Mieterhöhung eingetreten.

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses wird die Indexvereinbarung hinfällig.

Im Gewerberaummietrecht, kann entgegen der obigen Ausführungen auch eine automatische Mieterhöhung vereinbart werden, die unabhängig von dem Verlangen des Vermieters eintritt.

Ob es sich bei der Klausel in Ihrem Mietvertrag um eine automatische Anpassungsklausel handelt kann jedoch offen bleiben, da durch das Nichtverlangen einer höheren Miete während der Mietzeit der Vermieter hier einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat, der eine nachträgliche Geltendmachung ausschließt.

Unterlässt der Vermieter hier längere Zeit vom Mieter die erhöhte Miete zu verlangen, so kann dies im Mieter das Vertrauen erwecken, mit keiner Mieterhöhung rechnen zu müssen (OLG Düsseldorf NZM 2001, 892 = ZMR 2002, 34: Nach 4 Jahren).

Zu dem reinen Zeitmoment muss aber noch das Umstandsmoment kommen. Allein aus dem Zeitablauf kann nicht auf das Umstandsmoment geschlossen werden.

Hier tritt jedoch der Umstand hinzu, dass der Vermieter Ihnen und Ihrer Mutter gegenüber wiederholt geäußert hat, von der Indexierung keinen Gebrauch zu machen.
Aus diesem Grund halte ich eine nachträgliche Mieterhöhung und die Geltendmachung der Forderung durch den Vermieter für nicht erfolgsversprechend.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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