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Mieterhöhung ohne Benennung von Vergleichsmieten

28.05.2018 20:54 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Mein Vermieter hat mir eine "formlose Mieterhöhung" (Formular Haus&Grund) vorgelegt um die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen. Jedoch hat er keine Vergleichswohnungen/-mieten benannt. Ich habe ihn kürzlich schriftlich aufgefordert dies zu tun, jedoch keine Antwort bekommen. Einen Mietspiegel gibt es nicht. In 3 Tagen wäre nun die erhöhte Miete fällig. Muss ich die Erhöhung bezahlen? Wie verhalte ich mich richtig?

Zugang war der 31.03. Erhöht werden soll zum 01.06. Hier liegt wohl ein Fristfehler vor. Frühestens möglich wäre wohl eine Erhöhung zum 01.07.? Wäre der Zugang erst am 01.04. wäre eine Erhöhung erst zum 01.08. möglich?

Wenn im gleichen Haus 3 Wohnungen renoviert sind und 3 nicht, kann er dann die renovierten als vergleichbar heranziehen? Kann er auch völlig andere Wohnungen heranziehen, obwohl es bessere Vergleiche im selben Haus gäbe?

Wenn ich der Meinung bin, dass die Durchschnittsmiete niedriger liegt und dass zudem die Wohnung in Ausstattung und Qualität weit unterdurchschnittlich ist, wie kann ich dies belegen? Ein Gutachen wäre unwirtschaftlich teuer. Wie müsste ich vorgehen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen anhand Ihrer Angaben wie folgt beantworten.

1.
"Muss ich die Erhöhung bezahlen? Wie verhalte ich mich richtig?"

Die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur durch Vertragsänderung möglich (§ 558 Abs. 1 BGB).

Da Sie nicht zugestimmt haben, müssen Sie die erhöhte Miete weder ab dem 01.06. noch ab dem 01.07. zahlen.

Der Vermieter musste Sie vor Gericht auf Zustimmung verklagen und zwar innerhalb von drei Monaten, d.h. bis Ende August (§ 558b Abs. 2 S. 1 und 2 BGB).

Ein nicht formgerechtes Erhöhungsverlangen kann der Vermieter auch im Prozess noch beheben.

2.
"Frühestens möglich wäre wohl eine Erhöhung zum 01.07.? Wäre der Zugang erst am 01.04. wäre eine Erhöhung erst zum 01.08. möglich?"

Richtig, aber nur, wenn Sie der Erhöhung zugestimmt hätten (§ 558b Abs. 1 BGB: "Soweit der Mieter [...] zustimmt [...]").

3.
"[...] kann er dann die renovierten als vergleichbar heranziehen? Kann er auch völlig andere Wohnungen heranziehen, obwohl es bessere Vergleiche im selben Haus gäbe?"

Das könnte er, wenn es sich um vergleichbare (§ 558 Abs. 2 BGB) Wohnungen handelt.

4.
"Kann er auch völlig andere Wohnungen heranziehen, obwohl es bessere Vergleiche im selben Haus gäbe?"

Ja, das darf er.
Eine solche Vorgehensweise liegt wahrscheinlich auch näher an der "ortsüblichen" Vergleichsmiete.

5.
"[W]ie kann ich dies ([Durchschnittsmiete niedriger] und [Ausstattung und Qualität weit unterdurchschnittlich] belegen? Ein Gutachen wäre unwirtschaftlich teuer. Wie müsste ich vorgehen?"

Zum Beweis einer geringeren Durchschnittsmieter müssten Sie konkrete Wohnungen benennen aus denen sich die geringere (Durchschnitts)miete ergibt.

Zum Beweis einer unterdurchschnittlichen Ausstattung, müssten Sie konkrete Fakten aus den Vergleichswohnungen benennen, warum sie unterdurchschnittlich sind. Dann könnten die genannten Wohnungen auch in Augenschein genommen werden.

Letztlich ist aber nicht auszuschließen gerichtlich bestellter Sachverständiger tätig wird, mit den enrsprechenden Kosten

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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