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Mieterhöhung oder Mietreduzierung?

| 08.04.2008 16:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Ein Kollege von Ihnen hat einen Fragesteller darauf hingewiesen (und §§ 557 sowie 558 a und b zitiert), daß der Vermieter die Miete nur bis „ortsüblichen Vergleichsmiete“ anheben kann (und in diesem Zusammenhang nach § 558 Abs. 3, wie ich nachgelesen habe, innerhalb von 3 Jahren die Mieterhöhung 20 % nicht überschreiten darf). Nun lese ich im Internet immer wieder (sowohl Anwälte als auch Mieterschutzvereine sagen dies) ganz generell, daß der Vermieter 20 % (in besonderen Fällen sogar mehr) auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufschlagen könne.

Dies widerspricht doch aber dem Gesetzestext - oder trifft dies zwar zu, aber nur für Neuvermietungen?

Mein Vermieter hat mir mitgeteilt, daß ich ca. 15 % mehr Miete zahlen soll (die Betriebskosten laufen gesondert). (Ich wohne seit 30 Jahren in der Wohnung.) Die Miete ist überhöht, dies monierte ich schon vor 8 Jahren bei der letzten Mieterhöhung, nur konnte ich nichts beziffern. Ich komme nun endlich mit dem Mietspiegel zurecht und schrieb zurück, daß nach meinen Berechnungen meine Miete zu ca. 40 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Frankfurt/Main) liegt, und bat um Überprüfung.

Kann ich verlangen, daß die Miete reduziert wird?

MfG

Sehr geehrte Fragestellerin, zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1. Grundsätzlich kann der Vermieter im Abstand von jeweils einem Jahr vom Mieter die Zustimmung zur Anhebung der Miete auf die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Wie hoch die ortsüblich Vergleichsmiete ist, richtet sich in den meisten Fällen nach den sogenannten Mietspiegeln. Die ortsübliche Vergleichsmiete hängt von verschiedenen Faktoren, wie Bezugsfertigkeit der Wohnung, Größe der Wohnung, Qualität der Wohnung und Wohnlage ab.

2. Zu beachten ist aber stets die sogenannte Kappungsgrenze. D. h., der Vermieter hat nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete zu beachten, vielmehr muß auch die Kappungsgrenze eingehalten werden. Die Kappungsgrenze beträgt 20 % und besagt folgendes: Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 % steigen, auch dann nicht, wenn im Einzelfall die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete zulassen würde.

Wenn der Mieter eine verhältnismäßig niedrige Miete zahlt und eine ortsübliche Vergleichsmiete rechnerisch zulässig wäre, die beispielsweise 25 % über der zu erhöhenden Miete läge, könnte der Vermieter nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Er müßte die sogenannte Kappungsgrenze beachten, d. h., die Mieterhöhung dürfte sich nur auf 20 % beschränken.

3. Ein Mieterhöhungsverlangen, wonach 20 % auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgeschlagen werden könnten, gibt es nicht. Ich kann mir auch nur schwer vorstellen, daß solche Tipps im Internet gegeben werden. Hier vermute ich, daß ein Mißverständnis vorliegt.

Wird eine Wohnung neu vermietet, ist der Vermieter aber nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Er kann einen deutlich höheren Mietzins verlangen, als ihn beispielsweise der Mietspiegel ausweist.

4. Wenn der Vermieter Ihrer Wohnung die Miete um 15 % erhöhen will, ohne dies näher zu begründen, ist dieses Mieterhöhungsbegehren unwirksam. D. h., der Vermieter muß konkret darlegen, wie hoch seiner Meinung nach die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Hierzu kann sich der Vermieter auf den Mietspiegel, sofern ein solcher für Ihre Gemeinde besteht, berufen. Sie brauchen dem Mieterhöhungsverlangen nicht zuzustimmen. Stimmt der Mieter der begehrten Mieterhöhung nicht zu, kann der Vermieter Klage beim Amtsgericht auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben. In diesem Fall wird das Gericht ein Gutachten einholen, aus dem sich ergeben soll, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist.

5. An eine Reduzierung der Miete wird nur in ganz seltenen Ausnahmefällen (Mietwucher) zu denken sein. Hierzu fehlen aber Anhaltspunkte in Ihrer Fragestellung.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.04.2008 | 00:30

Vielen Dank für die rasche und ausführliche Antwort.

Als Begründung hat mein Vermieter lediglich „gestiegene Kosten“ genannt. Ist das eine Begründung?

Die Erhöhung bekam übrigens nur ich, nicht die anderen zwei Parteien im Haus, die drei Jahre da sind (weitere 2 Parteien kommen nicht in Frage, sie sind neu eingezogen) - kann er das so machen?

Zu Punkt 3 mit den mißverstandenen/mißverständlichen Internet-Tips hier ein paar Beispiele:

Mieterverein Erlangen: „Nach dem Gesetz darf die vereinbarte Miete grundsätzlich maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.“ Es geht dabei um die Feststellung einer Mietpreisüberhöhung. Es wird nicht gesagt, daß im Fall einer Mieterhöhung - die ja auch die Vereinbarung eines Mietpreises, nämlich eines höheren ist - etwas anderes gilt.

Ein Rechtsanwalt Koch schreibt, nach dem Hinweis darauf, daß die „ortsübliche Vergleichsmiete … anhand des Mietenspiegels ermittelt“ wird: „Auf den so ermittelten Wert darf der Vermieter dann noch 20 % aufschlagen. Eine Mietpreisüberhöhung liegt erst dann vor, wenn die festgestellte ortsübliche Vergleichsmiete um 20 % überschritten wird. In einigen Ausnahmefällen … sogar 50 %.“ Es wird nicht klargestellt, daß ein Unterschied zwischen einer Neuvermietung und einer Mieterhöhung besteht.

Finanztip schreibt: „Grundsätzlich darf eine Miete nur in Höhe von 20 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart werden, in Ausnahmefällen … bis zu 50%.“ Auch hier kein Hinweis auf den Unterschied zwischen Neuvermietung und Mieterhöhung.

SPIEGEL ONLINE (2.2.2008): „Nach den Erhebungen der örtlichen Mietervereine ist jede dritte der jährlich drei Millionen verschickten Mieterhöhungen fehlerhaft. Somit zahle jeder Betroffene im Schnitt 250 Euro zu viel Miete, behaupten die Lobbyorganisation der Mieter. Unter anderem gilt: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen.“ Hier wird der Eindruck vermittelt, Vermieter könnten alle drei Jahre die Miete um bis zu 20 % anheben.

Beim unbedarften Leser bleibt schließlich - steter Tropfen höhlt den Stein - hängen: aha, die Miete darf 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und kann alle drei Jahre um bis zu 20 % erhöht werden.

Wo kommt eigentlich diese ewig wiederholte Angabe „20 %“ her? Steht die irgendwo im Gesetz?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.04.2008 | 09:34

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1. Die Begründung des Vermieters Ihrer Wohnung, die Kosten seien gestiegen, reicht für eine Mieterhöhung nicht aus. Allein schon der Begriff "gestiegene Kosten" bezieht sich sachlich auf die Nebenkosten und nicht auf die Kaltmiete, also auf das Entgelt für die Überlassung der Wohnung. Der Vermieter muß die Mieterhöhung entweder unter Heranziehung des Mietspiegels, oder auf der Grundlage dreier Vergleichswohnungen oder unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens begründen.

2. Grundsätzlich ist es schon zulässig, nur den Mietzins für eine Partei eines Hauses zu erhöhen. Etwas anderes kann allerdings dann gelten, wenn die Wohnungen identisch sind und auch verschiedene Mietparteien den selben Mietzins zahlen. Sie brauchen mit der Begründung, die der Vermieter gegeben hat, der Mieterhöhung nicht zuzustimmen. D. h., Sie zahlen die bisherige Miete.

3. Bezgl. des Überschreitens der ortsüblichen Vergleichsmiete ist folgendes anzumerken:

Hier muß man zwischen der Kappungsgrenze (20 %) bei einer
Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und der höchstzulässigen Miete unabhängig von einer Mieterhöhung unterscheiden. Zur Kappungsgrenze verweise ich auf meine Ausführungen in der Antwort auf Ihre Eingangsfrage. Die weitergehende Frage bezieht sich darauf, wann Mietwucher vorliegt.

Mietwucher liegt sicherlich vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschritten wird. Allerdings muß man immer prüfen, ob ein "auffälliges Mißverhältnis" zwischen Miete und Wohnwert vorliegt. Diese Prüfung wird im Regelfall nur anhand eines Sachverständigengutachtens möglich sein. Unrichtig ist es mit Sicherheit zu sagen, die Miete dürfe die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr als 20 % überschreiten.

Ich vermute, daß diese irrige Annahme eine Wohnung dürfe nicht 20 % teurer als die ortsübliche Vergleichsmiete sein, mit der Kappungsgrenze verwechselt wird.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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