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Mieterhöhung oberhalb Kappungsgrenze?

| 11.01.2015 18:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung:

Ein Mieterhöhungsverlangen, das über die gesetzlich bestimmte Kappungsgrenze hinausgeht, ist unwirksam.

Ich bin Eigentümer eines Berliner Mietshauses. Die Mieten des Hauses sind seit vielen Jahren (deutlich länger als 3 Jahre) auf konstant niedrigem Niveau geblieben. Das Haus wurde mit dem IBB Programm soziale Stadterneuerung / stadtweite Maßnahmen nach der Wende (1994-1996) komplett rekonstruiert (Kernsanierung). Die IBB Förderungsmaßnahmen laufen noch bis 2019. Die Förderbedingungen sagen aus, dass die resultierende Miete nicht mehr als 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, um die Förderung nicht zu verwirken. Frage: Darf eine Mieterhöhung auch oberhalb der Kappungsgrenze liegen, wenn die neue resultierende Miete der mittleren ortsüblichen Vergleichsmiete (Berliner Mietspiegel) entspricht? Im vorliegenden Fall soll etwa 25% erhöht werden. Die letzte Kappungsgrenzenverordnung trat ja 19.05.2013 in Kraft. Da aber ja immer der Zeitraum 3 Jahre vor Eintritt der Anpassung berücksichtigt wird (soll zum 01.05.15 erfolgen), sollte die geltende Kappungsgrenze noch bei 20% liegen. Aus der Berliner Mieterfibel erlese ich, die Erhöhung darf im genannten Fall oberhalb der Kappungsrenze liegen (http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mieterfibel/de/m_miete1.shtml). Ich will aber als Vermieter vor einer Erhöhung sicher gehen. Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen im Rahmen der von Ihnen gebuchten Erstberatung wie folgt beantworten:

Für die von Ihnen vorgesehene Mieterhöhung ist die Kappungsgrenze von 15% gemäß § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete i.V.m. der Kappungsgrenzenverordnung des Landes Berlin, gültig seit 19.05.2013, einzuhalten.

Der im Gesetz genannte Zeitraum von 3 Jahren bedeutet nicht, dass diejenige Kappungsgrenze gilt, die 3 Jahre vor der geplanten Mieterhöhung galt. Vielmehr bedeutet der 3-Jahreszeitraum, dass die neue Miete, die verlangt wird, nicht mehr als 15% (in Gemeinden mit entsprechender Verordnung, sonst 20%) über der Miete von vor drei Jahren liegen soll.

Der Mieter soll dadurch in die Lage versetzt werden, hinsichtlich der Einhaltung der im Zeitpunkt der Mieterhöhung geltenden Kappungsgrenze eine einfache Überprüfung vornehmen zu können, indem er nachrechnet, ob die neue Miete nicht höher als 15% über der vor 3 Jahren vertraglich geschuldeten Miete liegt.

Die entsprechende Kappungsgrenze ist immer einzuhalten, da anderenfalls die Mieterhöhung unwirksam ist.

Die von Ihnen vorgesehene Erhöhung um 25% wäre daher nicht wirksam, so dass Sie damit rechnen müssten, dass die Mieter einer solchen Erhöhung nicht zustimmen würden, da sie hierzu nicht verpflichtet wären.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen kein positiveres Ergebnis präsentieren kann, hoffe jedoch, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Bei Unklarheiten in der Beantwortung können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 13.01.2015 | 11:27

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