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Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung

| 08.04.2014 14:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Situation:
1. Fünf Partien Wohnhaus / ltd. Energiepass 118

2. Vereinbarung im Mietvertrag:
„... Die Miete ist eine Festmiete ..." (für 100 qm)

3. Ankündigung der energetischer Modernisierung:
Juli 2012 pauschale Ankündigung = neue Fenster/Dämmung/neue Heizanlage

4. Mieterhöhungsverlangen – ortsübliche Miete ab 01.05.2013 (122€ je Mon) am 12.03.2013 mit Hinweis auf energetischer Modernisierung „Eine Erhöhung des Mietzinses im Sinne umlagefähiger Modernisierungskosten wird die Ihnen angebotene Mietzinserhöhung deutlich um das Doppelte überschreiten."
- Das haben wir auf Grundlage der Festmiete abgelehnt - / wenn zahlen, dann ggf. nach Abschluss der Bauarbeiten -

5. Ankündigung der energetischen Modernisierung:
28. März 2013 / Neue Heizanlage / von Zweifachverglasung auf Dreifachverglasung aller Fenster / Dämmung des Hauses
Termin: Start 15. April 2013 Ende September 2013
Keine Summe zur Höhe der zukünftigen Mieterhöhung

6. Bauphase inkl. durchgesetzter Mietminderungen 15.04.2013 - 28.03.2014

7. Mieterhöhungsverlangen 28.03.2014 „...Mietanpassung statt Modernisierungsumlage haben Sie abgelehnt. Gemäß & 559 BGB sind wir berechtigt 11% der für Ihre Wohnung aufgewendeten Kosten umzulegen. ..."
Berechnung:
Gesamtkosten 380.900 €
Austausch aller Fenster im Haus 63.000 €
(Wir haben weniger Fenster als die übrigen Wohnungen)
Neue Heizungsanlage und
Lüftungsanlagen in den Wohnungen 43.000 €
Wärmedämmverbundsystem 99.000 €
Standgerüst 11.000 €
Architektenleistung anteilig 21.000 €
Neuerrichtung Balkon 3.000 €
(das ist unstrittig)
Ihr Anteil: 46.000 €
(die Summen sind hier gerundet)

Mieterhöhung wegen Modernisierung
von 610,00 € um 430,00 € auf 1.240,00 €

Fragen:
1. Welches Mietrecht gilt? MR vor (von 2001) oder MR (neu) nach dem 01. Mai 2013
2. Ist eine Erhöhung überhaupt möglich? („... Die Miete ist eine Festmiete ...")
3. Wie kann ich gegen die Erhöhung Widerspruch einlegen?

Vielen Dank


Einsatz editiert am 08.04.2014 14:54:43

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Gemäß der Übergangsvorschrift des Artikels 229 § 29 EGBGB ist auf ein bis zum 1.5.2013 entstandenes Mietverhältnis § 559 BGB in der bis zum 1.5.2013 geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 554 Absatz 3 Satz 1 BGB (alte Fassung) dem Mieter vor dem 1.5.2013 zugegangen ist, oder bei Modernisierungsmaßnahmen, auf die § 554 Absatz 3 Satz 3 BGB (alte Fassung - Bagatellmaßnahmen) anzuwenden ist, der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme vor dem 1.5.2013 begonnen hat. Nach Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass Sie diese Mitteilung vor dem 01.05.2013 erhalten haben und daher § 559 BGB in der alten Fassung anzuwenden wäre.

Die Mieterhöhung kann vertraglich ausgeschlossen sein, vgl. § 557 Absatz 3 BGB. Kraft Gesetzes ist die Mieterhöhung bei einer Staffelmiete (§ 557a Absatz 2 Satz 2 BGB) ausgeschlossenen, bei einer Indexmiete (§ 557b Absatz 2 Satz 1 BGB) dürfen nur Kosten aufgrund von Maßnahmen umgelegt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 555b Nr. 6 BGB).
Bei einer vereinbarten Festmiete ist es dagegen Auslegungssache, ob auch eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB hierdurch ausgeschlossen werden sollte. Haben die Parteien allgemein im Mietvertrag eine Mieterhöhung ausgeschlossen, gilt dieser Ausschluss im Zweifel nur für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, nicht aber für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB – so sieht es zumindest die juristische Fachliteratur, wobei sich hierüber durchaus streiten lässt. Im Endeffekt kommt es stets auf den Einzelfall an, insbesondere die konkrete Formulierung im Vertrag, die sonstigen Klauseln und ggf. die weiteren Umstände des Vertragsschlusses. Wenn der Mieterhöhung aber allein unter Berufung auf die vereinbarte Festmiete widersprochen wird, sehe ich durchaus ein hohes Prozessrisiko im Streitfalle.

Als Mieter haben Sie u.a. das Recht, die Berechnung der Mieterhöhung durch Belegeinsicht zu überprüfen und ggf. die Zahlung des Erhöhungsbetrags zu verweigern (in der Praxis wird z.B. gerne einmal die Anrechnung von öffentlichen Zuschüssen (§ 559a BGB) oder notwendigen Erhaltungskosten im Sinne des § 559 Absatz 2 BGB „vergessen"). Des Weiteren können Sie im Klageweg die Herabsetzung des Erhöhungsbetrags verlangen oder das Mietverhältnis kündigen (§ 561 BGB).
Inwieweit hier Maßnahmen gegen die Mieterhöhung sinnvoll und durchsetzbar sind, wird aber wohl nur ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt vor Ort unter Einsichtnahme in alle Unterlagen abschließend beurteilen können. Dieser könnte dann auch prüfen, ob überhaupt eine wirksame Modernisierungsankündigung zugegangen ist – falls nein, besteht evt. noch die Möglichkeit des Härteeinwands, zumindest aber könnte die Mieterhöhung dann erst 6 Monate später greifen, § 559b Absatz 2 BGB.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 08.04.2014 | 19:01

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