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Mieterhöhung nach Zwangsversteigerung


24.04.2005 21:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

wir wohnen seit 01.06.2004 in einer Wohnung, deren Vermieter bereits zum Zeitpunkt unseres Einzuges ein gerichtlich bestellter Zwangsverwalter war. Am 27.01.2005 wurde die Wohnung in einem Zwangsversteigerungsverfahren verkauft. Der Käufer ist gemäß Schreiben des Zwangsverwalters seit 11.02.2005 Eigentümer der Wohnung.

Am heutigen Tag (24.04.2005) hat uns der neue Eigentümer der Wohnung einen Besuch abgestattet. Er legte uns einen neuen Mietvertrag vor. Dieser enthält folgende Eckdaten: Beginn des Mietverhältnisses ist der 01.03.2005, zum 01.06.2005 erfolgt eine 1. Mieterhöhung auf 480,00€ warm (wir haben bislang ca. 390€ warm gezahlt), außerdem erhöht sich die Miete in einem zweiten Schritt ab 01.08.2005 auf 500€ warm. Darüber hinaus ändert sich die Höhe der Kaution von bislang 580€ auf 740€.

Nun unsere Fragen:

1. Ist der neue Eigentümer überhaupt berechtigt, uns einen neuen Mietvertrag vorzulegen?

2. Ist es korrekt, dass der Beginn des Mietverhältnisses auf den 01.03.2005 zurückdatiert werden kann?

3. Ist eine Mieterhöhung in diesem Zusammenhang möglich und kann sie in diesem Rahmen erfolgen?

4. Der neue Eigentümer bat um dringende Unterzeichnung des neuen Vertrages UNBEDINGT noch in diesem Monat. Was kann das zu bedeuten haben?

5. Da wir eine eventuelle Kündigung in Betracht ziehen, ist es für uns wichtig, ob bei Kündigung vor Unterzeichnung des neuen Vertrages bis zum Ende der Kündigungsfrist der alte Mietzins erhalten bleibt.
24.04.2005 | 21:51

Antwort

von


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Sehr geehrte Rechssuchende,

zu 1. Nein, der neue Eigentümer kann Ihnen keinen neuen Mietvertrag vorlegen. Er tritt auch bei Ersteigerung der Mietwohnung im Wege des Zwangsversteigerungsverfahrens in den alten Mietvertrag ein. Ich würde den neuen Mietvertrag daher in keinem Fall unterschreiben.

2. Die Zurückdatierung wird wahrscheinlich deshalb angestrebt, um in dem neuen Mietvertrag die Mieterhöhung rechtlich durchzubekommen. Da Sie dadurch als Mieter benachteiligt werden, erscheint mir schon zweifelhaft, ob diese Rückdatierung wirksam wäre. Wie schon zu 1 empfehle ich Ihnen aber, den neuen Mietvertrag nicht zu unterschreiben.

zu 3. Mieterhöhung können in einem ganz engen rechtlichen Rahmen vorgenommen werden. Eine Mieterhöhung darf erst nach 15 Monaten unveränderter Mietzahlung vorgenommen werden. Sodann darf eine Mieterhöhung nur einmal im Jahr vorgenommen werden. Des Weiteren darf die Mieterhöhung normalerweise innerhalb von drei Jahren nur zu einer Erhöhung von insgesamt 20 % führen. Die Mieterhöhungen in einem Abstand von drei bzw zwei Monaten wären damit sowieso unwirksam.

zu 4. Ich vermute, er möchte Sie unter Druck setzen, weil der neue Eigentümer wahrscheinlich genau weiß, dass Sie nicht unterschreiben müssen.

zu 5. Natürlich bliebe auch im Falle einer Kündigung der alte Mietzins bestehen.

Unterzeichnen Sie den neuen Mietvertrag also auf keinen Fall.

Ich hoffe ich konnte Ihnen damit helfen

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Glatzel
Rechtsanwalt



Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 26.04.2005 | 20:48

Vielen Dank für Ihre bisherigen Antworten. Nun haben wir noch die folgenden Fragen:

6. Kann der Vermieter uns kündigen, wenn wir den neuen Vertrag nicht akzeptieren? Wenn ja mit welcher Frist?

7. Welche zusätzlichen Besonderheiten treten auf, wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet?

8. Welche Rechtnormen liegen Ihren Antworten zugrunde?

9. Wir beabsichtigen ende August oder September ohnehin auszuziehen. Wie sollen wir uns verhalten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.04.2005 | 13:28

zu 6. Nein, er darf Sie deswegen grds nicht kündigen.

zu 7. Um Eigenbedarf anzumelden, muss der Vermieter beweisen, dass er oder seine Familienangehörigen nach Ihrem Auszug in die Wohnung einziehen. Der Beweis wird meistens schwer fallen.

Sie müssen die vertragliche Kündigungsfrist einhalten. Für Verträge, die nach dem 01.09.2001 geschlossen, gilt immer die Dreimonatsfrist.
Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 vereinbart wurden, gelten NOCH die im Vertrag vereinbarten Kündigungsfristen, die länger als drei Monate sein können.
Wenn sie also am 01.08.2005 ausziehen wollen, müssen Sie bereits am 30.04.2005 kündigen. Schicken Sie die Kündigung Ihrem Vermieter per Einschreiben mit Rückschein und behalten Sie eine Kopie der Kündigung für Ihre Unterlagen.

Bitte haben Sie dafür Verständnis, aber das Raussuchen aller relevanten Normen würde hier den Beratungsrahmen sprengen.

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Glatzel
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