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Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme Heizung

01.09.2015 12:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Gesetzliche Regelungen zur Modernisierungsmieterhöhung.

Der Vermieter beantragt schriftlich eine Erhöhung der Miete gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/559.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen">§559 BGB</a>.

Er schreibt, er habe die Heizung aufgrund eines neuen Gesetzes einbauen müssen. (Einbau neuer Heizung+Photovoltaikanlage)

Ist der Einbau der neuen Heizung als Modernisierung zu sehen bzw. ist die Mieterhöhung zu akzeptieren(ganz oder teilweise) unter der Annahme:
1. dass der Einbau aufgrund gesetzlicher Anforderungen erfolgte? (Wäre das §559 (4)?)
2. dass die neue Heizung unnötig groß dimensioniert ist, so dass damit das über uns befindliche, noch nicht ausgebaute Stockwerk mitgeheizt werden könnte?
3. dass die zu erwartende Einsparung der Mietkosten weniger als 50% der Mieterhöhung beträgt?
4. dass damit die ortsübliche Miete um mehr als 20% überschritten wird?

Sind vom Vermieter veranschlagte Kosten um die sowieso durch die notwendige Erneuerung der Heizung anfallenden Kosten minderbar? <!--dejureok-->

Sehr geehrter Fragesteller,

Die Frage kann auf Grund der nur dürftigen Sachverhaltsschilderung abschließend nicht beantwortet werden. Hierfür wäre wichtig zu wissen, wann und ob sie eine Modernisierungsankündigung erhalten haben und welchen Inhaltes diese ist.

Die Prüfung einer Modernisierungsmieterhöhung ist ein aufwendiger Vorgang und erfordert umfangreiche Kenntnis des Sachverhaltes sowie der Rechtslage.

1. Es gibt bsw. eine Verpflichtung zur Erneuerung von Heizungsanlagen älterer Bauart, hier könnte der Härteeinwand gem. <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/559.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen">§ 559 VI Nr. 2 BGB</a> ausgeschlossen sein. § 559 Vi selbst istellt keine Verpflichte zur Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen auf.

2. Selbstverständlich kann der Vermieter die Heizungsanlage so dimensionieren, dass bislang noch nicht ausgebaute Stockwerke mit versorgt werden können. Diese Absicht müsste sich aus der Modernisierungsankündigung gem. <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/555c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 555c BGB: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen">§ 555c BGB</a> ergeben.

3. Die Frage der Höhe der Einsparung im Verhältnis zu den umlegbaren Modernisierungskosten wäre im Rahmen der Prüfung des Härteeinwandes vorzunehmen.

4. Die Modernisierungsmieterhöhung nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/559.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen">§ 559 BGB</a> unterliegt nicht der Kappungsgrenze des <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/558.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete">§ 558 III BGB</a> . Zu beachten sind einige landesrechtliche Sonderregelungen und <a href="http://dejure.org/gesetze/WiStG/5.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5 WiStG: Mietpreisüberhöhung">§ 5 WiStG</a> und <a href="http://dejure.org/gesetze/StGB/291.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 291 StGB: Wucher">§ 291 StGB</a> . Ob die jeweiligen Tatbestände erfüllt sind kann vorliegend nicht bewertet werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

T. Vogel<!--dejureok-->

Rückfrage vom Fragesteller 01.09.2015 | 16:56

Vielen Dank für die Antwort!

Eine Modernisierungsankündigung wurde nur mündlich und nicht fristgerecht ausgesprochen, zudem wurde keine geplante Mieterhöhung angekündigt. Mir ist bewusst, dass sich damit die Frist für die Zahlung der höheren Miete um 6 Monate verlängert.

Ändert dies eine der Antworten 1-4?

Könnten Sie Antwort 1 nochmal einfach erklären? Wenn der Vermieter bspw. der Verpflichtung zur Erneuerung von Heizungsanlagen älterer Bauart nachkommen musste, könnte der Einbau der neuen Heizung dann unter bestimmten Umständen nicht als Modernisierung gelten und somit eine Mieterhöhung ausschließen?

Zu 2: Dürfen in diesem Fall die Kosten der Modernisierung voll zur Mieterhöhung angesetzt werden? Oder müssten die Kosten unter bestimmten Umständen durch eine Partei dann z.B. nur zu 50% getragen werden, da ja eine weitere Wohneinheit davon betroffen ist?
(Beispielsweise: 1 Haus in dem eine Partei in einer Wohnung lebt und es existiert zusätzlich eine nicht ausgebaute, nicht bewohnte Wohnung)

Nach menschlichem Ermessen erscheint es nicht gerecht, dass eine Partei bspw. den Ausbau des gesamten Hauses finanziert?

Meine letzte Frage wurde noch nicht ganz beantwortet:

Können Sie sie anhand dieses Beispiels beantworten?:
Heizung muss aus technischen Gründen sowieso gewechselt werden. Kosten: 20000
Heizung wird ersetzt für: 30000

Ist dann die Differenz als Modernisierung zu sehen(10000) oder der gesamte Betrag(30000)?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.09.2015 | 17:14

In der Modernisierungsankündigung müsste auch die künftige Höhe der Miete angegeben werden. Wenn dies nicht der Fall ist besteht derzeit überhaupt kein Anlass zur Erteilung einer Zustimmung zur Mieterhöhung. Soll der Vermieter zunächst die Formalien einhalten.

Bei der Erneuerung der Heizungsanlage würde ein Teil der Kosten als Instandhaltung anfallen und ein Teil als Modernisierung. Nur der auf die Modernisierung entfallende Teil wäre umlagerfähig. Angaben hierzu müsste der Vermieter in der Modernisierungsankündigung machen.

Die Modernisierungskosten sind auf die Mietparteien gleichmäßig zu verteilen, es sei den sie kommen nur einzelnen zu Gute (bsw. keine Umlage für den EG-Mieter bei Einbau Fahrstuhl).
Zu berücksichtigen sind dabei auch nicht vermietete Einheiten, diese gehen zu Lasten des Vermieters.

Wenn die Heizung aus techn. Gründen gewechselt werden muss spricht viel für einen hohen Instandsetzungsanteil.
Die konkreten Fragen zu Ihrem Fall sollten sie mit einem Fachkollegen vor Ort klären, hierfür ist diese Platform ungeeignet.

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