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Mieterhöhung nach Mietspiegel - Kann ich den Mietzins trotzdem nach der qm Zahl berechnen?


| 28.10.2007 15:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Nach dem das Mietverhältnis mit meinem Mieter bereits ca. 10 Jahre besteht möchte ich die Miete moderat anheben. In der Stadt in der sich die Wohnung befindet existiert kein Mietspiegel. Die nächste Stadt wäre Konstanz. Dort existiert ein qualifizierter Mietspiegel.
Kann ich diesen verwenden und als Grund angeben?
Im Mietvertrag steht unter der qm Angabe ein Satz:
Wohnfläche für Berechnungszwecke: ca. 55qm diese Angabe dient nicht als Grundlage für die Festsetzung des Mietzinses.
Kann ich den Mietzins trotzdem nach der qm Zahl berechnen?

Vielen Dank.
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt beantworten:

Besteht zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens kein aktueller einfacher oder qualifizierter Mietspiegel der Gemeinde/Stadt in der die Wohnung liegt, kann der Vermieter auf einen veralteten oder einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zurückgreifen.

Sie können sich also auf den Mietspiegel de Stadt Konstanz beziehen, wenn in Ihrer Stadt kein Mietspiegel existiert und wenn es sich bei Konstanz um eine vergleichbare Stadt handelt.

Sie müssten zudem die Erhöhungserklärung begründen, dabei gibt es viele Grundsätze, die beachtet werden müssen. Am besten sie beauftragen einen Anwalt vor Ort, der Ihnen bei Ihrem Vorhaben behilflich ist.

Nach § 558 BGB ist der Vermieter zwar berechtigt, den Mietzins maximal auf den Betrag der ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen. Die Mieterhöhung nach § 558 BGB ist aber von der Zustimmung des Mieters abhängig. Der Mieter könnte u.U. die Zustimmung verweigern bzw deswegen kündigen.

Es gelten aber folgende Ausnahmen, auf die § 558 BGB nicht anwendbar ist:
•Mietverhältnisse mit (wirksamer) Staffelmietvereinbarung oder Indexmiete,
•preisgebundener Wohnraum, soweit die Mietpreisbindung nicht weggefallen ist,
•Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
•Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist,
•Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist.

Ihre zweite Frage ist so zu verstehen, dass die Quadratmeterzahl der Wohnung nicht als Grundlage für die Festsetzung des Mietzinses dient. Sie aber, wenn Sie wollen, den Mietzins nach der Quadratmeterzahl berechnen können.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Dileyha Altintas
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 28.10.2007 | 16:33

Vielen Dank erst einmal.
Meine Nachfrage.
Da ich ein recht gutes Verhältnis zu meinem Mieter habe gehe ich mit dem Mieterhöhung-Schreiben zu ihm hin und lasse ihn direkt unterschreiben. Ich kann ihm dann alles erklären und bin sicher er versteht es.
Ist mit der Unterschrift die Erhöhung rechtskräftig egal wie die Begründung aussieht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.10.2007 | 19:22

Natürlich können Sie den Mietzins auch frei mit Ihrem Mieter vereinbaren, wenn er der Erhöhung zustimmt bzw. das Mieterhöhungsschreiben unterschreibt, dann besteht auch kein weiteres Problem für Sie. Das besagt aber nichts über die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus. Aber wenn der Mieter die erhöhte Miete zweimal anstandslos zahlt, ist davon auszugehen, dass er dies akzeptiert hat und darf diese dann später nicht mit der Klage angreifen.

MfG

D. Altintas

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