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Mieterhöhung nach BGB §558 - schriftlcihe Zustimmung?

| 02.04.2008 14:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

Am 25.03.2008 hat mir mein Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach §558 BGB zum 1.6.2008 zugesandt (es traf am 31.03.2008 per Post ein, kein Einschreiben).
Er möchte die Grundmiete von ca. 379€ auf ca. 395€ erhöhen, das entspricht gut 4%.
3 Vergleichswohnungen wurden benannt, deren Mietniveau über dem geforderten Mietzins liegt (ca. 65 m² – 85 m², ca. 5,50€ / m² – 5,80€ / m²), besondere Merkmale wurden nicht benannt.
Ob die Vergleichswohnungen angemessen sind, kann ich nicht beurteilen, ebensowenig, ob sich diese ebenfalls in Besitz des Vermieters befinden bzw. wann der letzte Mieterwechsel stattfand.

Soweit ich weiß, kann der Vermieter die Mieterhöhung einklagen.
Die Wohnung (Niedersachsen) wird von mir seit Juni 1999 bewohnt und hat eine Grundfläche von ca. 75 m².

Der Vermieter ist ortsansässig, hat die Rechtsform einer "e. G." und besitzt/vermietet am Ort (Stadt) Objekte in nennenswerter Anzahl.

Ich habe nun gegen die Mieterhöhung grundsätzlich nichts einzuwenden, da
- die letzte Mieterhöhung war im Mai 2004 in ähnlicher Größenordnung war,
- die Wohnsubstanz m. E. in gutem Zustand ist und ebenso gepflegt wird,
- ein guter hauseigener technischer Service (Reparaturen, sonstige Services) geboten wird (die Verwaltung würde ich hier gesondert beurteilen).

Ich hätte nun die Zahlungen zum Termin einfach angepaßt und die Mieterhöhung damit stillschweigend hingenommen.

Nun werde ich jedoch gebeten, der Mieterhöhung bis zum 31.05.2008 ausdrücklich und schriftlich zuzustimmen (mittels vorformuliertem Antwortscheiben, Porto übernimmt der Vermieter).
Mir ist nicht bekannt, ob dies vom Vermieter generell so gehandhabt wird oder ich ein Einzelfall bin.
Dieses Verfahren ist mir völlig neu, die letzte Mieterhöhung habe ich stillschweigend hingenommen wie oben beschrieben.
Die neuerdings gewünschte ausdrückliche Zustimmung ruft bei mir Skepsis hinsichtlich eventueller Folgen zu meinen Lasten hervor.

Ich halte in dieser Sache einen Rechtsstreit für unnötig und möchte die Mieterhöhung zahlen, ohne mich jedoch unnötigen Nachteilen / Spätfolgen auszusetzen.

Wie soll ich mich verhalten? Bin ich gezwungen, die schriftliche Zustimmung zu leisten? Worauf lasse ich mich ein, wenn ich nur stillschweigend hinnehme bzw. ausdrücklich zustimme?

Mit freundlichen Grüßen

-- Einsatz geändert am 02.04.2008 14:43:45

-- Einsatz geändert am 02.04.2008 15:03:54

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne benatworte ich Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:

Sofern die Voraussetzungen gegeben sind, kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zu der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
Liegen diese bestimmten materiellen Voraussetzungen vor, hat der Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung. Häufig wird diese Zustimmung in der einmaligen oder zweimaligen vorbehaltslosen Zahlung der erhöhten Miete- wie bei Ihnen vormals auch- gesehen. Die ausdrückliche Erteilung der Zustimmung birgt für Sie aber keine Nachteile. Sofern Sie der Vermieter dazu auffordert, sind Sie verpflichtet eine solche zu erteilen. Dies immer vorausgesetzt, die Voraussetzung für die Mieterhöhnung liegen vor sowie Form und Begründung der Mieterhöhung sind ordnungsgemäß erklärt, § 558 a BGB.

Soweit Sie die Zustimmung nicht erteilen, kann der Vermieter zwei Monate nach Zugang des Verlangens Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben, § 558b II



Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


Florian Günthner
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.04.2008 | 20:50

Vielen Dank für die Beantwortung, die Auskunft hat mir schon weitergeholfen.
Mir ist nur nicht ganz klar, warum meine schriftliche Zustimmung überhaupt erforderlich ist, wenn der Vermieter sie ohnehin erzwingen kann.
Auch ist mir der Unterschied nicht recht klar, ob ich nun bis zum 31.5. schriftlich zustimme oder am 1.6. per widerspruchsloser/vorbehaltsloser Zahlung. Die Rechtssicherheit, die der Vermieter dann hat, scheint doch in beiden Fällen dieselbe zu sein...(?)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.04.2008 | 21:35

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage. In Ihrer Konstellation ( Zustimmung bis zum 31.05.08/Erhöhung zum 01.06.08) macht es für den Vermieter tatsächlich keinen Unterschied (Ausnahme letzter Absatz, siehe unten). In der Regel kann der Vemieter aber durch die Möglichkeit der Zustimung die Rechtslage bereits im Vorfeld klären. Würde er jedesmal abwarten, ob die Mieter die Erhöhung stillschweigend durch Zahlung der erhöhten Miete akzeptieren, wird dies nur in den Fällen gut gehen, in welchen die Mieterhöhung auch angenommen wird. Anders in Fällen, in welchen besipielsweise die Mieterhöhung nicht begründet ist oder nicht den formalen Anforderungen entspricht.
Hier würde der Vermieter erst durch Nichtzahlung der Mieterhöhung beim Eintritt der Mieterhöhung dies erfahren; hätte er die Zustimmung mit Fristsetzung gefordert, wäre er hier zeitlich im Vorteil.

Weiterhin ist trotz der möglichen konkludenten Mieterhöhung durch Zahlung die schriftliche Zustimmung für dem Vermieter allein deshalb vorteilhafter, da die unterinstanzlichen Gerichte im Einzelfall im unterschiedlich entscheiden können, sofern die Akzeptanz durch die Mieter im Nachhinein doch noch bestritten wird.


Mit freundlichen Grüßen



Florian Günthner
Rechtsanwalt

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