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Mieterhöhung nach §558ff. BGB in Moskau - Berufung gegen Urteil sinnvoll?


| 29.09.2006 16:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Ich wohne auf einem durch eine deutsche Wohnungsgesellschaft verwalteten Wohngebiet in Moskau (wobei Grund und Boden zur Russischen Föderation gehören und die darauf befindlichen Gebäude zu Deutschland). Ende 2003 verklagte mich mein Vermieter unter Berufung auf § 558 BGB zur Zustimmung zu einer saftigen Mieterhöhung. In seinem Begründungsschreiben berief er sich auf drei Vergleichswohnungen aus seinem eigenen Bestand, deren Mieten er zuvor infolge eines Mieterhöhungsbegehrens erhöht hatte, das so fehlerhaft war (z.B. durch Angaben nicht existierender Vergleichswohnungen), das es widersprechenden Mietern gegenüber zurückgenommen wurde. Da die Klage zunächst bei einem nicht zuständigen Amtsgericht eingereicht wurde, ging mir die Klage erst im Dezember 2004 zu.

Das Gericht ließ Beweis durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens erheben (ohne persönliche Inaugenscheinnahme der Objekte durch den Gutachter). In dem Gutachten wurde eine Vergleichsmiete festgestellt, die zwar unter der ursprünglichen Forderung des Vermieters liegt, aber auch bedeutend höher (um fast 100 Euro) als meine derzeitige Nettokaltmiete ist. Das Amtsgericht hat mich nun als Beklagte zur Zahlung dieser im Gutachten festgestellten Miete verurteilt.

Das Gericht stützt seine Begründung vor allem auf die Tatsache, dass im Mietvertrag die Geltung deutschen Rechts vereinbart wurde (um die Wohnung zu bekommen, musste ich dieser Regelung ja zustimmen) und der Rechtsbegriff der ortsüblichen Miete nach dem Willen der Parteien damit auf Moskauer Verhältnisse übertragbar ist. Auf dem Moskauer Mietwohnungsmarkt werden jedoch Mieten nach Wildwestmanier verlangt, es gibt fast keine Wohnungsverwaltungen im deutschen Sinne, keine Mietspiegel, fast nur Privatvermieter.

Meine Einwände gegen die fehlende Beweiskraft des völlig fehlerhaften Gutachtens tat das Gericht damit ab, dass "die Parteien aufgrund ihrer Vereinbarung die Anwendung eines Rechtsbegriffes für ein Gebiet vorgesehen haben, für welches der durch den Gesetzgeber und die Rechtsprechung ausgefüllte Begriff nicht vorgesehen ist." Daher seien die höheren Anforderungen, die an die Ermittlung der ortsüblichen Miete üblicherweise in Deutschland gestellt werden, nicht vollständig zu übertragen.

Im Klartext: Es könnten also geringere Anforderungen an die Erhöhungsbegründung durch den Vermieter und auch an die Beweiskraft des Gutachtens als in Deutschland üblich gestellt werden. Ich hatte in meinen Schriftsätzen genau das Gegenteil - also zumindest gleich hohe Anforderungen - eingefordert - gerade deswegen, weil es in Moskau keine Mietspiegel, dafür aber Vermieterwillkür gibt. Durch das Urteil sehe ich den in Deutschland geltenden Mieterschutz ausgehebelt und mich gegenüber in Deutschland lebenden Mietern ungerechtfertigt benachteiligt.

Das Gutachten selbst stützt sich lediglich auf sechs Vergleichsmieten und auf Informationen und Beschreibung von Wertmerkmalen, die sich der Sachverständige hauptsächlich beim Vermieter/Kläger einholte. Drei Vergleichsobjekte stammen dabei wieder aus dem eigenen Bestand der Klägerin (wobei diese auch in anderen Etagen als meine im Erdgeschoss gelegene streitbefangene Wohnung liegen und auch andere Zuschnitte aufweisen).

Bei den anderen drei Vergleichswohnungen muss davon ausgegangen werden, dass zwei davon frei erfunden sind (die groben Adressen hat der Gutachter erst auf mein Ersuchen hin angegeben, die Wohnungen selbst konnten aufgrund der fehlenden Nennung der Etagen und Nummern nicht aufgefunden werden). Zudem trifft auf ein Wohngebäude die im Gutachten dafür angegebene Beschreibung (Lage, Metrostation) nicht zu, was darauf schließen lässt, dass sich der Sachverständige erst nach Aufforderung des Gerichtes diese Wohnung "einfallen" ließ. Dazu, wie er seine Daten erhoben und gerade diese Wohnungen ausgewählt hat, hat er übrigens mit keiner Silbe Stellung genommen. Das Gericht ist seiner Überprüfungspflicht überhaupt nicht nachgekommen, hat nicht weiter nachgefragt und die Daten des Gutachtens "nach ihrer Art und Menge" als ausreichend erachtet.

Angesichts des mangelhaften, maroden Zustandes der Wohngebäude, in denen sich die zwei Vergleichswohnungen befinden (Fotos kann ich nachreichen), ist zu bezweifeln, dass die dort gezahlten, angeblich bedeutend höheren Mieten aufgrund wertbestimmender Merkmale (wie es ja die Berufung auf die ortsübliche Vergleichmiete vorsieht) zustande kommen, sondern vielmehr - falls sie denn existieren - aus ganz anderen, nicht einsichtigen Gründen (z.B. Wucher). Übrigens mahnen Mietgutachten-Experten an, dass gerade bei einem geringen Datenbestand in Gutachten auch andere Bewertungskriterien (z.B. Vertragsfaktoren) einzubeziehen sind und bei 50% von Vergleichswohnungen eines Vermieters das Ergebnis des Gutachtens verfälscht wird.

Die einzige der im Gutachten genannten Vergleichswohnungen, die mit der streitbefangenen Wohnung in etwa von den Wohnwertmerkmalen vergleichbar ist, einer Wohnungsverwaltung untersteht und fast ausschließlich von Ausländern (Expats, Botschaftsangehörige etc.) bezogen wird, weist eine bedeutend geringere Miete als die im Gutachten erhobene auf. Die Miete ist sogar niedriger als meine derzeitige "alte" Miete. Ich kann nicht nachvollziehen, wie der Aussagewert eines solchen Gutachtens vom Gericht ohne weitere Nachfragen akzeptiert werden und zur (fast alleinigen) Grundlage eines Urteils gemacht werden kann. Ich hatte die zusätzliche Stellungnahme eines lokalen Gutachters eingefordert, darauf ging das Gericht in keiner Weise ein.

Zudem fühle ich mich in diesem Verfahren in meinem Recht auf rechtliches Gehör beschnitten. Da ich ausschließlich in Moskau lebe und keinen Zustellungsbevollmächtigten nennen konnte, hat der Richter alle wichtigen Beschlüsse und Urteile per Post mit einer Wirkungsfrist von 14 Tagen aufgegeben. Die meisten Briefe kamen verspätet an, dass ich bestimmte Fristen nicht mehr wahren konnte und Schriftsätze deshalb nicht mehr berücksichtigt wurden. Auf meine mehrmaligen Anträge, mir diese Dinge aufgrund des beschwerlichen, langen (i.d.R. vier Wochen dauernden) Postweges nach Russland vorab per Fax oder Mail zukommen zu lassen bzw. die Wirkungsfrist zu verlängern (was ja per Zustellunggesetz und ZPO möglich ist und von anderen Richtern auch durchaus praktiziert wird) hat der Richter in keiner Weise reagiert.

Aus genannten Gründen erwäge ich eine BERUFUNG gegen dieses Urteil und suche dazu einen kompetenten Rechtsanwalt, der mich vertritt. Vorab aber die Frage: Hat meine Berufung Aussichten auf Erfolg ?
Sehr geehrte Ratsuchende,


so, wie Sie den Fall schildern, sehe ich nach der eingeschränkten Prüfungsmöglichkeit durchaus Chancen für eine erfolgreiche Berufung.

Sofern das Mieterhöhungsbegehren auf das Gutachten in dem Urteil gestützt worden ist, dass Gutachten aber offenbar in wesentlichen Punkten angreifbar ist (Vergleichswohnung; einseitiger Kontakt zu einer Partei), könnte hier durchaus eine landgerichtliche Überprüfung sinnvoll sein.

Sofern Anträge Ihrerseits nicht beachtet UND auch nicht im Urteil berücksichtigt worden sind, wird dieses ein weiterer Punkt bei der Prüfung der Erfolgsaussichten sein, der sich zu Ihren Gunsten auswirken könnte.


Allerdings kann eine verbindliche Auskunft erst nach Einsicht in die Unterlagen und die Gerichtsakte erteilt werden, da Akteninhalt und auch Wortlaut des Urteils dabei entscheidend sein werden.

Diese endgültige Prüfung wäre dann möglich, wobei dann aber über die Kosten und auch Vorauszahlungen noch eine Einigung getroffen werden muss.


Beachten Sie bitte weiter, dass die Einlegung der Berufung durch einen am Landgericht zugelassenen Rechtsanwalt innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils erfolgen muss. Die Begründung könnte dann später erfolgen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 29.09.2006 | 16:51

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

vielen Dank für das schnelle Feedback. Gerne würde ich Ihnen weitere Akten und Schriftsätze zur Einsicht geben, was dann zunächst erst einmal per Mail erfolgen müsste. Da das Urteil am 13.9. verkündet würde (habe den Brief erst heute bekommen), müsste dann eine relativ schnelle Einreichung der Berufung erfolgen. Wie hoch wären die von Ihnen für das weitere Vorgehen (Beratung nach Unterlagen-Einsicht, Einreichung der Berufung etc.) veranschlagten Kosten ?

Noch eine weitere Frage, für deren Beantwortung ich Ihnen sehr verbunden wäre: Das Urteil wurde zur "vorläufigen Vollstreckung" erlassen mit dem Zusatz, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in einer bestimmten Höhe abzuwenden. Was bedeutet das für mich ?

Vielen Dank im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.09.2006 | 18:04

Sehr geehrte Ratsuchende,

sofern Sie die Sicherheitsleistung nicht zahlen, kann die Gegenseite vor Rechtskraft die Zwangsvollstreckung betreiben, also pfänden.


Zunächst würde es mir reichen, das vollständige Urteil (also mit Tatbestand und Entscheidungsgründen) zu bekommen.

Danach werde ich mich dann in der nächsten Woche melden; die Zeit zur Einlegung der Berufung ist dann noch ausrechend. Nach Einsicht in das Urteil kann ich Ihnen dann per gesonderter Email auch die Kosten aufschlüsseln.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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