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Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB vs. Mietpreisbindung

03.11.2011 21:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte mich mit folgendem Problem an Sie wenden:
Der Vermieter meiner Wohnung möchte die Miete per 01.11.2011 erhöhen. Dies soll auf der Grundlage der §§ 558 ff. BGB geschehen. Begründet wird die Mieterhöhung mit Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Für diese Mieterhöhung soll ich eine Zustimmungserklärung unterschreiben.
An sich gibt es an dem Verlangen des Vermieters nach einer höheren Miete nichts auszusetzen, die Bedingungen für eine Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB sind meiner Meinung nach alle gegeben.
Allerdings gibt es einen Haken:
Für meine Wohnung gilt seit 01.05.2001 eine Mietpreisbindung, da im Laufe der beiden vorangegangenen Jahre der Vermieter eine Sanierung bzw. Modernisierung über das Mietwohnungsprogramm 1999 - einkommensorientierte Förderung - durchgeführt hat.
Der entsprechende Passus in der Ergänzung zum Nutzungsvertrag lautet: "Ab 01.05.2001 unterliegt die Wohnung der Mietpreisbindung."
Zum Ende der Mietpreisbindung findet sich in o.g. Ergänzung zum Nutzungsvertrag folgende Formulierung: "Zur Finanzierung der Maßnahme wurden zinsverbilligte Darlehen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Höhe von 1.337.001 DM und von der Sächsischen Aufbaubank in Höhe von 546.700 DM gewährt. Der sich daraus ergebende Zinsvorteil wird im Verhältnis zu den Gesamtbaukosten an jeden Mieter weitergereicht. Der Förderzeitraum beträgt 10 Jahre ab Ausreichung."
Nun möchte ich von Ihnen gern wissen, ob insbesondere die Formulierung zum Ende der Mietpreisbindung den Anforderungen aus § 28 (2) WoFG entspricht.
Ich bin der Meinung, dass dies nicht der Fall ist. Somit könnte ich davon ausgehen, dass die Mietpreisbindung weiter besteht. Dies hätte zur Folge, dass Mieterhöhungen durch den Vermieter, meiner Meinung nach, allenfalls nach § 2 MHG möglich wären.
Es wäre nett, wenn Sie mir Ihre Meinung zum Thema aus juristischer Sicht darlegen könnten.
Vielen Dank.

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Nach § 46 Abs. 1 WoFG findet die Vorschrift des § 28 WoFG von vornherein Anwendung nur auf Förderzusagen, die nach dem 31. Dezember 2001 erteilt worden sind und ist in Ihrem Fall daher nicht einschlägig, vgl. BGH, Urteil v. 21.01.2004 - VIII ZR 115/03. Ebenso ist § 2 MHG mittlerweile außer Kraft und durch § 558 BGB ersetzt worden

Allerdings hat das LG Berlin mit Urteil vom 11.3.2003 (Az. 63 S 179/02) entschieden, dass ein vor Ende der Preisbindung einer öffentlich geförderten Wohnung erfolgtes Mieterhöhungsverlangen dann formell unwirksam sei, wenn in ihm nicht der Umstand der Beendigung der Preisbindung und dessen Zeitpunkt ausdrücklich bekannt gemacht werde. Etwas anderes ergebe sich lediglich, wenn der Mieter bereits vom Ende der Preisbindung anderweitig in Kenntnis gesetzt worden sei. Das Gericht führt aus: "Die Tatsache allein, dass das Erhöhungsverlangen auf §§ 558 ff. BGB gestützt wird, reicht nicht aus, um den Mieter von der Beendigung der Preisbindung in Kenntnis zu setzen. ... Ein Mieter, der während der Preisbindung ohne weitere Erläuterung ein Erhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB erhält, ist nicht darauf zu verweisen, eigene Nachforschungen beim Bezirksamt anstellen zu müssen. ... Insbesondere dann, wenn dem Mieter beim Auslaufen der Preisbindung die Voraussetzungen der Anwendbarkeit der §§ 558 ff. BGB dem Grunde nach überhaupt erst zur Kenntnis zu bringen sind, kann auf eine dahingehende Erläuterung, die in der Mehrzahl der Fälle unproblematisch zumindest mit dem Erhöhungsverlangen verbunden werden kann, nicht verzichtet werden."

Es kann in Ihrem Fall aufgrund der nicht eindeutigen Formulierung zum Bindungsende daher durchaus argumentiert werden, dass das Mieterhöhungsverlangen aufgrund der fehlenden Bekanntmachung des Zeitpunkts der Beendigung der Preisbindung formell unwirksam ist.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

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