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Mieterhöhung möglich trotz Ende Staffelmietvertrag?

| 21.05.2013 14:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung und die Möglichkeit der Erhöhung der Miete nach den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere des § 558 BGB

Mein Vermieter möchte zum Zeitpunkt x (demnächst) die Miete erhöhen und beruft sich hierbei auf einen Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Anstieg liegt der Höhe nach entsprechend im Rahmen.
Allerdings habe ich in meinem (unbefristeten) Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung mit einer einmaligen Erhöhung in der Vergangenheit. Der Endzeitpunkt der Staffelmiete ist nicht explizit angegeben. Die genaue Formulierung lautet:

"Die Miete ist für den nachstehend bezeichneten Zeitraum gestaffelt:
1. Vom 01.04.09 bis zum 31.03.11 ... 500 EUR
2. Vom 01.04.11 bis zum __________ [freigelassen] ... 550 EUR
Nach Ablauf dieser Staffelmietvereinbarung gelten die allgemeinen gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten."

Kann ich die Mieterhöhung zurückweisen mit dem Hinweis, dass die Staffelmietverbarung noch läuft, da hier kein explizites Ablaufdatum eingetragen wurde?


Einsatz editiert am 21.05.2013 14:17:26

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Vorab einschlägige Rechtsprechung zu Ihrem Fall habe ich nicht gefunden.
Es gibt vorliegend mehrere Auslegungsvarianten unter der Voraussetzung, dass Sie mit dem Vermieter ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen haben:
Ich nenne nur die günstigen Varianten für Sie:
1. Sie können die bereits bezahlten 50,-- €, welche Sie ab dem 01.04.2011 monatlich bezahlt haben, da Nr. 2 der Staffelvereinbarung unwirksam ist. In der Vereinbarung ist nur ein Zeitpunkt angegeben 1.04. und nicht wie das Gesetz verlangt ein Zeitraum, mit der Folge, dass auch die künftigen Mieterhöhungen nach § 558 BGB ausgeschlossen sind.
2. Die Staffelerhöhung unter 2. ist wirksam. Die 550,-- € ist als feste Miete ab dem 01.04.2011 vereinbart worden, mit der Folge, dass die 550,-- € bis zum Ende des Mietverhältnisses abgeschlossen wurden und eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen ist.
3. Eher nachteilig für Sie wäre, die Auslegung, dass wie unter 1. die Staffelmiete 2 Jahre Gültigkeit hat oder nur ein Jahr entsprechend der gesetzlichen Vorgaben. Hierfür sehe ich allerdings keine Anhaltspunkte, was aber nicht heißt, dass ein Gericht anders entscheidet.
Als Berater des Mietervereins (Mieter helfen Mietern) in München ist mir ein solcher Fall noch nicht untergekommen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.05.2013 | 15:29

Sehr geehrter Anwalt,
vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.

Ich habe noch eine Verständnisfrage zu Ihrer Variante 1: Hier fehlt das Verb. Meinen Sie, ich könnte die 50 EUR rückwirkend zurückfordern, da Nr. 2 der Staffelvereinbarung unwirksam ist? Würde dies nicht dann auch implizieren, dass Nr. 1 wirksam ist, somit aber abgelaufen und deswegen die nun angekündigte (deutlich höhere) Mieterhöhung wirksam wäre?
Ich würde deswegen die Argumentation nach Ihrer Variante 2 präferieren. Ich habe ja auch bereits die Staffelerhöhung akzeptiert und zahle heute die 550 EUR als feste Miete. Damit wäre aber wie von Ihnen geschrieben in der Folge eine weitere Mieterhöhung bis zum Ende des Mietverhältnisses ausgeschlossen.

Dankeschön und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.05.2013 | 16:01

Ja, unter Variante 1 fehlt das Verb "zurückverlangen". Ja, ich meinte, dass Sie die 50,-- € zurückverlangen können. Da Nr. 2 unwirksam ist, gilt nur die Nr. 1 als fest vereinbarter Mietzins und eine weitere Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

Ergänzung vom Anwalt 24.05.2013 | 15:43

Ergänzend möchte ich Sie noch auf andere für Sie eher ungünstige Auslegungsvariante hinweisen:
Bei einem etwaigen Rechtsstreit könnte das Gericht auch davon ausgehen; dass das freigelassene Feld bedeutet, dass nach einem Jahr gerechnet ab dem 01.04.2011 die gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten zulässig sind.
Vor Gericht kann dieses Verfahren ausgehen, wie das Hornbergerschiessen; es stellt sich deshalb die Frage, ob es darauf ankommen lassen wollen und eine etwaige Rechtsschutzversicherung für Mietsachen abgeschlossen haben.

Bewertung des Fragestellers 22.05.2013 | 16:35

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Stellungnahme vom Anwalt: