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Mieterhöhung mit Bezug ortsübliche Vergleichsmiete in Berlin

| 19.04.2018 17:43 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Wir wohnen seit 10 Jahren in einer Altbaumietwohnung und zahlen seither unverändert 7,50 Euro netto kalt/qm. Der Vermieter möchte mit Bezug auf den Mietspiegel die Miete auf 8,63 Euro netto/kalt/qm erhöhen und verweist auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel. Dort ist für unsere Wohnlage (Altbau 1935, über 90qm, gute Wohnlage) fett gedruckt 6,65 Euro ausgewiesen. Kleingedruckt darunter steht 5,35 Euro-9,50 Euro. Der Berliner Senat hat auf seiner Internetseite eine Merkmalberechnung, wo Bad, Küche, Gebäude usw. im Detail bewertet werden (je Merkmal +20% oder -20%). Wenn ich diese Merkmal-Liste ausfülle, zeigt es eine "ortsübliche Vergleichsmiete" von 7,22 Euro netto kalt an. Einzelne Merkmale könnten strittig sein (zählen 70 Jahre alte Rolläden, durch die im Winter eiskalter Wind in die Wohung zieht, als "wohnwerterhöhend", Ist ein Fahrradkeller, zu dem man 4 Stufen und 4 Türen überwinden muss als "leicht erreichbar" einzustufen).

Hier meine Frage: Kann der Vermieter vor Gericht die Erhöhung der Miete über 7,50 Euro hinaus durchsetzen, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete (fett gedruckt) bei 6,65 Euro liegt und obwohl "wohnwerterhöhende Merkmale" nur bis 7,22 Euro darstellbar sind? Liegt der Focus einer gerichtlichen Auseinandersetzung dann tatsächlich auf diesen Wohnwertmerkmalen, die der Berliner Senat im Internet veröffentlicht? Ich möchte einschätzen können, ob ich vor Gericht überhaupt eine Chance habe oder lieber gleich meine Zustimmung zur Mieterhöhung geben sollte.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

In der Begründung muss der Vermieter genau erkennen lassen, wie er die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat, vgl. LG Berlin, 28.10.2004 - 67 S 190/04: Auf Grundlage der im Mietspiegel ausgewiesenen Unterscheidungsmerkmale muss er also die Eingruppierung der Wohnung genau beschreiben, damit der Mieter die betreffende Gruppe und Untergruppe des Mietspiegels auf Anhieb finden und ablesen kann, um festzustellen, ob das Verlangen des Vermieters berechtigt ist oder nicht.

Wenn hier tatsächlich "wohnwerterhöhende Merkmale" nur bis 7,22 Euro darstellbar sind, wäre das fehlerhaft begründet.

Das müsste aber ganz konkret anhand des Mieterhöhungsverlangen geprüft werden.
Liegt aber wie hier die verlangte Miete über dem Höchstbetrag des einschlägigen Rasterfelds, so ist das Verlangen dezidiert zu begründen, warum das so anzunehmen ist.

Es kommt dann auch vor Gericht auf die Wohnwertmerkmale entscheidend an.

Bei der Beweiswürdigung ist insbesondere die rechtliche Bedeutung des qualifizierten Mietspiegels nebst Orientierungshilfe und dessen Vermutungswirkung (es wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben - der Beweis des Gegenteils und die Widerlegung der Vermutung ist möglich) zu beachten.
Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung stellt einen normativen Akt der Rechtsfindung dar, der die Vor- und Nachteile der Wohnung gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete im Einzelfall abzuwägen hat, was bis zum einem Ortstermin und Sachverständigengutachten gehen kann.

Der vorliegende Fall bietet jedenfalls genug Anhaltspunkte dafür, dass Sie durch einen Anwalt vor Ort das genauer prüfen lassen sollten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.04.2018 | 09:44

Ich hatte ja erwähnt, dass in diesem Rasterfeld nicht alleine der fettgedruckte Wert von 6,65 Euro steht, sondern in dem gleichen Rasterfeld darunter kleingedruckt "5,35-9,50". Sie schreiben in Ihrer Antwort, dass der Vermieter nur dann begründen muss, wenn die verlangte Miete "ÜBER" dem Höchstbetrag des Rasterfeldes liegen würde. Den kleingedruckten BIS-Wert von 9,50 überschreitet er ja nicht. Sie sehen also trotz diesem Umstand eine dezidierte Darlegungspflicht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.04.2018 | 07:10

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Der Vermieter muss die Wohnmerkmale trotzdem stets genau begründen, auch wenn er in dem Raster bzw. Rahmen bleibt, wobei er aber bei Überschreitung von letzterem Besonderheiten gelten. Denn dann muss er die Überschreitung ebenfalls noch darüber hinausgehend und gesteigert begründen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen damit weitergeholfen habe.

Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 26.04.2018 | 14:56

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"insgesamt gute, verständliche Antwort, die mir weitergeholfen hat. Ein Stern Abzug, weil sowohl Frage als auch Nachfrage auf den rechtlichen Unterschied von dem fett gedruckten Teil und dem kleingedruckten Teil offen blieb. "
Stellungnahme vom Anwalt: