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Mieterhöhung gemäß § 559 BGB nach Balkonneubau

| 12.03.2018 19:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Ich bin Eigentümer einer 2,5 Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 20 Wohneinheiten. Die Balkone sind im Laufe der Jahre (Wiederaufbau ca. 1950) baufällig geworden. Von dem hinzugezogenen Architektenbüro wurde von einer Sanierung abgeraten, und ein Abriss/Neubau der Balkone empfohlen.
Baurechtlich gesehen, waren unsere alten Balkone in den der Baubehörde vorliegenden Unterlagen nicht vorhanden. Daher wurde das Bauvorhaben von der Genehmigungsseite so behandelt, als wenn nach dem Abriss ein Neubau der Balkone vorläge.
Der Abriss/Neubau wurde 2017 in Angriff genommen und fertig gestellt. Für die neuen Balkone wurde eine Stahlkonstruktion erstellt, in der die Balkone eingehängt wurden. Die neuen Balkone sind ca. 50 % größer als die alten Balkone. In meinem Fall eine Flächenvergrößerung von ca. 2,91 qm auf ca. 4,35 qm.
Mit meinem Mieter wurde in 2006 ein Indexmietvertrag vereinbart, der an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist.

Meines Erachtens handelt es sich bei der Maßnahme um eine Modernisierung der Wohnung (konkret um eine Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache gemäß § 555b Nr.4 BGB).
Damit wäre die Grundlage für eine 11% Mieterhöhung nach § 559 BGB gegeben.
Von der Hand weisen lässt sich aber auch nicht, dass die Maßnahme Elemente einer Instandsetzung beinhaltet. Dann wäre die Grundlage für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB wohl nicht gegeben.
Verkomplizierend kommt noch hinzu dass es sich um einen Indexmietvertrag handelt, bei dem (Zitat im Internet gefunden) „eine zusätzliche Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen (ist), da bereits von vorne herein die Mieterhöhungen vertraglich geregelt sind. Einzige Ausnahme bei Indexmietverträgen sind solche Baumaßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat."
Meine Frage: „Ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nun zulässig, oder nicht?"

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Während der Laufzeit einer Indexmietvertragsvereinbarung sind Mieterhöhungen nach § 559 BGB wegen Modernisierung gemäß § 557b Absatz 2 BGB grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Ausnahme sieht das Gesetz nur vor, wenn die bauliche Maßnahme auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, beispielsweise wenn der Vermieter die Maßnahmen nicht auf Grund einer eigenen freiwilligen Entscheidung durchführt. Unter diese Ausnahme fallen in erster Linie Modernisierungsmaßnahmen aufgrund gesetzlichen Vorschriften wie etwa der Energieeinsparverordnung.

Nach Ihrer Schilderung muss ich aber davon ausgehen, dass die Erweiterung der Balkonfläche und damit eine mögliche Erhöhung des Gebrauchswertes auf Ihrer eigenen Entscheidung beruhte. In einem solchen Fall ist die Mieterhöhung gemäß § 559 BGB bei einem Indexmietvertrag leider ausgeschlossen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 13.03.2018 | 16:15

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