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Mieterhöhung für Lagerfläche ohne Vertrag

| 09.09.2014 22:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrter Herr Jürgen Vasel,

in Anlehnung an Ihren Artikel: "Mieterhöhung Gewerbe, welche bereits seit Jahren eigentlich vereinbart ist v. 12.08.2014, möchte ich Sie bitten auch meinen Fall unter die Lupe zu nehmen.

Mieter M (nicht geweblich) mietet von V1 (Vermieter/Eigentümer) eine abbruchreife Lagerhalle.
Mietvertrag: 25. November 2008 - Übernahme des Raumes: 01. Dezember. 2008.
Mtl. Miete für 90 qm bis 30.11.2010 beträgt € 1,00 / qm (= € 90,00 + 19% MwSt = € 107,10)
Ab 01.Dezember 2010 wird die neue Miete festgelegt (=Vertragstext)
Wegen dieser verminderten Miete ist M verpflichtet Malerarbeiten u. Abdichten (Dach) des Anbaus zu übernehmen. M muss zudem einen Strom-Zwischenzähler einbauen lassen.

Malerarbeiten und Zählereinbau wurden von M erledigt.
Die Dacharbeiten konnten wegen des Wintereinbruchs nicht mehr durchgeführt werden.

Insolvenzverfahren über das Vermögen von V1 (Mitteilung des Insolvenzverwalters (IV) am 03. März 2009).
Fristgerechte Kündigung des Mietvertrags v. 25. November 2008 zum 30. Juni 2009 durch den IV. In diesem Schreiben weist der IV mit folgenden Worten darauf hin: "Sofern Sie an der Fortsetzung des Mietverhältnisses interessiert sind, setzten Sie sich bitte mit dem neuen Eigentümer V2 in Verbindung.

M schreibt am 26. März 2009 an V2: "Da ich an der Fortsetzung des Mietverhältnisses interessiert bin, bitte ich Sie zu prüfen, ob mir Ihrerseits ein Mietvertrag bis zu einer weiteren Verwendung oder bis zum Abbruch des Gebäudes in Aussicht gestellt werden könnte"
Die Mietzahlungen in Höhe v. € 107,10 wurden bis August 2010 auf das Treuhandkonto des IV überwiesen. In einem Schrb. des IV vom 16.August 2010 bittet der IV den M, die Miete zukünftig auf dem Konto des neuen Eigentümers / Vermieters (V2) gutzuschreiben.

Auf dieses Schreiben von M an V2 kam bis heute keine Antwort.

Am Mittwoch, dem 10. September 2014 erreichte M ein Anruf (erster Kontakt überhaupt mit einem Vertreter von V2).
M vereinbarte einen Termin am Objekt für den 11. September 2014.
Bei diesem Gespräch forderte V2 eine Mietnachzahlung in Höhe von pauschal € 10.000,00,
basierend auf dem Vertragsbestandteil aus dem gekündigten Vertrag mit V1: "Ab dem 01. Dezember 2010 wird die Miete neu festgelegt".
Im Laufe des harmonisch verlaufenden Gesprächs wurde die Forderung dann auf € 5.000,00 zurückgenommen. M sollte vor Ort sofort zusagen, damit es keinen Rechtsstreit gebe.
M geht auf keinerlei Forderungen ein und gibt auch keine Zusagen.
Beide Parteien sind mit einem Zeugen anwesend.

Zur Beantwortung folgender Fragen noch einige Hinweise, die evtl. wichtig sein können:

- Das Dach wurde von M noch nicht repariert, da er keinen Vertrag mit V2 hat
und er unsicher ist, ob das alte Gebäude u. U. abgerissen wird und die Arbeiten
somit umsonst wären.
Ein Gebäude gleicher Art, das ebenfalls zum Areal v. V2 gehört, wurde nämlich vor
2 Jahren, gleich nebenan, abgerissen.
- Der Strom-Zwischenzähler wurde von einem Betriebselektriker des V1 eingebaut und
abgelesen (der Wert (kWh) stand nicht auf Null, da es sich um einen gebrauchten
Zähler handelte).
Der Elektriker verschwand mit dem Hinweis, dass er sich zu einer Verbrauchsablesung
später wieder melden würde.
Eine weitere Ablesung fand jedoch nicht statt.
- M wird das Mietobjekt ohnehin innerhalb von max. 2 Monaten räumen.

Fragen:
- Existiert der Mietvertrag zwischen M und V1 evtl. auch zwischen M und V2 durch
konkludes Verhalten von V2, obwohl dieser das Schreiben von M weder schriftlich noch
mündlich beantwortet hat?
Der Brief von M an V2 mit der Bitte um Fortsetzung des Mietverhältnisses wurde nicht
per Einschreiben verschickt!
- Sollte kein Mietvertrag zwischen M und V2 bestehen, wie formuliert M seine
Ankündigung, dass er ausziehen wird?
Kam ein Vertrag zustande, wird die Kündigung seitens M jedenfall in den nächsten Tagen
zum 31. Dezember 2014 schriftlich erfolgen.
- Sollte der Mietvertrag zwischen M und V1 auch zwischen M und V2 Gültigkeit haben,
wie wäre dann der Vertragstext "Ab 01. Dezember 2010 wird die neue Miete festgelegt"
auszulegen?
Neue Miethöhe nach Gusto des V2?
Nach Wohnmietrecht kann der Mieter bei Mieterhöhung kündigen.
Wie wäre dies bei Anmietung einer Lagerfläche seitens eines Privatmanns von einem
Gewerbetreibenden?
- Nachdem kein Anfangsbestand des Strom-Zwischenzählers bekannt ist, wie werden
die Verbrauchskosten ermittelt?

Da mich das Thema wegen des weiteren Vorgehens sehr drängt, wäre ich Ihnen um eine umgehende Antwort sehr dankbar.
Ansonsten bitte ich um eine kurze Info, dass Ihnen z. Zt. eine schnelle Beantwortung der Fragen nicht möglich ist.
Dafür bedanke ich mich im voraus.

Mit freundlichen Grüßen



Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ein Mietvertrag zwischen M und V1 existiert nicht (mehr), weil er vom Insolvenzverwalter des V1 zum 30.06.2009 ordentlich gekündigt wurde.

Auf die Bitte des M an V2, den ursprünglichen Mietvertrag fortzusetzen, erfolgte keine Reaktion des V2, so dass von konkludentem Verhalten des V2 nicht die Rede sein kann. Daran würde sich auch nichts ändern, wenn das Schreiben, mit dem M die Fortsetzung des Mietverhältnisses vorgeschlagen hatte, per Einschreiben versendet worden wäre, da das Schweigen auf das Fortsetzungsverlangen vorliegend rechtlich unerheblich ist (Schweigen).

Es besteht daher mit V2 kein Mietvertrag.

Sie können daher jederzeit das Objekt räumen und zurückgeben. Dies können Sie selbstverständlich auch vorher gegenüber V2 ankündigen. Wenn Sie ein solches Schreiben verfassen möchten, teilen Sie V2 einfach mit, dass Sie das Objekt unter Aushändigung der entsprechenden Schlüssel an einem bestimmten Tag beräumt zurückgeben möchten und bitten um Abstimmung eines Übergabetermins.

Da mit V2 kein Mietvertrag besteht, erübrigt sich auch die Frage, inwieweit eine Mieterhöhung gerechtfertigt gewesen wäre. Eine Mieterhöhung wäre auf jeden Fall vorher anzukündigen gewesen. Sie kann nicht im Nachhinein geltend gemacht werden.

Die Anmietung einer Lagerhalle unterliegt nicht dem Wohnungsmietrecht. Die Kündigungsregelungen ergeben sich aus dem geschlossenen Vertrag bzw. den gesetzlichen Bestimmungen zum Gewerbemietrecht. Da Sie die Lagerhalle jedoch ohne Vertrag genutzt haben, ist es unerheblich, welche Kündigungsregeln hier im Einzelnen greifen.

V2 kann für die Zeit der mietvertragslosen Nutzung eine monatliche Nutzungsentschädigung verlangen, die sich an der ursprünglich vereinbarten Miete zu orientieren hat. Hierzu muss er Sie jedoch erst einmal schriftlich auffordern.

Was die Stromkosten anbelangt, so können die Verbrauchskosten ja nur nach dem Zählerstand ermittelt werden. Sie werden bestimmt ab und an den Zählerstand abgelesen und notiert haben, da ja auch der V1 Ihnen Stromkosten berechnet haben wird. Es ist im Übrigen Sache des V2, Ihnen die Stromkosten aufzuschlüsseln und zu berechnen. Sollten die Stromkosten von V1 schon einmal korrekt weiterberechnet worden sein, kann man für den Fall, dass nach der Beendigung des Mietvertrages mit V1 keine Zählerdaten vorliegen, auch anhand der bereits vorliegenden Stromkostenberechnung eine Schätzung vornehmen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Dies gilt jedoch nicht für neue Fragen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.09.2014 | 17:11

Sehr geehrter Herr Lemmer,

Sie schreiben, dass V2 für die Zeit der mietvertragslosen Nutzung eine monatliche Nutzungsentschädigung verlangen kann, die sich an der ursprünglich vereinbarten Miete zu orientieren hat.
M hat aber mit V2 keine Miete vereinbart.
Zudem ist die Voraussetzung einer Nutzungsentschädigung, dass der Mieter dem Vermieter die Räumlichkeit vorenthält.
Vorenthaltung beinhaltet aber die Zurückhaltung gegen den Willen des Vermieters.
Genau das Gegenteil war aber der Fall.
V2 hat ein offenes Angebot von M, einen Mietvertrag abzuschließen, weder mündlich noch schriftlich reagiert.

V2 hat in der langen mietvertragslosen Zeit auch in keinem Augenblick eine Information fließen lassen, ob das Gebäude erhalten bleibt oder abgerissen wird.
M wurde in der Lagerhalle einfach geduldet (Annahme: weil V2 über eine Verwendung der Halle noch nicht entschieden hat!)
Ansonsten hätte sich V2, als Vermieter der Halle um die Rückgabe der Schlüssel des Mietobjekts bemühen müssen (Siehe Urteil des OLG Düsseldorf(GE 04 884)!).
Lasse er Monate verstreichen, fehle ihm der Besitzwille.
V2 hat M zu keiner Zeit aufgefordert, die Schlüssel zurückzugeben.

Wie soll M mit dem Thema "Nutzungsentschädigung" überhaupt umgehen, wenn V2 diese fordern sollte und das evtl. noch mehr als 3 Jahre zurück?

In einem Mietvertrag mit V2 hätte M ohnehin nur einer Miete von € 1,00/qm + MwSt zugestimmt, d.h., einer Miete, die bis dato auch überwiesen wird.
Diese Mietzahlungen, die ja von M auch nicht zürückgefordert werden, wären somit wie eine Nutzungsentschädigung zu werten.
In dem z. Zt. genutzten maroden Lagerraum in einer Kleinstadt mit 14.000 Einwohnern ist weder Heizung, noch Wasser noch eine Möglichkeit auf die Toilette zu gehen.
In einer nahe gelegenen Stadt mit 45.000 Tausend Einwohnern wird z. B. aktuell eine Lagerfläche in 1A-Fußgängerzonenlage für € 1,50/qm angeboten mit sep. Eingang und Lastenaufzug.
Sanitäre Anlagen stehen zur Verfügung.

Eine Stromablesung seitens V1 wurde nach Festhalten des Anfangsstandes nicht mehr vorgenommen, da die Mietzeit wegen Insolvenz des V1 nur 7 Monate dauerte.
Von V2 erfolgte ebenso wenig eine Jahres- oder Zwischenablesung, wie von M.

Für die Beantwortung der Zusatzfrage, welche m.E. in unmittelbarem Zusammenhang zu Ihren Antworten steht, möchte ich mich nochmals bedanken.

Mit freundlichen Grüßen


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.09.2014 | 18:02

Sehr geehrter Fragesteller,

dem eingangs geschilderten Sachverhalt war nicht zu entnehmen, dass Sie die ursprünglich mit V1 vereinbarte Miete bis dato auch an den V2 überweisen.

Mit Ihrer jetzigen Mitteilung, dass Sie den ursprünglich vereinbarten Betrag auch weiter an V2 zahlen, ist das Thema Höhe der Nutzungsentschädigung erledigt, da Sie den dem V2 zustehenden Betrag für die mietvertragslose Nutzung der Lagerhalle bereits bezahlt haben. Für die Nutzung der Halle stehen dem V2 daher keine weiteren Beträge zu. Es ist insoweit unerheblich, ob V2 Besitzwillen hatte oder nicht oder wie man die mietvertragslose Nutzung im Nachhinein einordnet. Sie wollen die Lagerhalle ja ohnehin innerhalb von 2 Monaten beräumen und zurückgeben.

Eine Mieterhöhung oder sonstige Anhebung kann V2 im Nachhinein nicht durchsetzen. Sollte V2 über die von Ihnen gezahlten Beträge hinaus etwas fordern, können Sie mich unter Beifügung des Schreibens gern kontaktieren. Wir werden dann gemeinsam eine Lösung finden.

Über den Stromverbrauch liegt offenbar bislang keine Rechnung des V2 vor. Es ist Sache des V2, Ihnen eine ordnungsgemäße Rechnung über die Stromkosten zukommen zu lassen. Erst wenn diese vorliegt, kann beurteilt werden, ob sie Zahlungsansprüche des V2 auslöst oder nicht. Auch hierzu können Sie mich gern kontaktieren.

Bei einer Interessenwahrnehmung durch mich würden die an mich ausgezahlten Beratungskosten für die Bearbeitung Ihrer Frage auf das anfallenede Anwaltshonorar angerechnet.

Zusammenfassend noch einmal die Punkte, die Sie angefragt hatten:

- Mietvertrag mit V1 ist beendet
- Mietvertrag mit V2 besteht nicht
- Für die Nutzung hat V2 bereits Zahlung erhalten
- Räumung und Rückgabe jederzeit möglich
- Was in das Schreiben an V2 hinein soll, hatte
ich Ihnen ebenfalls mitgeteilt
- Stromkostenabrechnung z.Zt. nicht relevant, da
keine Rechnung
- Alternativen zu einer eventuellen Abrechnung
ohne genauen Zählerstand wurden Ihnen genannt

Sollte noch etwas zu den ursprünglich eingestellten Fragen unklar geblieben sein, können Sie mich auch noch einmal per E-Mail kontaktieren.


Freundliche Grüße

Frank Phileas Lemmer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.09.2014 | 18:22

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