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Mieterhöhung durch Vergleichswohnungen


30.11.2012 15:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bewohne eine Dachgeschosswohnung und habe eine Mieterhöhung erhalten, die durch die Angabe von 4 Vergleichswohnungen begründet wurde. Die Vergleichswohnungen befinden sich alle in dem Haus, das auch ich bewohne. Jedoch ist nur eine davon ebenfalls eine Dachgeschosswohnung. Im Internet wird in zahlreichen Artikeln die Meinung vertreten, dass Vergleichswohnungen zu einer Dachgeschosswohnung ebenfalls im Dachgeschoss liegen müssen. Hier nur einige Beispiele:

http://www.monero.de/immobilien/mieterhoehung-diese-angaben-zur-vergleichswohnung-sind-wichtig.html

http://www.mietrecht.unser-forum.de/?show=ucUd

http://www.gevestor-immobilien.de/artikel/mieterhoehung-und-mietspiegel-wann-darf-erhoeht-werden-7103.html

Darum nun meine Frage:

1. Müssen die Vergleichswohnungen zu Dachgeschosswohnungen grundsätzlich auch im Dachgeschoss liegen? Gibt es dazu Urteile, die man zitieren kann?

Für meine Gemeidne existiert ein einfacher Mietspiegel. Wie auch vom Vermieter angegeben weist dieser eine deutlich niedrigere Quadratmetermiete aus, als die der Vergleichswohnungen. Dazu eine weitere Frage:

2. Welche Bedeutung kommt einem einfachen Mietspiegel zu, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründet?

Mit freundlichen Grüßen!
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt:

§ 558a Abs. 2 Ziffer 4 BGB sieht als Voraussetzung für ein Mieterhöhugnsverlangen die Bezugnahme vor auf "entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen".

Ob Wohnungen vergleichbar sind, richtet sich nach den folgenden Merkmalen (§ 558 Abs. 2 BGB):
Art der Wohnung (z.B. Dachgschoss),
Größe, Austattung, Größe, Beschaffenheit, Lage.

Da die Art der Wohnung nur eines von fünf Merkmalen ist, müssen die Vergleichswohnungen grundsätzlich nicht im Dachgeschoss liegen.
Vergleichswohnungen müssen nur ungefähr vergleichbar sein.
Urteile, auf die Sie sich stützen können, sind mir nicht bekannt.


Die Miete darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden (§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB).
Ein (einfacher) Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete besser ab als vier Vergleichswohnungen.
Ein Mietspiegel dient Ihnen damit als Argumentationshilfe gegen die Höhe der Mieterhöhung. Verweisen Sie Ihren Vermieter darauf, dass die geforderte Mieterhöhung zu einer Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete führt.

Sie sollten das Mieterhöhungsbegehren von einem Anwalt oder einem Mieterverein überprüfen lassen, da einige Formalien vom Vermieter zu beachten sind.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2012 | 16:46

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich hatte bereits vermutet, dass es kein absolutes Ausschlusskriterium für Vergleichswohnungen gibt.

Konnten Sie sich auch diesen, von mir in der Frage angegeben Link ansehen:
http://www.mietrecht.unser-forum.de/?show=ucUd
Auf dieser Seite ist ein Urteil des Landgerichts Kiel verlinkt (Az.: 7 S 39/01):
http://www.ra-kotz.de/mieterhoehungsverlangen.htm

Auf dieser verlinkten Seite (der Rechtsanwälte Kotz) ist in Absatz 2 der "Entscheidungsgründe" zu diesem Urteil zu lesen:

"Dabei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Vergleichbar sind solche Wohnungen, die mit der Wohnung des Mieters nach Wohnwertmerkmalen übereinstimmen. Es genügt, wenn die Wohnungen im Großen und Ganzen, das heißt ungefähr vergleichbar sind (Staudinger/Emmerich, § 2 MHG Rnr. 17). Nicht vergleichbar sind danach zum Beispiel Wohnungen sehr unterschiedlicher Größe, normale Wohnungen und Dachgeschosswohnungen mit lauter Schrägen oder völlig unterschiedlich beheizte Wohnungen (vgl. Staudinger, aaO)"

Hierzu meine Nachfrage:
Sind das Urteil oder die Entscheidungsgründe falsch wiedergegeben oder ist die Interpretation falsch?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2012 | 17:35

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Nachfrage übersteigt leider Ihren Einsatz für eine einfache Frage. Das Urteil gibt lediglich eine Literaturmeinung wieder und ist wohl in diesem Fall nicht streitentscheidend.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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